Ⅰ 該集體建設用地使用權能否流轉
問：A企業是鄉鎮企業，經批准取得某集體建設用地使用權。2014年，A企業因融資想把該地轉讓給B企業，雙方簽訂了轉讓協議。B企業支付了相應款項後未實際佔用該地塊，也未實施建設。B企業能否取得該地塊的建設用地使用權？
答：（1）集體建設用地有特定的使用范圍。集體建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資、進行各項非農業建設所使用的土地。集體建設用地主要有三種類型：鄉鎮企業用地、宅基地和公共設施、公益事業用地。此外，依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。這就從法律上明確了集體建設用地使用權原則上不允許出租、出讓或者轉讓，只有在企業發生破產、兼並或資產轉移的情形下才可以轉移集體建設用地使用權。此外，《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2007〕71號）也明確嚴格控制集體所有建設用地使用權流轉范圍。本案中，A企業並未破產、兼並，不能將建設用地使用權轉讓給B企業。B企業無法取得該地塊的建設用地使用權。
（2）本案中轉讓合同屬成立但未生效的合同。《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定，農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。第五十九條規定，建設用地應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，並依照第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。《中華人民共和國物權法》第一百四十五條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。據此，集體建設用地使用權須經縣級或縣級以上人民政府審批登記、核發證書後方能取得。B企業若是在A企業破產、兼並的情形下取得該地塊，也應履行相應的審批手續才能取得建設用地使用權。本案中A企業與B企業僅簽訂了轉讓協議，並未進行審批登記，不發生集體建設用地使用權轉移的效力。
至於轉讓協議的效力問題，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。據此可知該協議雖經雙方達成意思表示的一致，但仍屬於成立但未生效的合同。雙方還要承擔合同可能最終無法獲得審批登記而歸於無效的風險。
（3）試點地區的集體建設用地使用權可依相關規定流轉。2015年2月27日第十二屆全國人大常委會第十三次會議通過了《關於授權國務院在北京大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》。在試點地區暫時調整實施《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》關於集體經營性建設用地入市的有關規定。因此，該決定實施後，在試點地區進行的流轉可按照試點地區集體經營性建設用地入市的相關規定進行認定。
Ⅱ 國土資源部關於土地流轉的最新政策是什麼
農村集體土地流轉工作的主管部門是各級農業行政部門，不是國土資源管理部門，所以國土部門不會出台這方面的政策規定。農村集體土地涉及民生問題，黨中央非常重視，2015年中央「一號文件」《關於加大改革創新力度加快農業現代化建設的若干意見》對農村集體土地流轉出台了最新的政策，主要內容如下：
一、「三權分立，放活土地經營權」
2015年1號文件仍然堅持穩定農村土地承包關系並保持長久不變，但是，隨著社會發展需求，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，開始賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能。在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。
這就要求要抓實農地承包經營權確權登記頒證工作。農村承包地的改革核心即所有權、承包權、經營權三權分離，穩定承包權（即土地的產權屬於農民集體所有），放活經營權，賦予土地經營權流轉、抵押、擔保等原本不具備的屬性。毫無疑問，承包土地制度的改變為農業集約化經營和資本的快速進入打下了制度基礎。
二、「農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價入市」
2015年1號文件中提出：引導和規范農村集體經營性建設用地入市。在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配製度。有關部門要盡快提出具體指導意見，並推動修訂相關法律法規。
目前，農村集體建設用地違法用地屢禁不止，這就表明農村建設用地隱形市場活躍，有著巨大的利益空間，但是這塊利益該如何分配，政府如何引導去建立起一個農村集體建設用地的自由流轉市場非常重要，只有實現農村集體建設用地與城市國有建設用地「同地同價同權」要素市場平等化，才能真正的流轉。
農村集體土地的上市，顯然不會走政府拍賣的老路，會不會打破土地一級市場的壟斷為目標，並與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態勢，地價才有望不受操控。所以，想在農村土地入市上淘得真金的企業家們，還是壓看清楚政府引導的競爭機制及利益關系。
三、「農村宅基地財產權抵押、擔保、轉讓」盤活農村宅基地財富
2015年1號文件提出：完善農村宅基地管理制度。改革農村宅基地制度，完善農村宅基地分配政策，在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。有關部門要抓緊提出具體試點方案，各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉建設用地增減掛鉤試點。
