❶ 房地產信託融資成本：有個做信託的跟我說成本是36%，有這么高嗎
說不準，這也是根據具體項目來說的，一般性的房地產企業融資成本都在20%左右，好的企業如萬科之類的可能不到10%，而對於某些風險較高的項目可能會達到28%，當然有的會收取一些其他的費用什麼的，綜合起來第一年的成本達到36%也有可能。還是要看具體的項目來說的，有可能你遇到的不是房地產信託，而是有限合夥基金。如果想做房地產融資，可以私信我。
❷ 請問哪位有夾層融資的案例可以學習一下
我國房地產企業融資創新—— 夾層融資
一、關於夾層融資
（一）夾層融資的概念
夾層融資(Mezzanine Financing)是一種介於優先債務和股本之間的融資方式，指企業或項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。之所以稱為夾層，從資金費用角度看，夾層融資的融資費用低於股權融資，如可以採取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點;從權益角度看，夾層融資的權益低於優先債權，所以對於優先債權人來講，可以體現出股權的優點。這樣，在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。夾層融資是一種非常靈活的融資方式，作為股本與債務之間的緩沖，使得資金效率得以提高。
夾層融資模式大致分成四種。第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然後再回購，這是比較低級的。第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信託公司，就是「貸款+信託公司+股權質押」模式。第三種是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還。第四種模式是多層創新。
（二）夾層融資的風險和回報
夾層融資的回報通常從以下一個或幾個來源中獲取:1.現金票息，通常是一種高於相關銀行間利率的浮動利率；2.還款溢價；3.股權激勵，這像一種認股權證，持有人可以通過股權出售或發行時行使這種權證進行兌現。夾層融資的利率水平一般在10%～15%，投資者的目標回報率是20%～30%。它的回報率低於私有股權，高於優先債務；它的風險低於股權融資，高於優先債務。一般來說，夾層利率越低，權益認購權就越多。
（三）夾層融資的形式
夾層融資通常採取夾層債、優先股或兩者結合的方式，也可以採取次級貸款、或採用可轉換票據的形式。在夾層債中，投資人將資金借給借款者的母公司或是某個擁有借款者股份的其他高級別實體(以下簡稱「夾層借款者」)夾層借款者將其對實際借款者的股份權益抵押給夾層投資人，與此同時，夾層借款者的母公司將其所有的無限責任合夥人股份權益也抵押給夾層投資人。這樣，抵押權益將包括借款者的收入分配權，從而保證在清償違約時，夾層投資人可以優先於股權人得到清償，用結構性的方式使夾層投資人權益位於普通股權之上、債券之下。在優先股結構中，夾層投資人用資金換取實際借款者的優先股份權益。夾層投資人的優先體現為在其他合夥人之前獲得紅利，在違約情況下，優先合夥人有權力控制對借款者的所有合夥人權益 (見圖1)。
（四）夾層融資的特點
第一，夾層融資結合了固定收益資本的特點和股權資本的特點，可以獲得現金收益和資本升值雙重收益。
2014年執業醫師考試指導 臨床執業醫師 口腔執業醫師 中醫執業醫師 醫科大考查課試題
第二，對投資者而言，夾層融資在融資期內有可預測的、穩定的、正向的現金流入，並且可以通過財務杠桿來改變資本結構，提高投資收益。
第三，對融資方而言，夾層融資成本一般高於優先債務但低於股本融資，而且可以按照客戶的獨特需求設計融資條款，在最大程度上減少對企業控制權的稀釋。夾層融資適合那些現金流可以滿足現有優先債務的還本付息，但是難以承擔更多優先債務的企業或項目。
第五，從行業角度看，因為融資規模、現金流和信用等級的要求，夾層融資主要應用於基礎設施和工商業項目。
第六，夾層融資的不足在於產品非標准化，信息透明度低，法律架構復雜，其費用遠高於抵押貸款。此外，借款者在考慮夾層融資時，還必須徵得抵押貸款投資人的同意。
二、我國房地產夾層融資的需求分析
我國現階段房地產企業的融資選擇餘地不大。一是股權融資的門檻太高。在全國3萬多家的房地產企業中，絕大多數是中小企業，它們無法達到上市的基本要求，但對於資金的需求更為迫切；二是上市的融資規模有限。截至2004年初，全國僅有60多家房地產企業實現了證券市場的直接融資；三是產業基金立法的缺失，致使房地產基金的融資方式暫不可行。
總體來看，我國經濟運行狀況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產融資渠道的創新創造了一個穩定的大環境。房地產融資方式多樣化有利於房地產市場和房地產業的發展。
城鄉居民收入持續增長，國內資本市場融資空間廣闊。由於夾層融資沒有資金投資限制，允許中小投資者的進入，所以能為我國城鄉居民提供一個投資房地產的機會。據2006年統計年鑒的數據顯示，我國城鄉居民儲蓄逐年增加，具有巨大的投資潛力（圖2）。
總之，宏觀法律環境的變化和銀行放貸謹慎導致了房地產行業的資金短缺，房地產開發企業需要求助於其他的融資渠道。此時，夾層融資成為房地產開發企業另一重要資金來源，帶有某種必然性。
三、我國房地產融資運用夾層融資方式的實現途徑
（一）夾層融資引入載體選擇
