A. 房地產企業如何融資
1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……
B. 如何拓寬公租房 吸引民營資本 融資渠道
(5)長期來看實為「拆東牆補西牆」
公租房通過出售來退出，雖然解了當前部分公租房回收投資的「近渴」，但不具有可持續性。這是因為，由於保障性住房需求很可能不斷增加，公租房出售後政府需新建保障性住房，而新建所需資金可能超出公租房出售所得收益，這意味著政府需要投入更多的資金。
總之，雖然出售公租房可在短期內快速回收財政資金，加快財政資金的周轉，但財政資金的效率可能是降低的，而且長期來看不具有可持續性。因此，公租房在短期內不應出售;從長期來看，如果保障性住房供需矛盾基本解決，則出於盤活政府沉澱資產及回收財政資金等考慮可出售。
2.3.4小結
公租房作為我國「十二五」期間乃至今後很長一段時間內的民生工程，其投資規模巨大且投資需求持續時間長，但財政可提供的直接支持有限，尚存在很大的資金缺口，需要建立多樣化、長期穩定的融資渠道。然而，在公租房不允許出售的政策條件下(這樣的政策規定是合理的)，公租房自身的保障性質決定了其投資回報率低、回收周期長，且存在一定的風險，(尤其在起步階段)難以吸引到以營利為目的的社會資本，公租房投融資遇到的這種瓶頸無疑會阻礙公租房的發展。
2. 4現存問題
從目前來看，公租房建設和運營的投融資仍存在一些問題，既有融資需求的大的客觀環境壓力，又有項目本身收益特徵不滿足私營資本要求的「先天不足」。
(1>從資金需求總量上看，公租房建設和運營資金需求量大，現有融資渠道可籌集的資金量有限。以2011年為例，根據2011年政府工作報告，我國2011年將建設1000萬套保障性住房，需投資1.3-1.4萬億元。融資渠道方面，中央財政計劃補助1030億元，國家開發銀行承諾新增1000億元保障性住房貸款。住房公積金和土地出讓凈收益方面，2010年發放493億元住房公積金貸款，從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金463.62億元，假設2011年住房公積金貸款和土地出讓凈收益共投入1000億元資金，還存在1萬億元的資金缺口需要由地方政府財政、商業銀行貸款等其他資金來源填補。如何拓寬資金來源渠道，充分利用私營資本是解決這一矛盾的關鍵。
(2)從融資周期上看，公租房的資金回收期長，而現有融資渠道的投資周期一般較短。以北京市朝陽區常營公租房項目為例，單方建設成本為_5610元/m2m，按基準利率下浮10%計算，若在月租金付息的基礎上，每年還1%的本金，則需要4_5年完成還本付息。①而國家開發銀行和商業銀行的貸款期限一般為_5年，最長一般不超過10年;國內各種債券的發行期限主要也在10年以內;社保基金和保險資金的投資期限相對較長，但在投資新領域時通常會比較謹慎，縮短投資周期。新都心租房公租房投資回收期長的特徵降低了社會資金投資的積極性，如何利用投資期限相對長的社保基金和保險資金，如何實現其他資金的循環使用，以及如何縮短投資回收期是解決這一矛盾的關鍵。
C. 房地產公司融資需要什麼條件
澎湃新聞獲得的消息顯示， 交易所反饋給陸家嘴的文件函提到，如發行單位屬於「關注類」企業，需另外提供至少六個方面的消息，待交易所審核，方能發行。
根據去年10月的監管函，發行公司債的房企需滿足一定的基礎條件，非上市的民企收到規模的限制。境內上市公司、房地產央企、符合條件的地方政府所屬房企，或是中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企，滿足其中之一方可發債。
此外，200億元總資產、30億元營收、凈利潤、65%負債率、一二線土地儲備佔比50%，這些分類指標將部分中小房企推至公司債門外。
同策咨詢研究總監張宏偉認為，今年國內房企融資渠道收緊，未來會有更多的房企將融資需求轉向至海外，但門檻並非小企業可觸及。