Ⅲ 集體建設用地流轉難在哪 ——天津試點縮小征地范圍調查
□ 王仕程 高明章波 2011年以來，天津市選取了武清區王慶坨鎮鄭家樓村、黃花店鎮八里橋村、汊沽港鎮苑家堡村、下伍旗鎮北齊庄村4個村作為試點，開展6個「縮小征地范圍」項目，包括天津品源農產品有限責任公司等6家農產品加工企業，用地總面積9.14公頃。目前，上述6個項目均已辦理土地轉用和供地相關手續，其中3宗土地已辦理集體土地使用權證手續。 用地模式：非公益項目「只轉不征」 縮小征地范圍，主要目的是探索集體土地用地新模式。在試點過程中，天津市已經初步形成了一套行之有效的運作模式： 合理確定試點范圍和項目性質，嚴格按照土地利用總體規劃實施。在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍外，符合土地利用總體規劃、村莊規劃的部分工礦倉儲項目用地退出征地范圍，實行「只轉不征」。即非公益性項目不辦理土地徵收審批，只辦理農用地轉用手續。組織發改、規劃、國土等部門會審，確定項目公益性和非公益性性質，最終確定非公益性用地項目退出征地范圍主要包括工業和倉儲兩類。項目選址必須在土地利用總體規劃確定的規劃建設用地范圍內，對完成土地確權登記發證、土地產權清晰，沒有權屬爭議的集體土地進行審批。 探索了一套適應「只轉不征」用地項目的審批程序。整套程序經由聯合會審、簽訂協議、組織報卷、報批供地和辦理權證5個步驟組成。先由項目單位提出用地申請，武清區國土分局會同區發改、規劃、住建等部門對項目的退出登錄資本、投資強度、建築容積率、建築系數等指標進行審核，審核通過後出具會審意見單。根據會審意見通知村集體、用地單位雙方，組織簽訂《集體建設用地使用協議》（以下簡稱《協議》）。武清區國土分局依據項目用地協議、農村集體經濟組織成員的村民會議決議、公證機構的公證書、項目批復文件、規劃條件通知書等文件辦理新增建設用地審批手續。在取得天津市國土房管局新增建設用地批復後，通知用地單位辦理供地手續並予以公示。在公示期滿後，向用地單位頒發集體土地使用證。 充分尊重土地使用權人和所有權人意見。武清區國土分局依照用地單位申請，召開土地所有權人和使用權人的座談會，充分聽取雙方的意見和建議，尤其是收益的支付與使用部分，最終達成一致意見，制定《協議》規範文本，指導和規范集體土地交易。用地單位與農村集體經濟組織簽訂用地協議前，必須經村集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。 調整土地收益分配和管理方式並提前預防用地糾紛。根據《協議》，用地企業獲得集體土地使用權，使用權期限為50年，期滿可以續租。企業按期支付農村集體經濟組織土地租金，支付方式由雙方協商確定，確保了農民長期土地收益。集體土地收益由集體經濟組織成員集體所有，納入集體財產統一管理，專款用於本集體經濟組織成員的社會保障、被安置人員的生活補助、農村集體公用設施、基礎設施的改善等，並採取備案、公證等方式防範用地糾紛。 前景展望：向城鄉一體化土地市場挺進 「縮小征地范圍」探索了征地制度改革，有利於保障農民集體土地權益。征地制度改革的難點之一在於如何科學合理確定「公共利益」，在此基礎上進一步釐清公益性和非公益性用地目錄。天津市試點選擇工業和倉儲兩類「非公益性」用地退出征地范圍，是「縮小征地范圍」的有益探索，推動了征地制度改革。相對於國家征地來說，縮小征地范圍，通過用地單位與農村集體經濟組織用地協商，「只轉不征」直接使用集體土地，農村集體經濟組織對於土地處置、收益、分配的權利得以體現，有利於保障農村集體所有土地的財產權和用益物權。 同時，在協商過程中村集體和農民獲得了一部分土地非農化的增值收益，等於是大大提高了補償標准，更有利於調動農民集體經濟組織經營土地和農民保護土地的主動性和積極性。試點項目之一天津瑞恩鼎汽車配件有限公司用地項目如果按照徵收土地計算，集體經濟組織得到補償及為村民上失地保險費用共計119.57萬元，按照縮小征地范圍取得土地給村集體組織支付的費用為290.67萬元，比徵收土地多171.1 萬元，增加了近1.5倍。 「只轉不征」嘗試推進農村集體土地使用制度改革，為民營中小企業用地開辟了新路子。目前，《土地管理法修正案（草案）》正在進一步修訂，將來要在修訂立法的基礎上考慮推進農村集體土地入市流轉，建立城鄉一體化市場。天津市在武清區進行的「只轉不征」試點，促成了多個項目使用集體建設用地入市，符合集體土地使用制度改革的大方向。調研組座談了解到，「只轉不征」受到廣大民營、私營中小企業的熱烈歡迎。他們表示，由於投資門檻高等因素無法進駐園區和工業區，影響了企業落地和擴大再生產。「只轉不征」試點解決了後顧之憂，一方面企業使用集體建設用地建設廠房和倉庫，解決了用地困難；另一方面，集體土地使用費可以按年租金形式支付，又緩解了企業的資金壓力。 用地審批程序大為精簡，審批效率大幅提高。「只轉不征」的用地審批程序，減少了集體土地徵收、征地批後實施及「招拍掛」公示環節，僅「兩公告一登記」環節就可減少65個工作日，大大提高了工作效率。同時，簡化了審批報件。獨立選址建設項目申報「一書四方案」簡化為「一書兩方案」，減少了征地方案和補償安置方案，由土地所有者和用地者簽訂的《協議》代替補償安置方案。 現實問題：多重障礙有待在制度層面破題 非農建設使用集體土地在現行法律法規中存在障礙。現行《土地管理法》規定了任何單位和個人進行建設必須使用國有土地，而集體建設用地只可用於興辦鄉鎮企業，村民建設住宅，或鄉村公共設施和公益事業建設，不允許用地單位直接使用集體土地。「只轉不征」試點已經突破了《土地管理法》的法律框架，意圖通過保留集體土地所有權而使農民有更多的自主權和主動權。況且，按現行有關政策規定，工業用地必須以「招拍掛」方式取得土地，而「只轉不征」是通過協商方式取得集體土地使用權，突破了現行政策。