國外夾層融資的投資方式是先成立一個夾層投資基金，然後選擇合適的項目進行投資。有別於中國傳統的融資過程，夾層基金一般先進行資金募集，然後根據資金尋找收益、風險與之匹配的投資項目。國內由於暫時沒有產業基金法出台，基金市場以及證券市場都不完善，所以採取直接設立夾層投資基金進行房地產投資的可能性不大，夾層融資需要選擇一個合適的載體進入產業市場。
在我國目前的金融制度環境下，商業銀行要大規模開展夾層融資創新存在不少的障礙。首先是資金不足的問題，夾層資本屬於高風險資產類別，要求大量的資本金，這對於普遍資
本充足率不足的商業銀行來說，困難不小。其次，夾層融資產品的設計、管理和風險控制與銀行的傳統業務有很大的區別，商業銀行目前還缺乏相應的的技術和經驗。此外，商業銀行法第四十三條也規定了國內商業銀行不能向非銀行金融機構和企業投資。所以商業銀行暫時還無法成為引入夾層融資方式的載體。
筆者認為要在房地產市場上引入夾層融資方式，最佳的引入載體是信託公司。美國信託專家斯科特認為「信託業的應用范圍可以與人類的想像力相媲美」。信託具有財產隔離、規避政策障礙及合理避稅等三大核心功能。在我國信託公司是唯一鏈接貨幣市場、資本市場、產業市場的金融機構。信託公司可以投資房地產，所以目前在國內只有信託公司才能更好的運用夾層融資手段解決我國房地產企業融資的問題。
一方面，信託獨具制度優勢，創新空間寬廣，並具有巨大的靈活性。信託產品能夠比較靈活充分地適應和處理房地產的多種經濟和法律關系，解決其他渠道難以解決的問題。房地產信託融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本，節約財務費用，而且在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信託產品，從而增大市場供需雙方的選擇空間。
另一方面，由於原有房地產政策大大提高了信託貸款的門檻，對於解決長期的、大規模項目的融資問題作用還是非常有限的。通過引進夾層融資這一新的融資方式，信託公司可以拓寬自己的業務、優化投資結構、提高市場競爭力和影響力，對於擴大自己的利潤來源也有著重要作用。
最後，信託公司己經具備了投資房地產業豐富的實踐經驗，在信託公司的全部業務中，房地產信託己經„三分天下有其一‟，房地產信託業務成為信託公司很重要的一個利潤來源。
（二）夾層融資結構選擇
結合房地產開發的特點，本文提出以下幾點夾層融資投資及還款結構安排:
1.夾層投資階段投入形式安排
對於房地產信託來說，目前最關鍵的問題就是要在開發商「四證」尚未齊全之前就融資給開發商，否則房地產信託沒有任何意義。項目處於開發階段，不具備向銀行和信託公司申請貸款時，資金可以通過有限股，或者可轉債的方式，作為「夾層融資」進入，以此補充企業的資本金，為優級債券和銀行貸款進入提供條件。比如一個房地產項目，要求開發商的自有資本金的比例達到35%，如果開發商自有資本金的比例只有20%,「夾層融資」就可以以參股的形式注入資金，使整個項目的資金達到要求的35%，不影響房地產開發商的控股權。對於已經取得銀行貸款，只是在銷售前期面臨著暫時資金短缺的項目，夾層融資可以安排以債權投資為主、結合一部分認股權證的結構，使投資者獲得一定的利息收入和還款溢價。
夾層投資可以採取一次性投入，也可採取分期分批投入。例如可以安排夾層投資中的一部分為企業先期投資注入開發資金；另外一批資金在企業實際進入項目實施階段投入。這樣做的目的是保證企業資金供應的連續性然後根據不同階段的投資風險來確定投資回報率。
2.夾層融資還款期安排
夾層融資可以採取靈活的還款方式。對於處於開發階段的項目，可以只要求承擔一定的利息或者不償還本息，等到項目有了現金流入再償還本金和一定比例的項目收益。因為夾層投資人一般不尋求控股和長期持有，在企業有了現金流入之後，他們一般採取出讓收益權證或回購優先股等形式，獲得一定的投資溢價，進而實現資本的退出。
3.夾層融資還款利率安排
在利率的安排上，筆者認為可以採取市場化原則，按照高風險、高收益的原則，制定和實行靈活的利率標准，即夾層投資根據開發商的信用、自有資金比例、投資期限等多種因素調節利率，以保證風險和收益對等。
4.夾層融資可採取的其他特殊模式
夾層投資資金通過信託公司可以採取優先購買權的信託模式，賦予夾層投資者優先購買己建好樓盤的權利，這種投資模式十分符合我國國情。在此結構安排下，既解決了房地產企業的融資困難，又解決了房地產商的銷售問題，。夾層投資人不僅可以享受開發期間的利息收入，也可以選擇以最終購買房產作為資金退出渠道。
四、夾層融資的進入條件
（一）獲得夾層投資的房地產企業應該具備的條件
一是有公司法人授權或董事會簽字同意的申請報告；二是己開立基本賬戶或一般存款賬戶；三是提供真實的、全面的(經過審計的)財務報表、報告，其財務指標和資產負債率等符合貸款要求；四是除國務院規定外，對獲得夾層融資的企業各種資本金比例要有一定的要求，如夾層融資額與企業自有資金的比例，夾層融資額與優先債務的比例，夾層融資額與所投資項目所需總投資的比例等等。
（二）獲得夾層融資的項目應該具備的條件
一是投資項目經可行性研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場前景較好；二是投資項目己經納入國家或地方房地產開發建設計劃，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發；三是投資的項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規定:四是投資項目的工程預算投資總額能夠滿足項目完工前由於通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要；五是投資項目的基礎設施、公共設施建設配套，當項目建成後，能及時投入正常使用。
