❶ 論述房地產業與金融業的關系
房地產業的發展，需要金融業的優質支持。房地產業生產周期比較長，用的資金很大，只靠開發商自己的資金，而沒有金融業的支持，房地產業的發展速度會很慢。 房地產業的發展之後，因為房地產資金量大，對於擴大金融業的業務量有利。支持房地產發展，增強了金融業的范圍，促進了金融業向多元化發展，是金融業支持整個國民經濟發展的一個很重要的方面。金融業抵押品是非常重要的，房地產不是移動的，可以保值，他和金融業自然而然成為了密切的夥伴。 可以簡單的說，房地產業的發展，需要金融業的優質支持，而房地產業的發展，也為金融業發展發生了很重要的積極動力，這是一個相輔相成的關系。
房地產業和金融業是相互支持、相互促進的關系。一方面房地產開發和住房消費需要金融業的大力支持，另一方房地產行業又成為金融業新的增長點。金融業在支持房地產行業的發展過程中也為自身的發展開辟了廣闊的前景。房地產企業依靠貸款來開發盈利，銀行也靠房地產信貸業務獲得快速發展，互惠互利，形成了一榮俱榮、一損俱損的關系。 金融業肩負著促進經濟增長和調控市場健康運行的雙重任務。商業性住房金融體系，通過貨幣或資本市場提供籌集住房建設與消費資金的融資渠道，運用住房開發信貸、住房消費信貸、住房信託投資等形式，支持住房建設和住房消費，這本身是金融服務業的職責。 客觀來講，很多房地產開發企業並不希望過多地依賴銀行貸款，其畢竟會加重利息負擔。與此相關的問題是直接融資渠道（證券、債券等）仍然不夠暢通。據統計，近年來房地產開發企業的建設資金來源中，向銀行貸款佔21.7％，建築公司的工程墊款和購房者預售款佔38％，自有資金投入28％，在資本市場的融資僅占總量的10％。銀行貸款的比例過高對銀行而言則是風險的過分集中，進而是國家金融風險的集中，不利於國家的金融穩定。所以放開資本市場，增加上市公司，實現開發建設資金來源多元化將既有助於房地產業的發展，也可促進金融業的繁榮，並可降低經濟、金融體系的系統性風險。 由房地產業和金融業延伸而來的即房地產金融市場，是指房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產資金交易的總和。它可以是一個固定的場所，也可以是無形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是間接的。隨著信用工具的日益發達和不斷創新，房地產金融市場的業務范圍日益擴大，包括了各類住房儲蓄存款。住房貸款、房地產抵押貸款，房地產信託、房地產證券，房地產保險、房地產典當等。如今房地產金融已承擔著宏觀調控的職能，利用金融政策手段調節房地產市場運行，並促進金融業與房地產業同時實現快速、穩健的增長。
❷ 房地產信託投融資實務及典型案例的目 錄
第一章 F房地產集團的信託融資「成長故事」
第一節 F房地產集團簡介及其金融化發展路徑
第二節 F房地產集團與信託公司合作的典型案例
第三節 F房地產集團的房地產基金實踐
第二章 房地產信託融資的典型模式及其案例
第一節 房地產信託市場透視
第二節 貸款模式
第三節 股權模式
第四節 權益模式
第五節 准資產證券化模式
第六節 組合模式
第三章 房地產信託的操作流程與風險控制
第一節 房地產信託業務的基本流程以及風險識別
第二節 房地產信託項目的風險控制機制
第三節 投資者選購房地產信託產品的風險識別技巧
第四章 不同主體的房地產信託融資及其案例
第一節 房地產企業
第二節 地方政府
第三節 房地產私募基金
第四節 建築企業
第五章 不同時點的房地產信託融資及其案例
第一節 「拿地」期間
第二節 「五證」期間
第三節 物業持有期
第六章 不同業態的房地產信託融資及其案例
第一節 住宅（商品房和保障房）
第二節 商業地產和產業地產
第三節 旅遊地產
第七章 不同需求的房地產信託融資及其案例
第一節 房地產開發建設
第二節 房地產流通服務
第三節 房地產資源並購
第八章 房地產基金：信託型、公司型、有限合夥型及其組合
第一節 房地產私募基金市場分析
第二節 信託型房地產基金
第三節 公司型房地產基金
第四節 有限合夥型房地產基金
第五節 組合型房地產基金
附錄
1.全國信託公司聯系方式
2.全國信託公司股東情況
3.2010年1季度至2011年3季度信託公司主要業務數據（包含房地產信託）
4.房地產信託法律法規政策文件
5.房地產信託立法的相關草案
6.房地產信託相關合同文本（參考）
7.房地產信託盡職調查報告（參考）
8.房地產信託相關交易文本（參考）
9.房地產信託受益權轉讓
10.房地產企業（上市與非上市）信託融資一覽表
11.房地產基金（有限合夥）相關文本（參考）
12.房地產信託融資實務培訓提綱（參考）
序 （王連洲）
信託法律網主編、信澤金理財顧問公司總經理王巍，懷著對中國信託業未來發展前景的自信和期許，前兩年就向我談起他未來展業的一些想法和思路：以自己的業務專長，辦好信託法律網和信澤金理財顧問公司，特別是准備編寫一套突出信託創新和實務操作方面的叢書，為推動信託制度在中國的根植與發展，做些力所能及、切實有用的工作。