再者，集體建設用地流轉的范圍、形式及收益分配、使用、管理、監督等一系列關鍵問題的明確，都需要具體配套的法律法規。 集體土地使用權無法抵押融資，降低了用地企業的積極性。目前，僅有法律條文規定鄉鎮、村企業的建設用地使用權可以隨其地上的房屋等建築物一並抵押，尚無明確支撐集體建設用地使用權抵押的法律依據。金融部門土地抵押融資目前只認《國有土地使用權證》，對流轉的集體建設用地設定抵押融資一般不予認可，限制了集體建設用地合法權益的實現。調研組了解到，試點企業試圖以《集體土地使用權證》作為抵押獲得銀行貸款，但是未得到當地工商銀行、招商銀行、農村信用合作社等金融機構的認可和支持，用地企業存在融資難的問題。 地方政府缺乏改革動力，收益分配機制有待進一步完善。在現行的「征—轉—供」三位一體的新增建設用地管理制度基本框架下，地方政府能夠通過土地出讓金的形式取得土地收益。退出征地范圍的土地，由村集體直接出讓、出租給用地單位（或入股聯營），土地收益主要歸集體和農民所有，地方政府的土地收益大幅下降，政府缺乏試點推廣的積極性。 集體土地收益的使用、分配、監管存在困難。以協商方式取得集體土地使用權，用地單位直接將集體土地使用費撥付村集體經濟組織，其使用、分配、監管均由村集體經濟組織按照村民自治法相關程序進行，監管上存在一定的困難，容易出現村集體經濟組織截留、挪用土地使用費的情況。 政策建議：解開現行法律桎梏，完善利益分配機制 以征地僅限於公共利益需要為大方向，在更多符合條件的地方展開試點。據了解，此前提交全國人大常委會的《土地管理法修正案（草案）》一審未獲通過，其原因之一是沒有界定征地范圍，即沒有對公益性用地和非公益性用地作出定義。下一步，仍然要堅定改革的方向，按照「政府征地范圍將進一步縮小，僅限於滿足公共利益的需要」的總體要求予以推進。建議進一步總結天津市開展「縮小征地范圍」試點工作的經驗和做法，適時在更多符合條件的地方開展試點，在土地征轉、用地程序辦理、土地收益分配、批後監管、轉讓、抵押、出租、續期管理、退出機制等環節探索集體土地利用的新模式。 完善配套法律法規，規范集體土地使用和流轉。在完善農村土地產權結構的基礎上，制定出台集體建設用地供應、流轉、抵押、市場建設、收益分配及相關稅收等方面法律法規。一是建議修改《土地管理法》第六十三條關於「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」的規定，確立集體土地所有權和使用權等法律地位，逐步實現集體土地和國有土地「同地、同權、同價」的目標。二是出台《集體土地流轉管理辦法》，明確集體土地使用權流轉范圍，促進集體土地使用權規范流轉。如有的地方規定，經營性集體建設用地應當比照國有土地採用招標、拍賣或者掛牌方式進行。三是疏通集體土地抵押融資渠道。建議與金融機構加強溝通協調，選擇農發行或農村信用合作社作為集體土地使用權抵押融資的試點金融機構，建立融資平台、暢通融資渠道。 健全收益分配機制，調動多方參與集體土地流轉的積極性。進一步優化集體土地收益分配，特別是集體土地增值收益分配，充分調動政府、部門、村集體、村民、用地單位等多方積極性。政府通過稅收方式參與集體土地收益分配，為集體土地使用和流轉提供服務和監管。集體土地收益分配要始終把農民的利益放在首位，建立健全集體經濟組織內部資金管理辦法，在做好農民的安置補償基礎上，建立養老保險、醫療保險和教育基金等，最大限度地保護農民權益。 （作者單位：國家土地督察北京局）
Ⅳ 哪些土地可用於抵押融資
——聚土回答
以農村土地為例：
具體來說，按照同權同價原則，參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資：
一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權。
二是尚未入市但具備入市條件的農村集體經營性建設用地可以入市，對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押，進行了范圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記並持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記並持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。
《辦法》同時規定下列集體經營性建設用地使用權不得抵押：權屬不清或存在爭議的；司法機關依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。
以國有土地為例
下列國有土地可以抵押融資：
(一)以出讓方式取得的國有土地使用權單獨抵押；
(二)以出讓方式取得的國有土地使用權，其地上的房屋等建築物抵押時，該房屋等建築物佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押；
(三)以劃撥方式取得的國有土地使用權，其地上的房屋等建築物抵押時，該房屋等建築物佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押。
下列國有土地不得抵押融資：
(一)以劃撥方式取得的國有土地使用權不得單獨抵押；
(二)所有權、使用權不明或者有爭議的國有土地；
(三)被依法查封的國有土地；
(四)未確定使用權的國有土地。
Ⅳ 什麼是融資用地
一、土地融資，是金融行業中的經營模式之一，其實質是將土地作為信用抵押，以獲取資金維持經營的一種模式，其已經成為國際通用的金融模式。
二、融資用地不等於賣地。
土地融資起源於1998年實行的《中華人民共和國土地管理法實行條例》賦予了我國地方政府出讓土地的權力，使地方政府可將土地出讓以獲得土地出讓金、土地稅費等收入，並將其作為地方財源的政策支持。