五、夾層融資退出機制選擇
與單獨的股權融資相比較，夾層融資在資金的退出上有一定的優勢。通常會在夾層投資債務構成中包含一個預先確定好的還款日程表，可以在一段時間內分期償還債務也可以一次還清。還款模式將取決於夾層投資的目標公司的現金流狀況。因此，夾層投資提供的退出途
徑比私有股權投資更為明確(後者一般依賴於不確定性較大的清算方式)。同時，在夾層融資採取優先股或可轉債形式時，也可以採取開發商或管理層回購的方式，或轉賣給願意長期持有到期的機構投資者以及願意持股房地產企業的投資者，以賺取價格差額。
例如，聯信·寶利七號在安排產品的靈活性時，借鑒了期貨交易的做市商制度，引入投資機構充當「做市商」角色。在信託計劃發行之前即約定，信託計劃優先受益權產品持有人在期滿一年以後，以約定的價格賣給做市商，做市商可將信託計劃賣出賺取差價，也可將信託計劃持有到期獲得收益。這種做法提高了夾層融資產品的流動性，也可以作為夾層融資退出制度的一個借鑒。
❸ 急求房地產開發成本控制的一個實例及其原因分析。。。
房地產成本管理
一、資源計劃編制
它的輸入是；工作分解結構、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時估算。
工作分解結構（WBS）：項目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質量特性和數量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質量特性是報告的格式要符合房地產開發項目政府審查的格式要求，所含蓋的內容與政府要求的內容一致，報告的相關資料、數據是調查得來的、真實的而非杜撰的，資料、數據分析的方法是科學的、合理的，得出的結論是經定性、定量分析的有說服力的，結論對後續工作如項目策劃、定位有指導性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數量特性是一份；再如地勘報告是地質勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質量特性和數量特徵，它的質量特徵是在勘察報告中要准確地描述擬開發地快的地質狀態（覆蓋土厚度、岩層走向及相應力學特徵），它的數量特徵是鑽孔深度和總進尺（米），地質報告得出的結論必須能指導後續的施工圖結構設計。工作分解結構（WBS）就類似於我們經常遇到的分部分項工程及統計相關工程量。只不過我們未將質量特性在統計工程量時考慮這一要素，而是分離在施工組織設計的質量專題里。
歷史信息：開發商從已開發的項目中總結出來的經驗和教訓（文檔化的）、從別的開發商或別的項目得到的相關信息、項目團隊人員的相關知識（由於受主觀影響，不是很可靠）。
范圍說明：擬開發項目的項目論證、擬開發項目的產品（業態、規模）、項目目標（質量、進度、成本、范圍管理等）。
資源庫描述：能為本項目提供咨詢服務的可行性研究單位、開發產品的策劃單位。項目所在地的資源狀況，當地的地材水泥、砂石、鋼材等儲量、運距、單價、質量狀況，能承擔本項目的施工隊伍狀況、施工機械狀況等。
組織方針：開發商對擬開發項目在可行性研究、項目策劃、營銷等是自己組織實施還是委託給具有相應資格的咨詢服務部單位；在建設實施過程中是自建還是承包給相應資質的承包商；在材料供應上是採取甲供料還是乙供等。
活動歷時估算：完成可交付成果所需要的時間，如可行性研究需2個月，產品策劃需3個月、地質勘察需2個月和相應完成時段等。
上述這些都屬於成本管理中資源計劃編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變為輸出呢？現代項目管理提出了相應的解決辦法，其辦法是：組織相應專家確定，也就是我們在計劃經濟時代所採取的工料分析，分析出開發項目每一階段所需用的人工、材料和機械設備。同時要考慮備選方案以保證供應。
資源計劃編制的輸出：資源需求計劃資源需求計劃這實際上就是我們在20多年前在承接新工程後，在新工程開始時，計劃處或科提出的三大計劃即材料需用計劃、勞動力（包括腦力勞動者）需用計劃、機械設備需用計劃。只不過當時作出的計劃與工程的其他目標沒有掛鉤，這就形成了內部溝通不暢。而現代項目管理主張從工程一開始就將項目團隊所有資源進行整合，在提材料需求計劃時，就將質量目標、進度目標和項目產品目標貫穿其中，這就為實現目標創造了條件。
編輯本段二、 成本估算
它的輸入是：工作分解結構（WBS）、資源需求、資源單價、活動歷時估算、帳目表。
資源需求：就是資源計劃編制的輸出，包括人力、材料、設備三大需求，關鍵的是這三大需求要與工作分解結構可交付成果相對應。
資源單價：就是項目開發所需各種資源的當地單位價格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報告XX萬元/個，等。
活動歷時估算：完成一項可交付成果需要有哪些活動，每項活動歷時是多長。要專門按可交付成果進行活動定義、活動排序、活動歷時估算。
帳目表：對帳目成本進行分類（如人工、日常用品、材料）監控的任何編碼系統。它基於開發商的會計科目表。
有了上述基本資料，根據房地產開發項目所處的不同階段，分別使用不同的方法進行估算。如項目在可行性研究階段，則採用類似估演算法；在規劃方案設計階段、策劃定位階段則採用參數模型法；在施工圖階段則採用字下而上估演算法。由於估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時間耗費。這根據工程進展的需要所決定。
根據上述估算結果，可以得出成本管理計劃、詳細依據、成本估算.
