❶ 2018年各項經濟指標都在增長向好，那為什麼GDP增速下降
根據中國宏觀經濟季度模型預測，2018年第一季度至第四季度，我國GDP增長率分別為6.8%、6.7%、6.7%、6.6%，呈現穩中微降的發展趨勢，2017年全年GDP增長6.7%，比上年略微下降0.2個百分點，仍然保持在平穩較快的合理增長區間。從定性因素上分析，這種微幅波動下降背後的主要原因包括以下幾點。
（1）當前我國經濟已經進入高質量發展階段，同時也進入了微幅波動階段，隨著我國經濟規模和GDP基數大幅提高，數據對外部沖擊的敏感性有所減弱；我國政府對經濟調控手段逐漸成熟，宏觀把控能力日臻完善，因此2018年GDP仍將保持微幅波動狀態。
（2）經測算，2018年中國潛在經濟增長率繼續小幅下滑，因此，若國家不出台強有力的刺激政策，那麼我國經濟實際增速將在其潛在增長軌跡上運行。
（3）美國作為全球經濟第一大國和我國最大的貿易夥伴，其經濟政策的變動直接影響我國的經濟發展。特朗普政府「美國優先」戰略下的單邊貿易保護舉措，不僅不利於中國的出口企業，也可能引發全球的貿易戰，從而給我國乃至世界經濟帶來負面影響。
（4）在2017年基礎設施投資大幅增長的基礎上，2018年基礎設施計劃投資額繼續大幅增長，依然成為帶動我國固定資產投資增長的主要動力之一；然而隨著中央對地方政府債務管理制度的逐漸完善，以及環保是否達標成為考核地方政府政績的重要指標，地方政府的基建投資沖動得到有效約束；融資平台的政府融資功能剝離後，債券發行不足以滿足地方政府的融資需求，無法支撐投資規模的大幅擴張；而且美國政府的連續加息政策，可能使中國央行被動提升基準利率，從而提高固定資產投資成本；
2018年，在中央堅持房地產調控目標毫不動搖、加強防範金融風險的政策下，房地產價格得到有效遏制，這一方面將限制和降低房地產開發投資增速，另一方面也會削弱房地產對家電、傢具、建材等行業的拉動作用；另外，導致民間投資和外商投資持續低迷的主要因素（利潤不斷下滑、盈利前景惡化、信用風險上升、融資成本過高、投資領域受限、市場壁壘難以真正破除等）沒有得到顯著改善，民間投資和外商投資仍將持續低迷。
（5）從經濟先行指數角度來看，通過經濟先行指數來判斷經濟運行趨勢，是國際學術界進行經濟預測的方法之一，根據中國社科院數技經所的中國經濟先行指數（該指數由12個子指標構成），2018年第一季度GDP增速是全年最高點，然後呈現平穩微幅下調的發展趨勢。
以上來自網路，供參考。
❷ 為什麼要算2018年度未確認融資費用攤銷額2018年2月已經轉讓了啊
所以這不就是一直攤銷到了轉讓前嘛，2018年還有一月份要攤銷
❸ 融資成本18%能在稅前扣減多少
融資租賃公司也屬金融機構，
融資成本18％能在稅前扣除。
❹ 過去幾年，為什麼大部分房地產商都追求高周轉
「買不起！」
「賣不掉！」
這一僵局，國內不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。
中國樓市，一直是「世界十大未解之謎」之一。
自「九八房改」，到2008年，中國樓市進入市場化時代。
中國經濟在入世後乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。
2008年金融危機之後，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。
這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想像。美聯儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個「低增長、高泡沫」的理性預期時代。
此後，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市後程發力再創新高，美股更延續十年大牛。
貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。
2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。
這一年，股市暴跌，樓市暴漲。
至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。
2016年，中國房地產推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。
棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。
緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。
2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。
2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。
如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方政府及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結構發生了變化。
房地產企業都看到了這一次「歷史性的機遇」。對於「窮人家的孩子」來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。
現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最後機會。一批中型地產商依靠高周轉操作方式，吃下了最後一塊大肥肉。
文 | 智本社
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❺ 新增涉房信貸佔比不超30%並非新政 政策收緊前房企搶跑融資
房企融資政策近期成為各方關注的焦點。同時，年底銀行房貸放款速度會否受到房地產融資政策的影響？針對監管要求大行控制涉房信貸增速的消息，中證君詢問了多家銀行，均表示未收到收緊貸款增速佔比的相關通知。同時有全國性股份制銀行人士指出，對其所在的銀行來說，涉房新增貸款佔比不超過30%是2018年以來一直執行的要求，由此推測相關要求可能為部分超標銀行的窗口指導。
年初即已表態
值得注意的是，今年1月16日，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，要繼續嚴格控制房地產在新增信貸資源上的佔比。
記者了解到，銀行近年來一直有針對涉房新增貸款佔比的限制，雖未有明文，但各家銀行基本都遵守這一規定。
上市銀行涉房信貸主要有兩個部分，分別是住房按揭貸款和對公業務中的房地產貸款，後者俗稱「開發貸」。從2020年上市銀行中報來看，六大國有銀行中，涉房新增信貸佔比均較2019年年年末有所下降，僅中行新增涉房新增貸款佔比超過30%。
股份制銀行中雖有部分銀行上半年新增涉房新增貸款佔比超過30%，但由於整體體量較小，對行業融資影響或有限。
前述股份制銀行人士指出，目前監管對於房地產融資整體態度為「穩中從緊」，對於銀行表內廣義口徑房地產貸款融資進行限額管理，對增速和增量佔比進行控制，納入MPA考核。包括但不限於永續類債券發行暫停，存量債券到期減量續作，嚴控信貸資金繞道建築業或其他行業流向房地產等。
多地房貸額度充足
「春江水暖鴨先知」，大中城市的房地產中介是對銀行貸款最為敏感的人群。中證君詢問了北京、上海等多地地產中介，其普遍反映，當地目前未聽到房貸收緊的信息，但臨近年底，不排除部分額度緊張的地區放款時間會變長。
在北京，由於嚴格的信貸杠桿限制，客戶能夠從銀行獲得的貸款總額非常有限。或許是受今年疫情影響，各大銀行加大了對符合條件的購房者的信貸支持。今年以來，各家銀行放貸尤其是商業貸款的時間明顯縮短，總體來看額度充足。
一位北京地區資深中介對中證君表示，今年銀行房貸額度都很充足。從之前的放款情況看，今年走的商業貸款的單子通常過完戶兩三天就放款了，特別快，正常應該是1個月。他同時認為，按照目前的進度，以往每年年底出現的卡額度的現象今年不大可能出現。
上海地區一位中介對中證君表示，從他們了解的情況來看，上海地區今年房貸額度較為充足，不過臨近年底，可能會出現放款時間變長的情況，但應該不至於卡額度。
短期壓力或被誇大
受融資「三條紅線」以及部分房企融資情況暴露影響，各界高度關注房地產融資問題。實際上，從近期的融資情況來看，房企融資並未受到非常大的影響，盡管近期成本有所上升，但在一段時期內仍然處於中低水平。
近年來的一個趨勢是，中大型房企融資越來越依靠發債。從發債情況可以一窺房企融資難易程度和成本情況。