在地方財政收入遠遠滿足不了城市化快速發展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融資則順運而生。
(5)集體經營性建設用地融資擴展閱讀
內部融資方式包括：
（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。
自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。
（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
參考資料來源：網路-房地產融資
參考資料來源：網路-投融資規劃
Ⅵ 什麼是土地融資
土地抵押是目前各種融資類項目的核心風控措施之一，由於抵押土地的類型各異（包括出讓地、劃撥地、儲備地等），處置方式也不盡相同，故對土地抵押問題的探討就顯得極為必要。
一、土地抵押的客體是土地使用權
根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：城市市區的土地屬於國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。所以，我國的土地從所有權的角度講，分為國有土地和集體土地。
根據《中華人民共和國物權法》第一百八十四的規定：土地所有權不得抵押。所以，目前我們所講的土地抵押，實質上是指土地使用權的抵押。
二、具體的土地使用權能否抵押取決於法律規定
根據土地所有權的不同，土地使用權首先被分為國有土地使用權和集體土地使用權，法律對兩者有著明顯的區分，從而形成了所謂的土地二元結構。
1、國有土地使用權
國有土地使用權包括國有土地建設用地使用權和國有土地承包經營權。所謂的國有土地建設用地使用權，是指在國有土地上從事房屋和其他地上物建設的權利。所謂國有土地承包經營權，包括家庭承包經營權和國有四荒地土地承包經營權。
上述建設用地使用權根據取得方式和權力內容的不同，又可以進一步細分為出讓土地使用權、劃撥土地使用權。出讓土地使用權，依據招拍掛或者協議方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法轉讓、抵押，是目前最為自由的土地使用權。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條、第二十四條及《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條、第六條的規定，劃撥土地使用權，是指特定的國有企業或者公共事業單位、機關等，以無償的方式從國家取得土地使用權，該類土地使用權，權利主體具有特殊性，權利本身沒有期限的限制，但是土地使用權不得私自轉讓和抵押，其抵押，須經土地主管部門同意和審批，並且在實現抵押權時，需要補交土地出讓金。
國有土地用於農業用途的，土地使用人取得的土地使用權被稱為國有土地承包經營權，其權利內容與集體土地承包經營權沒有區別。根據《物權法》第一百八十條、第一百八十四條，家庭承包經營權，至少耕地的家庭承包經營權，被允許轉讓，但嚴禁抵押。四荒地的承包經營權，則可以自由轉讓和抵押。
Ⅶ 集體建設用地抵押有哪些管理規定
土資源部聯合發布《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》，我國農村土地制度改革再度獲得推進。《辦法》規定，具備處分權的2類農村集體經營性建設用地可開展使用權抵押融資，適用范圍是此前國家確定的15個農村集體經營性建設用地入市試點縣(市、區)地區，《辦法》有效期到2017年12月31日，與入市試點時限保持了一致。所謂農村集體經營性建設用地，指的是存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。
為推動農村土地制度改革，黨的十八屆三中全會提出，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。2015年3月，國土資源部在全國選取了15個市(縣)開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。這15個入市試點地區分別為:北京市大興區、山西省晉城市澤州縣、遼寧省鞍山市海城市、吉林省長春市九台區、黑龍江省綏化市安達市、上海市松江區、浙江省湖州市德清縣、河南省新鄉市長垣縣、廣東省佛山市南海區、廣西壯族自治區玉林市北流市、海南省文昌市、重慶市大足區、四川省成都市郫縣、貴州省遵義市湄潭縣、甘肅省定西市隴西縣。
Ⅷ 加強農村集體土地管理之一：規范集體建設用地流轉
為嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策，堅決遏制並依法糾正亂占農用地進行非農業建設，2007年12月30日，國務院辦公廳下發《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發[2007]71號，以下簡稱71號文件）。
一、集體建設用地管理的現狀
關於集體建設用地的使用，在《土地管理法》、《擔保法》和《物權法》中均有規定。按照《土地管理法》第六十條、六十一條、六十二條的規定，只有在三種情形下，才能直接使用集體建設用地：一是農民集體經濟組織「興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業」；二是用於「鄉鎮村公共設施、公益事業建設」；三是「農村村民建住宅」。對於上述三種情形以外使用集體建設用地的行為，法律是禁止的。而對於集體土地的流轉，《土地管理法》第六十三條作了強制性規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外」。此外，《擔保法》和《物權法》中規定了集體建設用地流轉的情形：「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。」除法律規定的上述兩種情形外，集體建設用地不得流轉。立法機關之所以做出如此嚴格的規定，一方面是為保護我國珍貴的土地資源特別是耕地資源；另一方面，也是擔心大量的集體建設用地進入市場會擾亂正常的土地市場秩序，影響有償使用制度的推進。