成本管理計劃：房地產開發項目從可行性階段的→項目策劃定位→規劃方案設計→施工圖設計→項目建設→項目驗收等幾個階段，其項目定義是一個漸進明細的過程，因此開發項目的整個成本也是不斷接近實際成本的過程，成本管理計劃就是房地產開發項目在項目的各個生命周期管理成本的變化。
詳細依據：在作開發項目估算時所用的假設和假定，假設和假定的理解就是我們傳統的編制工程預算、進度計劃經常寫的編制說明或編制依據。
成本估算：完成開發項目諸活動需要資源可能成本的定量估算。隨著項目定義的不斷明細、在市場經濟條件下資源價格的變化，其估算是一個動態的。
編輯本段三、成本預算
成本預算的輸入是：成本估算、工作分解結構（WBS）、項目進度計劃。
成本估算：前面已作介紹。
工作分解結構（WBS）：房地產開發項目各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這里需要強調的是，不論估算還是預算，開發項目各階段可交付成果的本質是一致的，並不因為項目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現實的房地產開發項目中，這種情況屢屢發生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發，在策劃定位階段定義為傳統風格高檔別墅，在規劃方案設計時又作成異域風情特色的社區。本人並不認為這種不斷改變可交付成果是一種進步，實際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發商尋找作可行性研究的人不合格、或開發商組織前期工作的人水平太低自己心中無數。像這種不斷變換項目可交付成果，成本就無法預算。
項目進度計劃：按開發項目的開發節奏，按可交付成果的時間節點編制出來的進度計劃安排。
根據上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數模型法、自下而上估演算法和計算機模型等工具和技術編製成本預算。
成本預算：就是將成本估算分配在各項工作上，它同時與進度計劃相匹配，從而形成形成成本基準計劃。成本基準計劃通過一定的程序批准，如有變更必須通過成本變更控制系統進行間歇式的變更。這就保證了成本基準計劃的嚴肅性。以此基準計劃對後來開發項目在實施過程中的實際成本和計劃成本進行比較，從而可以檢測項目的成本績效和進度績效。
編輯本段四、成本控制
它的輸入是：成本基準計劃、績效報告、變更申請、成本管理計劃。
績效報告：開發項目在實際進行開發運作過程中，隨時掌握的實際情況而編寫的狀態報告、進度報告和發展趨勢。
變更申請：導致項目成本變化的因素很多，開發范圍發生變更（增大或縮小），必須引起成本的變化；時間的巨大調整，會引起成本的變化；項目出現重大事故會引起成本的變化；關鍵人員調整會引起成本變化等。這些成本變化必須通過一定程序對項目估算和項目預算進行調整。成本的變化必須通過書面形式來完成。
對上述引起成本變化，首先必須通過一定的程序對變更申請進行處理，核實變更的合理性，核實的過程就是績效測量。測量結果確實需要變更，那麼還要重新補充編製成本估算，其編制的方法可以按常規計算或用計算機輔助工具。
經過上述過程，我們會得出修訂後的成本估算和更新的預算。在開發項目執行過程中，根據已花費的實際成本，根據項目的績效報告，可以預測項目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發項目的完工估算。
在項目實施過程中，對發生成本變更的原因要深入分析，不能被動的變更成本，根據項目的實際情況和企業本身的財務狀況，要主動的採取糾正措施，或調整范圍或改變資源條件或重新協調進度、成本、質量的三者關系。
編輯本段房地產成本的組成
1、土地費用
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我[1]國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費
前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費
建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用
管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息
房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
編輯本段成本管理系統
長期以來，房地產企業因為行業的高利潤，一般都不是十分的關注成本管理，在當前地產新政的形勢下，由於政府行為日益規范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產企業修煉內功、提升競爭力的必修課。
要加強成本管理，必須建立起系統的成本管理系統，對於房地產企業，成本管理系統應包含三個層面的內容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰略角度優化成本結構。