原本准備將我本人在全國人大財經委任職期間，參與信託立法的一些主要過程與經歷，編輯成冊，作為叢書的第一冊。其主要內容包括本人從中國人民銀行總行如何調進全國人大財經委；信託立法的初衷和背景；信託立法的主要流程及參與主體；信託法制定為什麼拖延了八年時間，其中主要的阻力和爭議的主要問題是什麼；信託的法律定義為什麼用信託資產的「委託給」而不用信託資產的「移轉」；信託法為什麼沒有對信託機構經營活動做出規定；參與歷次信託論壇和境內外信託考察調研的情況與感想等等。將其分門別類歸納整理，輔之以信託法主要精神的釋讀，採取兩人彼此對話的表現形式，付梓成書。這對釐清中國《信託法》制定的前因後果與脈絡，總結信託制度實施中的經驗和教訓，推動信託功能知識的普及，拓展業界人士未來發展的思路，或許可提供一些令人感興趣的借鑒資料。這是一件有助於信託制度普及推廣的工作，沒有理由不樂觀其成。這項工作完成的部分，已在信託法律網的《信託周刊》中登載過。但是由於本人辦公地和居住地的幾次搬動，反映信託法起草工作活動的原始資料尚缺不少，需要繼續搜集和充實，因而付梓成書的時間不得不有所推遲。
而目前准備條件最成熟的，是王巍主編的這本《房地產信託投融資實務及典型案例》，自然而然就被提到了首位出版，以滿足市場的需要。其背景是，伴隨著信託「一法兩規」的相繼頒布和實施，極大地推動了中國信託制度功能的挖掘和發揮，促進了信託回歸主業的快速發展，以往懦弱受氣的信託丑小鴨逐漸變成了雄翔藍天的白天鵝。2011年上半年信託公司的資產規模已經遠遠超過基金公司的資產規模，達到了三萬七千多億元，特別是為應對近幾年世界金融危機風暴的波及，國內實施四萬億元投資計劃，給國內房地產信託的大發展帶來了契機。僅2011年上半年，房地產信託就經歷了一輪「罕見的快速成長」，二季度房地產信託資產的余額已達6052億元，比一季度4869億元超出24%左右，占信託資產總額的比例高達16.91%。在房企融資需求的強勁拉動下，房地產信託的規模和佔比頻頻刷新歷史記錄。目前，房地產信託已經成為銀行貸款之外的一條重要金融渠道，在社會上的認知度不斷提高，面對穩中有緊的貨幣政策，房地產信託依然備受各界關注。而市場急需的房地產信託專業書籍卻幾乎空白，市面上僅有的幾本與房地產信託有關的圖書，也多為理論探討或學術著作。這對於各信託公司及專業人士來說，實在無濟於事。鑒於此，王巍等為把金融信託與房地產這二者有機地結合起來，也為了讓讀者在「實務總結+案例分析」的氛圍下，掌握更多的房地產金融實用知識，率先編輯出版「房地產信託投融資實務及典型案例」一書。
該書著重介紹最新的、實戰型的房地產信託操作模式，以「房地產信託能為房地產項目解決哪些問題」為切入點，從房地產信託融資的主體、業態以及類型等多角度全方位闡述運用信託，以解房地產項目融資的燃眉之急。本書直擊市場熱點，向讀者介紹了房地產信託融資的業務流程、模式和案例，並涉及房地產基金等前沿的實務信息、實務知識、實務案例和融資技巧等。與此同時，該書以「專業知識闡述+經典案例展示」的模式，展現給讀者一個個房地產信託融資的經典、鮮活的實務操作案例，為房地產和金融專業人士提供了完整的知識和信息以及實用的參考方案。凡此種種，無不鮮明地突出了該書的實務性、實用性和實戰性，成為信託公司、房地產企業、銀行、證券公司、保險公司、律師事務所、房地產評估公司、擔保公司、投資公司、私募基金等機構從業人員以及金融、法律、投融資的研究人士和科研院所的學生等不可多得的寶貴讀物。
王連洲
2011年9月21日
後記 （信澤金）
「路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。」
本書以房地產信託投融資的實務操作與典型案例為主要內容，對信託模式在房地產金融領域的創新實踐進行了初步探索和總結。作為「信澤金智庫系列叢書」的第一本，我們衷心希望以「房地產信託」這一熱點話題作為開端，與各位同仁進行交流與探討。
首先，感謝金融行業的各位領導和朋友對本書給予了深切關懷，他們不僅提供了編撰思路，而且分享了寶貴經驗，使我們有勇氣、有信心推出這樣一本「頗具難度」的小冊子。尤其要感謝在金融界和法律界享有崇高威望的王連洲老師，他不僅擔當起「信澤金智庫系列叢書」的主編，而且為本書作序，從各方面給予了重要指導和大力支持。
其次，感謝中國信託行業的六十多家信託公司，它們作為富有活力和創造力的非銀行金融機構，既是房地產金融創新的踐行者，也是本書中不少案例的原創者。與其說我們在編撰信託讀本，不如說我們在總結信託實踐。眾多信託公司的豐富實踐和寶貴經驗，無疑為本書提供了最生動的素材，這也是本書誕生的源頭。我們希望本書能為信託公司價值理念的傳播發揮些許作用。
再次，感謝信澤金的編輯組同仁，丁曉娟、甄浩、王武、黃玲在本書籌劃和編寫過程中做了不少工作，劉憲鳳、王曉慧、杜志恆、禹樂、袁惠邦、趙小華以及其他同仁也參與了本書的部分編輯和校對工作。總之，本書是團隊協作的結晶，是上述同仁共同努力的結果，也是信澤金在信託研發領域的又一次全新嘗試。
最後，也是極為重要的，我們要感謝經濟管理出版社對本書的出版發行給予了大力支持，尤其要感謝郭麗娟女士在本書的編輯校對和出版發行方面付出了大量心血。每每翻開幾百頁的書稿以及其中的各種圖表，我們都深深感慨於郭麗娟女士以及其他編輯同仁在字里行間做出的不懈努力。我們希望本書能在眾人的同心協力下成為中國信託理念傳播的有益嘗試。
「信託潤澤金融，信任澤被財富。」讓我們繼續秉持孜孜以求的「Trust for Fortune」理念，在中國金融變革與財富管理創新的大潮中，不斷傳播信託的實用價值觀，造福於社會。誠摯期待廣大讀者對本書的不足之處提出寶貴意見，同時也歡迎各位同仁與我們交流探討信託的各類話題。