然而，實踐中關於集體建設用地流轉的探索卻從未停止。國土資源部成立以來，認真貫徹十五大和中央農村工作會議精神，對農村集體建設用地流轉工作高度重視。1999～2000年，在蕪湖、蘇州和湖州等地布置了集體建設用地流轉試點。隨後，集中力量對河南、浙江、上海、江蘇、廣東五省、市的農村集體建設用地流轉進行了專題調研，2001年和2002年先後在蘇州市、安陽市、湖州市召開了以集體建設用地流轉為主題的三次土地制度創新座談會，從理論上和實踐上對集體建設用地流轉管理、制度建設等問題進行了深入的研究和總結。黨中央、國務院也對集體建設用地流轉問題有政策規定。2003年，《中共中央、國務院關於做好農業和農村工作的意見》（中發[2003]3號）明確提出：「通過集體建設用地流轉、土地置換、分期繳納土地出讓金等形式，合理解決企業進鎮的用地問題，降低企業搬遷的成本」。國務院辦公廳在《關於落實中共中央、國務院關於做好農業和農村工作的意見有關政策措施的通知》（國辦函[2003]15號）中，明確由國土資源部會同國務院法制辦等有關部門制定《集體建設用地流轉管理辦法》。2004年，《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）明確規定，在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。
近年來，黨中央、國務院連續下發嚴格土地管理、加強土地調控的政策文件，有力地促進了各地區、各部門貫徹落實科學發展觀，堅決執行宏觀調控政策。但是，一些地方仍存在違反農村集體建設用地管理的法律和政策規定，將農用地轉為建設用地，非法批准建設用地等問題，並且有蔓延上升之勢。根據歷年衛片檢查的數據估算，每年新增建設用地95%以上屬於農村集體農用地。1997～2006年，全國村莊年均新增面積91萬畝，佔新增建設用地總量的15%。 而且，當前農村集體建設用地管理存在著一些新的問題，違法批地等土地違法違規行為的主體，已由地（市）級政府向縣、鄉鎮政府甚至基層村組織蔓延。
二、集體建設用地流轉的實踐探索
從理論上講，所有權應是平等的，但現行法律對國家所有和集體所有土地實際上作了不平等的區分：國有建設用地可以依法轉讓，而集體建設用地除特殊情況外不可流轉。這實際上是計劃經濟時代「國有高於一切」、「國家優於一切」思想在土地供應制度上的體現。隨著經濟社會的發展，嚴格限制集體建設用地流轉的法律制度已明顯不能適應形勢需要，通過國土資源部開展的集體建設用地流轉試點工作，各地在集體建設用地流轉方面積累了一定的經驗。
（一）集體建設用地流轉的特點
目前集體建設用地流轉呈現以下特點：
（1）集體建設用地流轉普遍存在，已成為社會經濟活動的重要組成部分。近年來，隨著農村社會經濟發展特別是鄉鎮企業結構的調整，集體建設用地大量發生流轉。調研的情況表明，無論是經濟發達地區還是經濟欠發達地區，集體建設用地流轉都已大量存在，在各地的社會經濟活動中佔有相當重要的地位。如浙江、上海、江蘇、廣東等省、市，鄉鎮企業在兼並、改制、改組和聯營過程中集體建設用地流轉大量發生。
（2）集體建設用地流轉形式多樣。目前集體建設用地流轉形式不一，具體可以分以下幾種方式：一是集體建設用地使用權轉讓。集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權轉讓給土地使用者，並向使用者一次性收取該年期內的土地收益，土地使用者取得轉讓性質的集體建設用地使用權，類似於國有土地使用權的出讓方式。這一方式由於可以取得長期穩定的土地使用權，便於融資，因此得到了土地使用者的一致擁護。二是集體建設用地使用權租賃。這種方式同第一種方式的區別在於，土地收益不是一次性收取，而是採用定期繳納租金的形式分批收取。這種方式在各地試點中實施較為普遍，主要是由於土地所有者希望以此保證獲取長期而穩定的土地收益，以避免一次性讓渡方式和入股方式難以解決的土地收益問題。三是集體建設用地使用權作價出資或入股。集體土地所有者把一定年期的集體建設用地使用權作價，以出資或入股方式投入企業，並按出資額或股份分紅，土地使用者取得作價出資（入股）集體建設用地的土地使用權。這一方式在鄉鎮企業改制中比較常見，一方面解決了土地使用者希望獲得長期的土地使用權用於資金的融通，另一方面也保證了土地所有者可以獲取更為穩定的土地收益。四是土地使用權置換。如江蘇省崑山市在採用上述方式的同時還探索實行土地使用權置換的方法，即「原企業建設用地復墾整治的土地可與新增量建設用地實行等面積交換」，雖然這一方法仍處在理論初探階段，但也具有一定的合理性，通過置換無疑緩解了新增建設用地對用地指標的壓力，值得提倡。
（3）流轉主體多元化，土地經濟關系錯綜復雜。與經濟發展中投資主體多元化相適應，參與集體建設用地流轉的主體也呈現出多元化發展趨勢。轉讓、出租方既有鄉（鎮）、村、組集體經濟組織等土地所有者，也有鄉鎮政府和村民委員會等政府和村民自治組織，還有鄉（鎮）、村企業和個人等土地使用者。 受讓方既有本集體經濟組織內部成員，也有其他集體經濟組織及其他經濟主體。
（4）流轉地類多樣化，但生產經營性用地居多。參與集體建設用地流轉的地類包括農民住宅用地、工業生產用地，商業用地，個別還存在房地產開發用地等多種類型，但主要是生產經營性用地。
（5）流轉數量與經濟發展水平呈正比例關系。集體建設用地流轉直接受到社會經濟發展的影響，在經濟欠發達地區集體建設用地流轉是零散的、自發的，流轉規模小、流轉形式少，主要是農民出租住宅和集貿市場出租攤位等；在經濟中等發展地區，除了出租房屋外，集體建設用地大多通過鄉鎮企業改造改組，盤活、利用廠房、生產場地帶動土地流轉；在經濟發達地區，集體建設用地流轉已演變為鄉村集體經濟組織將土地作為資產有組織地開展大規模、多形式的經營，主要是將集體建設用地使用權直接轉讓和出租為主。