成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本後評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事後反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數據的積累則是建立在一定的流程規范基礎之上的對開發過程的每個環節的成本控制的知識與經驗的傳承，從戰略角度所進行的成本優化則往往是伴隨著公司的重大戰略措施，如根據客戶細分而進行的產品標准化、戰略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。
一、 目標成本管理體系
所謂目標成本是指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃，目標成本是項目在開發過程中成本控制的依據之一，也是編製成本責任考核指標的基礎文件。
由於房地產企業自身的特點，地產企業很難像工業企業那樣把成本定額做得很細，但是房地產工程成本管理要實現主動控制，就要做到「算了以後再做」，而不是「做完後再算」，要實現這個目標，我們就要對房地產工程成本目標進行測算，做到花錢明明白白。事實上，如果有好的方法和成本數據的積累，建立目標成本的並不難。
在實際操作中，目標成本按開發進度的不同階段始終處於動態調整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。在可研階段要進行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然後隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸的准備和細化，到主體工程施工圖預算確定後形成最後定稿的版本。
從流程上講，建立目標成本首先應該根據項目的設計特點、選材用料標准、財務利潤要求和類似樓盤的成本經驗，測算項目的單方建築安裝成本。然後根據項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關系，將單方建築安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標准吻合，如不吻合，調整有關要求或標准，重復上述步驟。
這個過程關鍵是目標成本的市場化，由於市場是經常發生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數據外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。
由於在規劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段應該作為成本管理的重點。
二、 責任成本管理體系
目標成本制訂以後一定要將成本逐項分解到部門，並建立控制的標准。
在制訂目標時，要按細項列出清單並劃分責任部門，通常建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。
從項目成本的構成看，一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務成本，每一個子項均可以找到責任部門。
目標成本分解後還需要建立控制的標准，分解後的成本責任必須納入績效考核的范疇。
三、 動態成本管理體系
由於市場是千變萬化的，而且開發過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態管理，而要進行有效的動態管理，必須建立詳細的和可操作的動態成本信息系統以及保持動態的監控。
首先必須在各部門建立起動態成本台帳，確保各部門發生的成本能及時反映出來，這是動態成本管理的基礎。
其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執行是基本的保障
還必須在各階段對動態成本進行分析和總結，必要時及時調整目標成本管理體系，真實反映成本控制現狀。
四、 項目後評估體系
提高成本預測的准確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過後評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工並在結算完成後要進行項目的後評估，主要從以下幾方面評價：
l 比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異（評價投資估算、項目成本預測的准確、合理性）
l 對比項目結算與《目標成本指導書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性）
l 分析各期《項目動態成本分析報告》（評價項目成本管理的科學合理性）
l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響
l 考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）
以上四個體系是成本管理系統的基礎管理框架，要完善房地產的成本管理，必須先從建立上述基礎管理體系開始，逐步積累成本控制的經驗和完善成本信息資料庫，從而有效的控製成本。