D. 政府靠什麼來建設保障性住房資金從哪裡來保障性住房的建設都是一樣的建設單位，錢從哪裡來呢
要完成保障性住房建設任務，融資是關鍵；主要來源有政府撥款、土地款、銀行貸款等等。
E. 北京市保障性住房建設投資中心的發展方向
中心成立後，將通過市場化、專業化運作，進行保障性住房建設的融資、投資。
同時，高標准、高效率完成保障性住房的建設和管理任務。投資中心將主要實現保障房的融資、投資建設和運營管理這三大職能。
投資中心將最大限度地發揮財政資金的杠桿效應，真正破解當前保障性住房融資難題。
這是北京有史以來一次性注資最大的國有企業，也是目前全國最大的保障性住房建設投資企業。 級別：正局級的國有企業
資金：市財政直接注資100億元
出資：市國資委代表市政府作為出資人
領導：第一任總經理為金焱
決策：投資中心管理委員會 發揮財政資金的杠桿效應，真正破解當前保障性住房融資難題。
「十二五」期間北京將建設收購各類保障性住房100萬套，其中公租房30萬套。
實現住房保障方式由「以售為主」向「租售並舉」、「以租為主」轉變，努力實現住有所居。 1、保障房融資投資
充分發揮財政資金「四兩撥千斤」的作用，通過財政撥款、公積金貸款、銀行貸款、債券等金融工具，為市級統籌建設、收購公共租賃住房項目，以及市政府委託建設的定向安置房項目籌集資金。同時，對區縣政府建設的公共租賃住房也將給予項目支持。
融資將採用多種方式，如企業債券、公積金貸款、商業貸款。同時，中心還將承接保險資金、社保資金。國開行已同意提供期限為30年的長期貸款，建設銀行北京分行也可以提供15年的長期貸款。將來還會研究信託等多種方式，增加保障房融資的渠道。
2、保障房建設收購
金焱介紹說，中心成立後，將帶動全市保障性住房的建設和管理。在規劃設計上，將優選國內外優秀的保障性住房規劃設計方案，提高規劃設計水平。在工程管理上，推行設計、施工一體化和工程總承包制度，保證工程總體質量最優。
中心將類似於開發單位，作為一個保障性住房的建設主體，擔負一些保障房的建設和收購任務。北京保障房建設還是堅持「以區為主、市裡統籌」的原則。中心負責一些市裡的公租房等保障房的開發建設。同時，也可以收購一些區縣的公租房源。
3、公租房運營物業
金焱表示，中心成立後，還將做好公共租賃住房的運營管理和物業管理。配合相關部門做好社區服務。讓群眾住得放心，安心。
相關負責人介紹說，由政府來持有的公租房項目，必須要有一個持有的主體，負責公租房出租後的租賃管理和物業服務，保障房建設投資中心就可以成為這個主體。由它來負責的公租房項目，將由其負責租賃管理，公租房的承租家庭與其簽訂租賃協議，另外，它還可以選聘物業公司，為公租房租戶提供物業服務。
F. 保障房是不是政府在投錢補貼窮人有沒有的賺
保障房一定程度上起到抑制房價的作用。
政府建保障房，土地是沒有成本的，如果按建設成本銷售，應該不賺錢，但是這樣不合理。
應該按建設成本加上融資成本銷售。不考慮權利尋租的話，保障房是針對中國房地產投資過剩情況下很好的調節政策，看最後執行是否會偏離初衷吧。
G. 房地產信託融資中，房地產公司與信託公司之間是如何進行操作的
牽扯的東西太多了
關鍵點：
1抵押物的折扣率，一般目前產品抵押物折扣率45%以上就很難銷售了，所以產品的設計很關鍵。
2.對方信託公司募集資金實力，地產信託目前銷售難度很大，尤其是一些類似口碑不好的信託公司，就算產品審核通過，募集資金不成功，只會給需資方帶來更多的不利
3.融資成本：投資者收益是市場而定的，信託公司的渠道費最多可收取5%，還有一部分的銷售渠道費，這個一定要反復協商，可以多詢價幾家公司，彈性很高，也需要很高的談判技巧，一定需要對方出具銷售清單，也就銷售預備工作對方一定要做好，否則成本別先談，要做到多詢價多了解市場行情，成本高了你們公司負擔不起，會直接導致項目的成敗
4.股權和抵押物一般都是需要公證過戶的，對方也會派常駐監事管理日常事務
5.一般會簽融資合同，保障產品的到期，否則要求對方支付違約金，現在必須帶律師和注冊會計師，信託公司方出面的人要有話語權。。。。。等等