（二）集體建設用地流轉試點地區的主要管理模式
各試點地區根據土地利用總體規劃確定的城市建設用地規劃范圍，分別制訂了流轉和管理的政策，大體上可分為三種管理模式。
（1）「轉權讓利」模式。 「轉權讓利」模式是指在集體建設用地流轉時，將集體建設用地的所有權轉為國有，並補辦國有土地出讓或租賃手續，收取的土地收益大部分返還集體經濟組織的管理模式，即實行「同種產權、統一市場」。寧波、溫州和常州市基本採用這種模式。
（2）「保權分利」模式。「保權分利」模式是指在保持集體土地所有權不變的前提下，仿照國有土地有償使用的方式，將集體土地使用權按一定年限轉讓、出租、入股、聯營，土地收益大部分留給集體經濟組織的管理模式。上海嘉定、安徽蕪湖、廣東等省市採用了這一做法。該理論認為，集體土地所有權與國家土地所有權在民事法律地位上平等，所有權的權能充分，應同等對待。因此，在不違反土地利用總體規劃及城市、鄉村建設規劃，不沖擊基本農田保護區的前提下，集體建設用地使用權可以直接進入市場，而無需轉變土地所有權。這些土地進入市場後，集體所有權的性質不變，集體所獲土地收益可在國家和集體之間分配，故稱「保權分利」。
（3）規劃區內外區別對待的模式。這種模式是指對於城市規劃區、建制鎮規劃區內的集體建設用地採用「轉權讓利」的方式進行流轉，而對規劃區外的集體建設用地，則採取「保權分利」的模式。杭州、湖州等市採用了此種模式。
三、71號文件的主要內容
71號文件重申了現有法律政策對農村集體建設用地的規定，並要求嚴格執行。
（1）嚴格執行土地用途管制制度。一些地方違法違規將農用地轉為建設用地，非法批准建設用地，主要就是因為沒有嚴格執行《土地管理法》確定的土地用途管制制度。 為此，71號文件首先重申了要嚴格執行土地用途管制制度，這是最嚴格土地管理制度的核心。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地，土地利用規劃和管理是國家權力，違反規劃和不經批准改變土地用途都是違法行為。任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
（2）嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設。興辦鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅，可以使用農民集體所有土地，並要依法履行審批手續。農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。
（3）嚴格控制農村集體建設用地規模。嚴禁以各種名義擅自擴大集體建設用地規模，並重點對集體建設用地使用權流轉、土地整理折抵和城鄉建設用地增減掛鉤試點作出了明確的限制。
（4）嚴格禁止和嚴肅查處「以租代征」轉用農用地的違法違規行為。「以租代征」是當前農村土地違規違法問題的主要表現形式。為了遏制這一違法勢頭， 71號文件要求嚴肅查處「以租代征」行為，明確國家機關工作人員批准「以租代征」佔地建設的，要追究其非法批地的法律責任；單位和個人擅自通過 「以租代征」佔地建設的，要追究其非法佔地的法律責任。
（5）嚴格土地執法監管。國土資源部要會同發展改革、監察、農業、建設等部門，依據土地管理的法律法規和有關規定，嚴格土地執法監管，堅決制止亂占農用地進行非農業建設的違法違規行為。
此外，71號文件還對嚴格管理農村集體建設用地提出了新的舉措，即加強部門聯動。這是有效制止農村土地違法的重要措施。 為此，71號文件強調要加強部門協調配合，要求各有關部門對未取得合法用地手續的農村集體建設項目，要在項目審批核准、規劃許可、產權登記、貸款發放和企業登記等環節予以嚴格限制。對未取得合法用地手續的建設項目，發展改革部門不得辦理項目審批、核准手續，規劃部門不得辦理建設規劃許可，建設部門不得發放施工許可證，電力和市政部門不得通電、通水、通氣，國土資源管理部門不得受理土地登記申請，房產部門不得辦理房屋所有權登記手續，金融機構不得發放貸款。未依法辦理農用地轉用審批手續佔用農用地設立企業的，工商部門不得登記。同時，各派駐地方的國家土地督察局，也要加強對地方政府耕地保護目標責任制落實情況的督察，加強對地方政府土地執法問責制落實情況的督察。
在對違法行為進行圍堵的同時，為進一步維護農民的土地合法權益，國土資源部積極研究長效機制，將會同有關部門，根據農村經濟社會發展變化的新情況，深入研究在依照土地利用總體規劃、加強用途管制的前提下，完善對鄉鎮企業、農民住宅等集體建設用地管理和流轉的政策措施。 財政部則要會同有關部門，研究土地收益城鄉統籌使用的辦法。
四、集體建設用地流轉試點工作中應注意的問題
集體建設用地與農用地相比，存在較大的比較效益，如果對集體建設用地流轉的條件和范圍不加以必要的限制，無疑會導致集體建設用地的人為擴大和農用地的減少。因此，各試點地區在流轉過程中要注意以下問題：
（1）要嚴格保護耕地。流轉的必須是存量集體建設用地，不得將農用地轉為建設用地後流轉，更不得將農用地直接流轉。
（2）要符合規劃和計劃。符合土地利用總體規劃要求、滿足年度用地計劃是農民集體所有建設用地使用權流轉的必要條件。在城市、城鎮規劃區內的，還應符合城市規劃和村鎮建設規劃。不符合規劃的，不得流轉。
（3）要嚴格限制集體建設用地流轉的用途。如不得流轉作商業性房地產開發。
（4）要注重保護農民利益。在流轉中要注重對流轉的程序和流轉收益的分配進行規范，以保護農民利益。
（5）要加強對集體建設用地流轉的管理。國土資源管理部門要加強對集體建設用地使用權流轉的指導、管理、監督與服務，嚴禁違反法律法規規定進行流轉。