案例介紹
京北回龍觀某地塊以京北回龍觀區域2007年成交的一個項目舉例，其土樓面地價已經達到3070元/㎡。再加上3%的契稅，其土地成本已達到3162元/㎡，包括工程、人力、建材及其他不可預見費用的建設費成本，一般在2300元/㎡左右。其他包括一些代征道路建設費用和園林綠化費用及基礎設施建設費用的市政配套成本在500元左右；還有包括營業稅、城市建設維護稅、教育附加費、增值稅等在內的各種稅費佔了銷售額的11%左右，"這大概在900多元。"另外，單位平方米的營銷管理和銷售推廣費用也佔到銷售額的5%，達到400元左右，還有項目開發的前期費用200元，還有包括貸款利息等財務費用約200元。以上7項之和所算出的該樓盤一平方米的成本已經達到了7662元！位於北京南部豐台區域08年某成交項目，其樓面地價為6505元/㎡(含3%的契稅)，加上2300元的建設費用、500元的市政配套費用、500元的營銷管理費用、300元的前期費用和1100元的各項稅費，還有財務費用200元。其單位平方米的成本已達11405元。
位於北京東部通州區域2008年成交的一地塊，樓面地價為5206元/平米，加上3%的契稅，每平米約156元，共5362元/平米，加上2300元的建設費用、500元的市政配套費用、500元的營銷管理費用、300元的前期費用和1100元的各項稅費，還有財務費用200元，每平米成本達萬元左右。
❹ 房地產開發公司如何控製成本
這是一個很大的課題，只能目錄式的回答了；
1、做好項目前期；
a/拿地前對當地及區域市場進行調研，結合現實政策對消費者後期的影響，計算好開發周期和產品定位；
b/根據市場開發情況作出總預算，確定項目的總投入和分期投入的預算，安排好資金來源和成本，確定有勝算後開始進行土地的前期規劃；
c/確定地塊的設計規范要求，通過規范要求制定產品的規劃；
d/看土地的狀況，分析進度，土地收儲和摘牌所需的時間和費用要控制好（涉及舊城改造的項目收儲和摘牌時間可能間隔比較長，這中間會有政府負責拆遷，政府會向你們融資用於拆遷，所以要看拆遷難度和進展決定是否投入）；
e/設計——關鍵把控產品的整體適應性和含鋼量，適應性部分一定要符合定位，含鋼量需要設計單位花心思控制，十萬方項目每方少5公斤鋼材是個什麼概念？所以建議選擇正規點的大型設計單位，設計費雖然高點，但是產品的規劃設計方面影響到後期施工的成本和銷售進度。
f/建築進場後要抓工程進度，同時要盡快抓市場准入程序，越早銷售越早回錢，資金投入越少成本越低風險也就越低。
g/銷售控制，這個最好請專業的代理公司，同設計單位一樣，雖然有些公司費用高點，但能夠提升項目形象，加快銷售進度，增加資金回籠進度，將銷售價格得以提高，整體實現的效益遠高於自己銷售。
h/銀行、公積金和交易中心的公關，房子賣出去了，錢要盡快回來。
i/立項之初就成立一個皮包投資公司，到時候把商業作為投資回報給到皮包公司，皮包公司用來抵押貸款可以合理避稅。
j/控制財務支出和辦事效率，定員定崗，權力下放，績效考核！
就這些吧
❺ 房地產企業成本管理中存在的問題實例
在國家宏觀調控和市場規范化的雙重影響下，房地產企業要保持持續健康的發展，必須樹立全方位的成本管控意識，貫徹「先策後控」的成本管理理念，加強成本控制與管理。
一、房地產企業成本管理的特點
（一）成本控制的重點貫穿項目各環節
房地產企業的產品是地產項目，各開發項目既有相似之處，也存在著許多不同，產品各異，與普通工業企業產品相比成本控制有很大的不同。工業企業產品一旦投產，產品定型，產品設計結束，銷售渠道也基本確定，成本控制主要集中在材料采購及提升生產效率上面。房地產企業的成本控制的重點則始終在項目取得、設計、生產及銷售的各個環節，一個項目結束，下一個項目又重復一個完整開發的全過程。如果有新產品又將重新設計銷售，各個開發階段又要重新循環一次。
（二）成本管理工作相對復雜
房地產企業開發產品不完全相同，即開發產品的多樣性決定了房地產開發企業成本控制的復雜性。房地產企業由於開發產品多樣，開發產品相對獨立，成本管理工作是否有效，沒有單一的產品成本參照，導致成本節約評價比較困難。因此，房地產企業要做好成本管理工作，必須建立起比工業企業相對復雜的成本管控措施與評價體系，才能使成本管理工作更加有效。
（三）成本管理水平對成本金額影響較大
房地產開發項目由於資金投入量大與開發產品自身的獨特性，決定了房地產企業的成本管理對一個項目的成本影響非常巨大。例如，產品設計階段一個有效的設計優化，可能減少大量的工程量，節約建造成本；產品銷售的一次有效創新，可以加快項目銷售速度，節約大量銷售成本及財務成本。成本管理的好壞對房地產企業開發成本影響較大。
（四）各成本管理階段相互影響明顯
房地產項目各開發環節成本管理影響效果明顯，如設計環節成本管理不到位，勢必影響施工環節的建造成本及洽商數量，造成建造階段成本提高，如果建造階段管控不到位、施工質量不好、施工拖延，必然造成銷售困難，減慢銷售節奏，提高銷售成本。因此，房地產企業各成本控制部門相互影響，房地產開發企業應在成本控制中注意各部門的協作。
二、目前房地產企業成本管理存在的問題
成本管理存在於房地產企業土地獲取、設計、招標采購、施工、銷售、成本核算及考核的各個開發鏈條與管理環節。目前，房地產企業成本管理存在著以下主要問題：