信澤金研發中心圖書編輯組
2011年11月
❸ 房地產的融資模式有哪些
你是房地產開發商？ 河南需要融資的話可以聯系我
❹ 怎麼理解房地產項目的投融資管理在企業管理層面越細越好！謝謝
根據一般規律，這個極端繁榮的房地產市場背後一定有一個強大的金融支撐和多元化的融資工具相對應。但事實恰恰相反，房地產金融長期以來落後於房地產開發。美國房地產信貸余額佔全國總信貸的48%，日本佔52%，歐洲國家普遍在30%以上，而我國這一比例不到10%。房地產公司融資的唯一渠道是銀行貸款。按揭制度也是96年後才逐步推出的。但大量的房地產公司在這個相對惡劣的金融環境下面卻奇跡般地發展壯大起來。以小資金撬動大資產，迅速地完成了資本的原始積累。
房地產融資除銀行外的形式不多，目前主要有上市、股權融資、信託計劃、發行債券、產業基金等。
我國房地產業目前面臨很多問題，諸如房地產資金來源和資金運用結構不匹配，房地產資金來源過於集中於銀行等。這樣房地產資金壓力較大，銀行也面臨較大風險，理想的房地產項目應該多元融資、多方投資並共擔風險。在目前商業銀行平台的諸多限制之下，房地產與新金融產品結合是現階段地產融資的主要解決通道。
但除了信託之外，其他似乎很難實現，因次121號文之後房地產信託成為新的亮點，特別是信託已成為房地產融資環節中最重要的前端部分，最具創新元素與組合優勢的核心力量。
❺ 房地產投融資與房地產金融的區別和聯系
房地產投融資是什麼意思，是房地產融資嗎？融資是吸納資金的意思，房地產金融是現代衍生出的新型金融形式或者說房地產投資形式。
❻ 什麼是房地產多元融資體系
改革開放以來，我國經濟進入了一個高速發展的嶄新歷史階段，居民住宅狀況和城市面貌有了極大的改善，這是改革開放的巨大成就。而要大力和長期發展房地產業，就必須建立一個多元的融資體系。我國目前房地產投資產品及金融市場結構單一，這與尚未形成完整的房地產投資和金融體系有密切聯系，而完整的房地產投資和金融體系，應包括多元化、規范化的房地產金融產品和市場。隨著2006年後我國金融市場的全部開放，中國未來的利率市場化和人民幣可兌換的逐漸實現，外資銀行和投資機構將大量湧入，他們也會把新的金融理念、金融產品和金融思想帶進來，這樣會對我國房地產和金融行業有較大的沖擊，但也會使房地產金融業更快地與國際接軌，產生更多的投資和融資方式。
比如房地產投資信託基金，對我們來說也是房地產金融產品創新，它是通過集合社會各方面資金，使用專業人士投資和經營管理，為房地產投資者（包括中小投資者）參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，而且也可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難的問題，並促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，同時房地產投資信託的許多優勢還包括固定收益特性、預期未來持續成長、管理透明度高等。
在一些開發商老總眼中，REITS就是向公眾募集資金，然後進行開發，樓盤銷售後再給投資者回報。事實上，很多人還沒有搞清楚REITS的含義。在海外，房地產投資信託一般是一家公司，它擁有並營運帶來收益的房地產，例如辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業廠房，主要以租賃方式把這類物業分租給租戶，為股東帶來租金回報。它相對於出售單位套現的傳統房地產項目有很大的不同。租金收益型房地產有著更穩定的現金流量，更適合房地產投資信託融資。在美國，大部分REITS都在證券交易所上市自由交易，需要強調的是，REITS並非必須上市。美國、日本、澳大利亞對REITS的稱呼各有不同，但根本原則是一致的。因此，「房地產投資信託基金」應指主要投資於房地產並以替投資者帶來定期紅利收入為目的而設立的任何投資工具。
記得1997年我在全球最大的房地產投資集團之一的聯勝集團任職時，直接參與了澳大利亞悉尼市中心的情人灣的辦公樓綜合項目。作為當時澳大利亞最大的房地產投資信託的管理者，聯勝集團將還未建完的辦公樓進行潛在租客的租賃談判，在辦公樓建完後再將此辦公樓整體在澳大利亞股票交易所上市，它就成了房地產投資信託基金，這樣一來，開發商可以很快回籠大筆資金，個人和機構投資者可以有較好的投資產品並有機會共享資產升值和租金收入。當然在這一過程中，許多其他機構包括投資銀行、評估公司和房地產中介公司等也發揮了一定的作用。由於澳大利亞有30多年的房地產投資信託基金的經驗並且法制較健全，這樣的運作方式是很自然的，反過來它對房地產業和金融業也產生積極的作用。
目前，我國的房地產個人投資者、房地產機構投資者（信託公司、保險公司、基金公司和投資公司）和房地產公司等都對房地產投資信託有強烈的興趣。房地產投資信託基金業務的展開將有利於我國房地產業的健康發展。
放眼未來，伴隨中國經濟進一步發展和國家有關房產政策的進一步落實，伴隨著我國人民的經濟、年齡、層次類型以及城市結構的變化，中國的自有住房率、出租率、人均居住面積、住房形式和質量及房地產金融產品都會發生進一步變化，其中一定也會存在許多機會和需要應對的挑戰。我想在未來的發展中，我會一如繼往地參與到我國房地產建設事業中去。學有所用，乃人生樂事。