Ⅸ 企業如何通過土地融資
近年來，以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速，這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金，也提高了銀行資金的利用效率，對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計，截至2009年年底，全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃，抵押貸款 2.59萬億元，比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時，也承擔了巨大的金融風險。
土地抵押貸款的兩大風險
從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看，土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險，如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等；外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險，如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為，外部風險屬於宏觀風險，存在綜合性及不確定性，如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生，而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此，本文以研究內部風險為主。
據中國人民銀行統計有關資料顯示，擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式，在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體：土地登記機構和銀行，對應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面：
風險一：土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險
一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地，如農村宅基地、公益性用地等。
二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。
三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記，未經當事人同意辦理抵押登記手續； 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記；鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。
四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。
五是為了土地抵押融資需要，一宗土地辦理多個土地權利證書，導致重復發證的。如儲備用地，可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷，就辦理了儲備用地登記發證並抵押。
六是同一宗土地不按照規定，依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記，擅自改變土地抵押順位的。
風險二：銀行違規放貸的風險
第一，銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規
定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等，而銀行則擴大比例放貸。
第二，銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業，「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。
第三，銀行虛高土地價值放貸。（土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定）。
第四，銀行不審慎地延長貸款周期放貸，導致貸款周期結構不合理，比如中長期貸款過多。
第五，銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。
第六，銀行違背房地產調控政策放貸。
第七，銀行超出土地權利使用期限放貸。
第八，銀行超過信貸審批許可權放貸。
第九，非金融機構違規放貸。
第十，其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。
除上述風險外，同一宗土地重復放貸的，順位靠後的抵押權人可能無法受償，風險較大；土地或房屋單一抵押，因登記機構的不統一，可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續，當事人憑土地權利證書再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形，也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。
實踐中需高度關注的兩大風險域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。
風險域一：儲備土地抵押