（一）土地獲取缺乏項目可行性分析
房地產開發企業的生產經營是從土地獲取階段開始的，土地獲取的好壞直接影響到房地產企業的後期經營及盈利能力。以前房價漲勢迅猛時，只要能取得土地，房價的漲幅很快就會覆蓋土地成本，企業肯定能取得較高的利潤。土地獲取隨機性強，獲取土地根本就沒有詳細的前期調研及嚴格的可行性分析。現階段存在的一些虧損的項目，往往是在土地獲取階段根據房價大幅上漲階段的經驗，預計了一個較高的售價，沒有認真測算比較貼近現實的預計銷售價格及可接受土地價格，導致獲取土地價格過高，最終的銷售價格遠低於土地獲取階段的預期價格。因土地價格的過高，導致開發成本加大，項目出現嚴重虧損。
（二）規劃設計不合理
規劃設計階段是在可行性研究報告的基礎上，對預計方案在設計階段的最終實現，是房地產開發階段成本控制的關鍵。規劃設計階段的定位是否准確，房屋功能是滿足客戶需求，是項目能否達到預期的銷售價格及銷售目標，能否將成本控制在企業可承受范圍內的關鍵。目前大多數房地產企業由於設計能力不足，將大部分的設計工作交由設計院實施，但對設計院最終的設計成果往往缺乏審核能力。有時由於設計院的設計水平不高，導致最後的設計不合理，不必要功能沒有有效縮減，使用材料成本過高，整體上，房屋造價在設計階段就偏高。由於設計不合理，後期變更洽商率較多，影響施工進度，建造成本大幅提高，超出原有設計成本限額。
（三）招投標管控不嚴
在各項招標階段，選取的招投標對象能力各異、參差不齊，有些中標單位可能施工能力不足，就會耽誤項目開發工期，拖後開盤銷售時間，還會增加各項管理費用及成本支出，或導致施工質量問題，增加後期維修成本，最後損害開發企業聲譽。在施工招標階段，招標文件不夠完善，工程量清單不全面、不準確，導致所簽訂的合同不嚴謹，後期施工單位抓住所簽訂合同的漏洞，大幅增加變更洽商，使最終結算價格大幅超過原合同價格，使企業開發成本增加。
（四）工程施工管控不到位
工程施工階段，部分房地產企業工程管理力量薄弱，管控不到位。各項變更、洽商管理混亂，變更洽商審批流程不夠明確，導致有些變更洽商在施工管理階段只有工程管理部門知曉，設計及成本管理部門並不知曉。在工程結算階段，這些變更洽商又都被施工單位拿出來交到成本結算部門，由於變更洽商發生時沒有經過嚴格的審批，變更洽商的真實性或工程量等都很難准確判斷，造成互相扯皮，最終結果是變更洽商失去控制，最終結算成本費用大幅度提升。
（五）銷售費用控制不嚴 銷售推廣費用上限沒有明確的規定，銷售費用使用也沒有明確的使用效果考核辦法。由於管理粗放，有時雖然花費了大量銷售費用，但推廣效果並不明顯。企業在迫於銷售壓力的情況下，一味增加銷售費用的投入，導致銷售費用大大增加。
（六）成本核算停留在成本反映階段
財務及合同管理部門對開發項目的成本管理只是停留在成本的反映階段。成本管理只是成本實際發生後的記錄，沒有分析實際發生的成本是否合理，是否超出本階段的成本控制目標。成本管控及考核措施缺失或流於形式，不能發現開發過程中成本是否偏離預定目標並採取糾偏措施，導致成本最終超標，也不知道過程中哪裡出了問題。各個部門不能很好地明確自己的責任，企業長時間無法形成有效的成本控制管理方式，導致成本管理水平停滯不前，成本費用居高不下。
三、房地產企業成本管理存在問題的改進措施
（一）提高全員成本管理意識、加強制度建設
成本管理水平不高，最主要的原因就在於成本管理意識不到位。成本管理的意識還停留在房地產暴利時期的水平，致使成本管理意識淡薄，成本管理制度缺失或流於形式。目前，在各項成本高企競爭激烈的形勢下，房地產企業提高成本管理水平，就是提高利潤率，這是在殘酷的競爭中能夠生存下來的關鍵。因此，房地產企業必須提高成本控制意識，並在企業成本管理中，建立一套全面覆蓋、有效實施的成本控制制度，落實成本控制各個環節的責任，做到事前有指標、事中有控制、事後有考核。靠良好的成本管控意識及有效的成本管控制度，可以把總成本控制在企業可承受的范圍內。
（二）完善土地獲取階段的投資分析
土地獲取階段，企業最重要的是要對可開發業態及房屋售價作出准確的估計，土地獲取階段的銷售、成本、利潤分析不能隨意進行，要有較強的預期嚴謹性。土地獲取階段的投資盈利分析中，房屋開發類型必須根據地塊規劃指標，由設計、銷售、成本、財務多部門經過多輪討論作出各部門都認為可行的方案，不能只由土地獲取部門一個部門來決策。根據房屋開發類型方案並結合周邊相同類型房屋售價及房價走勢作出房價銷售預期，以售價推算出可承受的土地價格，只有這樣，土地獲取後開發成本才不會超標。土地獲取階段各部門應有明確的分工，並落實責任，不能出現土地獲取成本過高無法落實責任的問題。
（三）提高設計部門人員素質，各部門配合細化設計方案
規劃設計的好壞，直接決定了後期開發建設階段成本高低，如果設計完成，依靠後期施工環節大幅節約成本是非常困難的。以前的房地產開發企業設計力量比較薄弱，設計工作主要由設計院完成，而如今要使設計環節能夠符合業態及國家規范要求，又要節約後期建造成本。所以，開發企業首先要加強自身設計部門的水平，聘任設計專業出身、有房地產開發經驗的優秀人才，組建相應的設計部門，這樣既便於與設計院溝通，指導設計院設計工作，又能夠審查設計院設計成果的優劣，發現問題，減少後期設計變更，節約後期變更成本。其次，設計開始前，最好能夠在符合項目定位的前提下，找多家設計院提供多種設計方案，房地產企業設計、營銷、成本、工程等部門參與，篩選出最優方案。在最終方案確定後，設計部門在設計工作的過程中也要召集相關部門跟進設計結果，在設計階段對最終方案進一步優化，在滿足客戶使用功能的前提下，去除不必要功能，選用性價比高的施工材料，使設計功能無浪費，施工材料成本最優，減少施工階段變更洽商。