❼ 簡述房地產金融有哪些特徵房地產金融機構構成體系如何
房地產金融基本特徵
1、以不動產為抵押品來保證貸款的償還
即借款人將土地以及土地上的建築物抵押給貸款者，以確保履行貸款合同的各項條款。如果借款人違反了還款約定，貸款者有權沒收抵押的財產並將其出售（拍賣）以彌補貸款損失。
2、「無轉移抵押」性質
在這種情況下，借款人仍然是抵押品的合法擁有者，保留對財產的所有權和支配權，而貸款人取得的是財產的平衡產權。平衡產權不賦予貸款人任何權利，如借款者違反還貸約定，貸款人將通過沒收抵押品的方式來獲取財產的所有權。按無轉移抵押性質，貸款人僅享有抵押財產的平衡權或收押權，一旦貸款被還清，這種權利就隨之消失。
「無轉移抵押」性質的面較寬，如承租人可以用租賃權作為貸款抵押；貸款人可以將持有的應收抵押品、信託契約或產權契約合同作為另一筆貸款的抵押。在整個過程中，借款人始終保留著擁有、控制和使用抵押物的權利，但同時又可以利用抵押品獲得抵押貸款，這也就是對商品價值的資本化運作。
3、「杠桿效應」
即以相對較少的資金來獲取物品所需的大筆貸款。在房產交易中，借款人投資一小部分的資金作為首付款，然後再借人首付款與購房總價格的差額，發揮首付款的杠桿作用。利用杠桿作用來購置投資型財產普遍提高了現金回報率。
所謂房地產金融體系，指的是圍繞房地產融資所建立的金融機構體系和旨在提高抵押貸款流動性的市場體系。目前我國房地產金融體系以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構，但仍以商業銀行為主。其他機構如專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構尚未建立，資產評估、信用評估、法律咨詢等專業化中介服務機構發展並不充分或僅處於起步階段，沒能構成多元的支持體系和風險分擔體系。我國的房地產金融市場仍然處於一個初級階段，沒有形成一個健全的、多層次的市場體系。
建立一個發達而且在一定程度上相對專業化的房地產金融體系，是因為房地產投資與消費所需的資金量巨大，遠非一般融資活動可比。房地產業佔用資金的期限長，特別是居民購房抵押貸款，期限最長可達30年。房地產的這些特點使得房地產金融與一般的金融活動存在重大差別，房地產金融中蘊含的金融風險也遠非其他金融活動所能比。因此，建立一種有效的機制和相應的制度，使得政府能夠通過它來對房地產市場進行直接的或間接的調控，防範系統性風險。
❽ 急！急!房地產金融的任務是什麼
房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的「財務杠桿原理」決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
(一)房地產金融為房地產開發經營提供了重要的資金保障
首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，佔GDP的比率為16.75%;商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。佔GDP的比率為10%。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。
其次，從金融業的發展來看，房地產對於金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。
再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。
金融的聚資功能起著資金「蓄水池」的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。特別是為企業發展提供大額投資，為政府部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。
金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。
金融市場的存在及發展為政府實施宏觀調控創造了條件，貨幣政策的三大傳統手段，即法定存款准備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經濟運行情況制定政策提供決策依據。
在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。
(二)房地產金融支持居民住房消費能力的提高
長期穩定的金融支持政策是實現我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產業必需的制度保障。我國實現小康目標和發展房地產業需要明確而長期的金融支持政策。發達國家在提出解決居民住房和發展住宅產業的政策目標後，持續穩定的住宅融資政策保障著政策目標的實現，而且政府對房地產業的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產業。我國已提出建設小康社會的目標，因此，明晰穩定的房地產金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。