據國土資源部統計，截至2009年年底，全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元，佔84個城市土地抵押金額的14%，2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押，儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式，儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視：
一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符，可能存在法律風險。目前，針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中，地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫，這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符，如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類，一旦進入訴訟或其他司法程序，極有可能因土地登記不規范敗訴。
二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲，在儲備土地抵押貸款過程中，這些代征地並沒有剝離出來，而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地，不可能通過招拍掛供出，也不會有土地出讓收益，因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。
三是目前儲備機構融資渠道比較單一，僅僅依靠儲備用地抵押，還款來源主要是土地出讓收益，存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如，北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億，涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下，一旦土地市場出現波動，土地需求下降、價格下跌，儲備土地無法供出，土地出讓收益無法保障，儲備機構將無法按時還款，資金鏈條斷裂，金融風險凸顯。
四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈，有可能降低貸款門檻放貸，導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一，有政府作後盾，且規模大，放貸收益較高，各類商業銀行都願意放貸，甚至降低門檻放貸，出現了違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。
風險域二：集體土地抵押
對於集體土地抵押問題，《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押，但明確規定只有兩種情形可以抵押：一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以抵押；二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押，必須連同土地上的房屋建築一起抵押。
黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中，明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後，金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試，尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時，集體土地卻無法實現處置，其擔保的債權無法實現，成為不良資產，無疑是巨大的金融風險。
防範風險，確保土地「借=貸」
土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面：一是銀行違規放貸風險（包括中介機構違規評估土地價值風險）；二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，出於制度約束和職業道德，上述風險單一出現的機會較小。但是，除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等，一旦一方違規，另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下，違規土地抵押登記貸款便會產生，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調，建立聯手防範金融風險的新機制。
積極推進相關信息的對接與共享，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展，土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作，將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制，化解政府融資平台矛盾，更加有效地防範金融風險。
土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務，銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管，實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。