（四）建立合作單位資料庫，細化標底及合同條款
房地產企業應在招標前對所要投標的單位進行詳盡的考察，招標時設立必要的投標門檻，使不達標的企業不能投標。企業內部要建立合作單位資料庫，掌握合作單位總體情況。對長期信用良好、工程施工優秀的企業要加強合作，投評標階段要設立相應的加分項，增加合作良好的企業的中標概率，對於那些信譽不好的企業要建立黑名單，禁止這些企業投標，避免後期給企業增加意外成本，造成其他方面的負面影響。在編制招標工程量清單的過程中，要建立制度，落實責任，核對工程量清單的准確性及全面性，避免後期出現漏項導致變更，而增加後期結算成本。合同簽訂過程中，應與施工單位簽訂限定總價的合同，如非要簽訂浮動總價合同，應當詳細規定合同價格浮動的條件及相應的標准，使合同總價控制在一定范圍。
（五）加強施工管理，理順變更洽商審批流程
在施工過程中，相應的變更洽商在所難免，公司內部也必須建立合理有效的變更洽商認定機制，保證變更洽商符合公司管理規定，變更洽商必須經過合理的審批後，施工單位才能施工。最終結算階段，只有經過公司正規審批程序的變更洽商才予以承認，未經正規審批的變更洽商不予認可，嚴格審批流程，保證變更洽商的真實性及工程量的准確性。
（六）嚴控銷售費用總量，建立推廣效果獎懲機制
銷售費用方面，房地產開發企業要根據項目業態及銷售額，提取一定比例的銷售費用，設定銷售費用限額，並在銷售費用各個功能如咨詢費、推廣費、銷售傭金等功能方面進行分配，將這些費用與相關單位等工作效果與實際銷售效果進行掛鉤，並制定相應的推廣效果考核辦法。銷售費用支出後要定期進行考核，費用花出去，沒有達到預期效果的情況要及時查找原因，對於因市場原因導致的要適時調整銷售策略，對於因銷售部門及合作單位自身原因導致的，要建立適當的獎懲機制。嚴格控制銷售費用的使用總額及效果，對於長期不能滿足銷售推廣需要的合作方要有清退機制，只有這樣，銷售費用才能在控制總額的同時達到推廣效果。
（七）加強成本核算，變事後反映為事前有指標，事中有控制
第一，要建立健全全面預算制度，項目總體的成本及項目年度的成本總額都要有比較詳盡的預算，預算要層層下達，責任成本落實到各個部門，落實到個人。第二，要建立成本定期匯報分析制度，成本核算部門不能只是一個已發生成本的反映部門，應將已發生成本與總體預算及月度、年度成本預算目標進行對比，定期召開成本分析會，分析成本節約及超支原因。對於有效控製成本的管理方法要堅持及推廣，必要的要形成制度，對於成本超支的，要找出原因，改進成本控制方法，形成事中控製成本的有效機制。第三，要推進信息化管理，以前成本核算管理粗放與信息化不足有較大關系，由於信息化不足造成各部門成本數據相互割裂、數據不共享，數據標准不統一，過程中對某項成本分析取數困難或不同部門出具的數據分析結果不一致，導致成本控制是否有效無法確定，成本控制水平裹足不前。目前，由於互聯網的快速發展，基於互聯網的成本管理平台已趨於成熟，房地產開發企業要盡快建立基於互聯網的統一成本管理平台，便於自身的成本核算、反映及決策分析。
（八）建立有效的成本控制考核機制
有效的管理制度必須要有考核獎懲機制，才能得到執行，成本管理也是如此。房地產企業在建立健全各項成本管理制度的同時，也要建立健全責任成本考核機制。至少每年要根據成本實際運行情況與年度預算情況進行對比，根據公司考核制度規定，對各部門責任成本控制情況進行獎懲，做得好的要進行獎勵，做得差的要進行處罰。只有建立健全成本考核機制，才能調動各部門實施成本控制的積極性，成本控制才能落到實處，成本才能切實降低。
四、總結
目前，成本控制已成為房地產開發企業的一項重要任務，房地產企業要保持利潤並生存發展下去，必須建立健全各項成本管理制度，利用好各項成本管理工具及信息化管理平台，在房地產開發各個環節注重成本控制，提高自身成本管理水平，使自己適應市場的發展需要，在實現企業自身利潤要求的同時，提高我國房地產企業的總體成本管理水平。
❻ 中小房地產企業融資成功的案例
我本人確實是在房地產公司做融資的，但是，真實的現狀是以房地產公司本身去做融資，基本沒要可行性，除非是上市公司或者地方上的大型房地產公司，否則沒戲。
不過，我們是屬於小型的私人房地產公司，所以融資渠道是通過控制人的其他公司進行融資。關於你論文什麼的，我不太懂你想通過什麼方面的描述論述來證明你的觀點。
❼ 房地產企業如何融資
1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……
❽ 房地產企業融資成本占房價多大比重
土地成本基本在30%左右，建安成本30%，營銷成本+灰色成本10%-20%，利潤20%-30% 這是大體的狀況，，具體的個案的成本控制要看開發商自己的運作能力了。
❾ 請列舉房地產企業用房地產信託融資的例子。
可以到「用益信託工作室」網站看看，有正在發行的房地產信託項目信息。