從制度層面看，我國房地產市場的真正發展基本上是從1998年開始，這一年我國住房體制改革的綱領性文件《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》頒布，取消單位福利分房，實行住房商品化，居民通過個人按揭貸款進行住房的商品化購置。國內房地產業得到飛速發展，成為帶動國內經濟發展的動力。
從經濟層面分析，我國經濟的高速增長不僅提高了當期的支出，更重要的是增加了居民未來收人增長的預期，這種預期造成了居民住房信貸的快速增長。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩定的住房投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續時間長。而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發展潛力廣闊，產品日益豐富。未來相當長一段時間內，商業銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。
從金融體系看，大多數國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題，而商業性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發點，重在調節和提供各種幫助，體現出政府福利的特點。商業性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現出住房商品化的原則。兩者既相對獨立，又相互依賴融合，形成統一的住宅金融。
建立福利性金融制度是政府的基本職責。大多數國家在購房資金來源、政府信用擔保和減輕貸款返還負擔方面提供了積極的福利性金融支持，並未採取完全市場化的態度。我國目前商業性金融體系相對成熟，也承擔著各種收入結構居民的住宅融資需求，但商業性金融機構作為市場主體，不可能長時期承擔對政策性的住宅融資責任，而福利性金融體系除了處於探索之中的住房公積金制度外幾乎空白，所以建立針對中低收人人群的福利性融資體系是今後亟待解決的課題。
(三)房地產金融調節房地產業的金融屬性
我國經濟界以中國證監會(簡稱CSRC)1999年4月制訂的《中國上市公司分類指引》為標准，該指引以國家統計局制定的《國民經濟行業分類與代碼》為主要依據，將房地產業作為一個單獨的門類，其包括的內容分為三個子類：房地產開發經營業、物業管理業、房地產中介服務業及其他房地產活動。
與我國關於房地產的產業分類相對應，在國際產業分類標准體系中，特別是國際資本市場上最常用的產業分類標准GICS和GCS將房地產業歸於金融行業，將其與銀行、保險歸於一類。此外，美國1997年推出的北美產業分類體系(NAICS)取代了原標准產業分類(SIC)，也將房地產業歸為金融業。
上述產業分類比較顯示，國際上特別是國際資本市場對房地產業金融屬性的認知。充分認識房地產業的金融屬性，對於管理層和房地產從業機構都具有重要的現實意義。一方面，國家管理部門特別是金融管理部門，應該全面綜合考慮房地產金融問題，而不是單獨從銀行信貸管理、信託政策、企業債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產金融;另一方面，作為房地產業界，應該認識和發揮房地產業的金融屬性，站在金融的高度，發揮房地產自身優勢，充分利用各種創新金融工具，挑戰房地產風險。
房地產泡沫對經濟、金融、民眾生活帶來巨大的影響，房地產價格的走勢將直接影響到國民經濟和GDP增長，也影響金融資產的質量。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
我國自房地產市場建立以來，房地產市場的發展就和金融市場的發展緊密地聯系在一起。購房抵押貸款使消費者的潛在購房需求得以轉化為現實需求，開發企業獲得的銀行開發貸款促使其完成新建項目的建設。當國家決定對宏觀經濟進行調控時，作為主要調控工具之一的金融手段，不可避免地要對房地產業產生影響，特別是當房地產業對於金融業依存度越高時，所產生的影響也將越大。
❾ 什麼是房地產金融 房地產金融的特點和作用
房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等於房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信託方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信託、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。
房地產金融的特點
(一)集中性
房地產是大宗商品，不僅表現在它的面積和體積上，而且表現在它所包含的價值上。房地產相對於絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產金融活動中，房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產資金的融通通常由專門金融機構(如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。