某研究院統計整理數據顯示，2020年第三季度，境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，發債規模刷新歷史紀錄。貝殼研究院認為，下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發債規模，預計四季度增速會有所下滑。
從三季度結構來看，八九兩月環比發債規模下降，且降幅逐步擴大，融資監管影響已初步顯現。預計四季度融資規模大概率保持環比下降，因此將進一步加大房企銷售端壓力。房企為沖擊年度目標，搶佔中秋、十一雙節假期市場，或多採用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。
從票面利率來看，三季度境內外融資利率走高。與上半年融資利率下降趨勢不同，三季度境內外票面利率明顯上漲，但從長期角度看仍保持中低水平。融資環境趨緊與房企融資需求居高，助推債券利率增高，融資低利率窗口期已過，預計四季度融資利率或將保持增長態勢。
從發行期限來看，三季度境內外債券融資發行期限相對穩定，有小幅波動。境內債券發行期限有小幅上漲，保持了上漲趨勢；境外方面，債券發行期限小幅降低，外部環境高度不確定性保持，境外債市四季度短期債務佔比或將大幅上升。
某地產首席分析師張大偉表示，首先，從目前的實際執行情況看，房企融資的難度處於歷史最低水平，平均融資利潤也非常低，平均融資成本票面利率集中在4%-5%左右，遠遠低於去年同期的6%-8%。其次，房企抓緊融資，避免政策變動。從房企融資看，越來越重視境內融資。第三，整體看，境內房地產銷售有所緩和，大部分企業銷售增加，但房企依然在盡量大額度融資。大部分房企為了應對可能的市場變化，加快儲備資金。對於杠桿率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加，但也有應對之策，加強銷售加快回款或是選項之一。
❻ 當下房地產銷售低迷，到底該不該救樓市
當下房地產銷售低迷，到底該不該救樓市？大疫之下，20多個城市緊急推出樓市「救市」新政。如河南駐馬店下調首付比，公積金貸款首付比從30%下降到20%，這相當於將購房的杠桿放大到了五倍。這種加杠桿的樓市寬松政策，在去年是萬萬不敢出台的。畢竟，守住高首付比是中國防控樓市風險的關鍵政策。但是，對於房地產行業來說，這次的新冠疫情是一次突發的現金流「事故」。疫情信息公開後，房地產銷售、建設、投資及土地拍賣全面停止，房地產的韌性備受考驗。疫情中斷了房企高周轉，現金流壓力大增及負債率上升。疫情對樓市的打擊，「顆粒無收」事小，終結高周轉事大。
2019年，中國政府部門杠桿率為51%，居民部門杠桿率為52%，非金融企業部門杠桿率為154.5%。目前，中國的宏觀杠桿率已經超過美國，接近發達國家的平均水平。這意味著中國未富先「債」，經濟增長過度依賴於債務。再看土地財政到了什麼程度，土地財政依賴度超過100%的城市，有廣州、武漢、南京、杭州、昆明、南寧、太原、長春。所以，政府救樓市，表面上救開發商，其實是在救銀行、救財政。綜上所述，這次疫情，政府必須對經濟施以援手。政府救市的目的是，修復企業及家庭資產負債表，幫助市場恢復正常的供給系統，幫助企業主重構市場預期及信心。所以，不管從哪方面考慮，樓市應該救，也必須救。
❼ 如何看待房地產2020年走勢
2020年因為新冠病毒疫情的原因註定是不平凡的一年，對各行各業也都產生了暫時的影響，其中也包括房地產行業。很多人都在展望今年的房地產市場趨勢會如何！
趨勢一、在價格上受疫情影響上半年的市場價格預計會保持平穩或者小幅度降價，市場短時間會有一小段真空期出現。下半年隨著疫情的徹底解除，市場會重新回到正軌。另外今年經濟任務加重為保證經濟的正常增長，房地產調控政策會讓位於國家經濟，各地的限購政策可能會小幅度的放鬆，進而市場價格也會相對上漲一些。我不太同意一些人士對房產的看衰論，房地產業仍然在國家經濟增長和地方政府財政收入中佔有相當大的比重。所謂國家經濟在發展人口在增加這個硬性環境下，房價上漲是一個完全符合市場經濟規律的增長，當然不會是前幾年的炒房熱房價爆漲，那種情況基本是以後不會再出現了。所以在價格上今年的房地產市場仍然會按照這一規律穩步發展。
趨勢二、在購房需求和購買人群上也同樣會因為疫情造成一個的短暫凍結，但是需求仍然是大量存在的。2020年隨著房地產市場的自然正常發展，三四線城市因為購房需求逐漸被透支剛需置換將成為主力軍，投資需求基本將消失，需求的變少可能促使價格下跌。一線城市將繼續擠壓其他城市的投資需求，一線城市仍然暫時是投資加剛需為主。從需求上來看三四線城市需求正在變少，因為虹吸效應一線城市極其周邊需求仍然是相當大的。