(二)資金周轉期長
房地產開發建設需經過取得土地並進行開發，完成「三通一平」或「七通一平」，再進行建築施工、(裝修)、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。相對於其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成後的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常採用分期付款方式購房;若採用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。
(三)資金運動固定性
房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。由於土地不能移動，因而房地產固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產。在交換上，它既不能發生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉只是權屬關系的變更。因此，房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。
(四)資金增值性
一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值是社會再生產的結果，是物質生產者的勞動創造。在社會再生產過程中，資金通過形態改變使最終點的貨幣量大於起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產與生活的基本要素，隨著社會經濟的不斷發展，對房地產的需求將日益增加，使得房地產會日益稀缺，房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂於進行房地產投資或從事房地產信貸活動。
(五)風險性
在房地產金融活動中，由於存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離，因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產生房地產金融風險。這種風險主要來自以下四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如政策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同於投9資決策時所預料的情況，或者由於投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金無法完全收回;又如各種突發性的自然災害(地震、洪水、火災等)發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資金;此外，在房地產金融活動中，由於種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。
房地產金融的作用
房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的「財務杠桿原理」決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
(一)為房地產開發經營提供了資金保障
首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，佔GDP的比率為16.75%;商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。佔GDP的比率為10%。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。
其次，從金融業的發展來看，房地產對於金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。
再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。
金融的聚資功能起著資金「蓄水池」的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。特別是為企業發展提供大額投資，為政府部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。
金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。
金融市場的存在及發展為政府實施宏觀調控創造了條件，貨幣政策的三大傳統手段，即法定存款准備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經濟運行情況制定政策提供決策依據。
在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。