總體來說2020年房地產市場仍然會有條不紊的發展，堅持「房子是用來住的不是用來炒的」。
❽ 小公司虧損大公司暴雷 地產正在加速出清
華夏幸福（600340）的債務違約，讓房地產潛藏的冰山再一次浮現至世人面前。
從泰禾集團（000732）至華夏幸福，大而不倒的神話破滅，預示著行業水大魚大蒙眼狂奔終成往事，未來將不得不修復昔日無序擴張留下的後遺症，越來越多市場參與者也將被殘酷淘汰出局。
日前，雲南城投（600239）發布公告稱，預計2020年度歸屬於上市公司股東的凈利潤虧損27.5億元-23億元，扣非後虧損36.3億元-31.8億元。同一日，美好置業（000667）也發布業績預警，2020年度歸屬於上市公司股東扣非凈利潤虧損4.3-5.5億元。
小公司暴雷尚在意料之中，大公司業績不達預期更讓市場憂慮。比如去年合同銷售漲幅領跑的中國金茂（000817.HK），以「2020年公司凈利潤將錄得40%-50%的下降」震驚各界；而保利發展（600048）則以個位數的業績增長讓資本市場大失所望。
分析人士稱，目前是房地產最黑暗的時刻，因這兩年結轉資源多數為17、18年的高地價項目，行業利潤率整體偏低，與此同時，此前擴張累積的債務也都在這兩年集中到期，「三道紅線」卡住企業再融資咽喉，洗牌在所難免。
大潮退去，虧損與暴雷逐漸浮出水面，房地產還是那個光鮮亮麗的行業嗎？
業績紅燈頻亮
房地產企業的業績預告不斷透露出凜冽寒意。
保利發展發布的業績快報顯示，2020年實現營業總收入2452.62億元，同比增長3.93%；營業利潤522.51億元，歸屬股東凈利潤289.08億元，分別同比增長3.67%和3.39%。對比2019年超過40%的利潤增長，保利發展作為TOP5房企之一，交出的2020年答卷實在難以讓市場滿意。
同為五強房企之一的融創中國（01918.HK）在2月3日披露，公司去年錄得凈利潤同比增長35%，雖維持了頭部公司的體面，但這一增速仍是該公司過去四年來的最低數值。
大公司尚且不樂觀，小公司就徹底撕掉了業績的遮羞布。1月29日晚間，恆大系公司嘉凱城（000918）發布公告表示，預計2020年歸屬股東凈利潤虧損12.5億元，扣非後虧損12.8億元。同一日，大悅城（000031）公告表示2020年凈利潤虧損3.5億元-4.5億元，扣非後虧損4.5億元-5.5億元。
前一日的28日晚間，新華聯（000620）發布公告稱，預計2020年公司歸屬股東凈利潤虧損11億元-13億元，扣非後虧損11.5億元-13.6億元。同一日，恆隆地產（00101.HK）也發布公告稱，2020年歸屬股東凈利潤虧損25.71億港元。此外，還有包括天房發展、珠江實業等房企均發布業績預虧公告。
如果說小房企的滑落是因為本身承壓能力較弱，那麼規模房企的業績接連暴雷則引發了行業不小的震動。
1月20日，金隅集團（601992）公告稱，預計2020年度實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為27億元-30.30億元，同比降低18%-27%；22日，招商局置地（00978.HK）公告稱，預期2020年歸屬於公司股東凈利潤將較去年同期減少約60%；25日晚間，金茂公告稱由於市場調控原因，將2020年度凈利潤做計提減值處理，導致當年凈利潤下滑40%-50%。
高地價魔咒
無論虧損亦或是利潤下滑，各公司給出的理由大同小異。以金茂和招商局置地為例，金茂表示計提減值的原因在於「房地產市場的調控等因素，導致項目售價不及預期」，招商局置地則表示「與2019年相比，2020年該集團結轉項目中低毛利項目佔比較高，所以整體毛利率同比下降」。
某券商分析師對第一財經表示，2020年房地產行業出現大面積虧損或利潤下滑是預料之中的事，其核心原因在於2020年的利潤轉結基本來自於2018年前後所拿地塊，記得在2018年前後，全國土地市場火熱，高價地頻出，一些房企甚至在一年中多次拿到地王。
地價太貴，導致開發成本攀升，必然會出現毛利率、凈利率的下降，從而引發虧損或利潤的減少。
另一邊，土地成本的上漲並沒有帶來終端市場上房價的普遍上漲，尤其在嚴格執行限價的熱門城市，開發商所能運作的空間極為有限。深圳是限價的代表，2020年開始，深圳從嚴限價政策，官方明確提出，將通過「限價令」，避免部分樓盤價格過快上漲以及因結構性差異導致的價格波動而影響購房者預期。
在限價的作用下，一二手房倒掛明顯，「打新」屢禁不止，這導致了很多新房「賣不上價」，或利潤被大幅壓縮，甚至有大量項目因為開發周期長，資本成本高，不得不面臨虧損的事實。
以金茂為例，該集團憑借「金茂府」成功樹立起豪宅標桿的品牌形象，在多個城市也敢於重金拿高價地。2016年，該集團以83億奪得深圳龍華地王項目，土地成本高達5.6萬/平方米，2019年項目開盤時盡管銷售均價已超過10萬/平方米，但高昂的土地成本、三年的財務成本，以及豪宅所必須的建安成本，幾乎將項目利潤吞噬殆盡。
不拿地難受三天，拿地難受三年，高地價的魔咒成為房地產企業無法突破的宿命。上述分析師對第一財經表示，最近兩到三年或許是房企即將面臨的一個漫長陣痛期，各家都需要苦練內功，盡早將2018年前後的高價地出手。
多位地產行業人士向第一財經坦言，房企並不喜歡高房價和高地價的現狀，因為房價上漲會受到調控打壓，但地價卻不會相應下調，最終的結果讓房企利潤空間被不斷壓縮。
遺憾的是，作為房地產最重的一塊成本，土地價格並沒有走低的跡象。國家統計局數據顯示，2020年全國商品房銷售面積17.6億平方米，比上年增長2.6%；銷售額17.36萬億，同比增長8.7%。同時，財政部公布2020年國有土地使用權出讓收入，共計8.4萬億元，同比增長15.9%。更為關鍵的是，2020年土地市場繼續火熱，不少城市的房價漲幅已然跟不上地價漲幅。
洗牌陣痛期
當毛利率受制於土地成本之際，不少公司曾將業績增長訴諸規模擴張來實現，加大杠桿、提高資金周轉率，確保盈利空間。不過，隨著「三道紅線」融資新規的實施，規模增長的閘門已被關閉。
2020年9月，12家房企試點的「三道紅線」融資新規，企業按照「剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、凈負債率不得大於100%、『現金短債比』小於1」三個指標獲得融資增量，如果同踩三條紅線，即使公司總資產和權益擴大，但債務總額將不得同比例增加。2021年初，「三道紅線」融資新規已普及至幾乎所有規模房企。
一位第三方機構地產分析人士指出，三道紅線的出台讓房企利用加杠桿手段進行規模發展的路徑被堵死，這將固化目前房企的排名，未來很難再有利用杠桿彎道超車的機會。
與此同時，針對房地產行業的管控趨嚴，使得資金開始變得謹慎，更傾向於流向財務盤面穩健的上市大型房企和杠桿比率較低的國有房企。
「去年下半年以來，市場上的變化很明顯，國有企業憑借暢通的融資渠道和相對更低的融資成本，敢於在土地市場上出手。」一家中型地產公司高層透露，前幾年表現激進的民營企業變得謹慎，紛紛下調增長目標，畢竟保命比掙錢更為重要。
另一地產從業人士則向第一財經透露，其所在公司原本希望在最近兩年沖進TOP10行列，現在即便內部沒有徹底放棄，但已經不再公開提這個目標，戰略上也不再定硬性指標了。「反正這兩年是不太可能實現的。」
不過，在反復調控的地產江湖浸淫多年，資質優秀的房企並非只會坐以待斃，辦法總比困難多。
一家TOP20房企土地投資口的負責人稱，正加緊與國資背景的公司合作，具體方式是由國資企業出面拿地並解決融資問題，此後便由運營能力強的民企去操盤，畢竟在效率上，優秀的民營房企還是具備優勢的，而運營效率低下又往往是國資大公司的短板，雙方取長補短。據透露，一家頭部民營房企日前在江蘇先後摘得三宗地塊，便分別與三家國企合作開發。
回望2015年以來，民營資本憑借著杠桿資金的加持大肆擴張高速增長。彼時，一位央企地產公司負責人吐槽稱，不是我們太慢，而是他們太快。5年之後，畫風已轉，新的洗牌已經開始，且愈演愈烈。
❾ 參考來了，PPP實施必看，PPP融資成本知多少
根據授米金融智庫對9家銀行（工商銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、浦發銀行、恆豐銀行、北京農商行、上海農商行）197個融資產品的統計分析，目前銀行平均融資成本約為6.7%。而統計2018年3月1日-3月7日60家非銀金融機構（信託、資管、私募、交易所等）發行的159個融資項目得出，該期間非銀金融機構融資成本為10.68%。
全國范圍
將被統計的56個城市按照地區劃分，不同地區非銀金融機構的融資成本統計如下（以下圖表皆為非銀金融機構融資成本統計）：
❿ 一年融資成本的財務費用多少，大概利率多少
主要看企業規模、信用等級，2018年中小企業銀行貸款一般是基準利率上浮50%。