1. 征地拆遷怎樣預評估出來的預評估報告是什麼樣的預評估怎麼收費
你好：
一般來說：被拆遷人接到的評估報告90%以上都是不合法的，因為它僅僅寫著房屋估值，缺失了很多應當列明的事項。
我們以一份比較完整的評估報告為例，給大家列舉一些可能出現的問題點。比如說：我們通過評估報告知道了評估公司的名稱，那麼我們就是可以查詢評估公司的資質，因為評估公司是分級別的，級別不同、評估的能力也有很大的差別。
《北京市國有土地上房屋徵收房地產價格評估機構選定辦法》
第七條 列入房地產價格評估機構名錄的評估機構，評估業務量超過下述標准時不能承接新的房屋徵收評估工作：
（一）一級資質評估機構的在估業務量達到2000戶；
（二）二級資質評估機構的在估業務量達到1000戶；
（三）三級資質評估機構的在估業務量達到500戶。
假如你們這個拆遷項目總共有800戶，那麼評估公司必須要達到二級的資質，如果經過查詢，發現這個評估公司的資質存在問題，就是個三級資質，那麼我們就此就獲得了一個談判的籌碼。
再比如說：估價時點方面的問題，我們剛才講過估價時點是估價結果對應的日期，那麼實際的案例中，一個項目進行個三年五年都不算是個稀奇的事情，七八年的也存在，那麼各位想想，北京現在的房價和七八年前的房價相差多少，這樣的評估時點是否合理？
評估時點指的不僅僅是入戶測量的日期，而是估價活動的起止時間，即正式接受估價委託至完成估價報告的期間。通過這個期間，我們可以判斷程序是否合法。實踐過程中存在這樣的情況，評估在前，辦理拆遷許可證在後，這樣的情況我們也見過不少。我們曾經遇到一些情況，律師在代理案件過程中，進行調查取證工作，從委託人手裡得到了評估報告，然後又調查到了拆遷項目的拆遷許可證，兩證一對比，發現了問題。拆遷許可證是2013年8月發的，評估報告的日期卻是2013年6月，比拆遷許可證的日期還早兩個月。這就是明顯的違法。
關於評估報告的有效期，法律上沒有具體的規定，但是評估報告中必須要註明有效期，很多拆遷項目持續好幾年，如果一直沿用原來的的評估報告，對被拆遷人的損害是巨大的，所以合法的評估報告應當具備有效期，如果沒有，那麼也屬於違法。
估價師的聲明也可以體現出很多的問題。首先，評估報告的依據是國家標准《房地產估價規范》，而不是地方性的依據。其次，要寫明評估人員是否進行了實地勘察，哪些評估人員進行了實地勘察、哪些評估人員沒有進行實地勘察，這都要一一寫清楚。最後，評估師需要簽字，如果沒有簽字是不合法的，因為我們可以根據簽字去查詢評估師是否具有相應的評估資質。
另外，評估機構的蓋章是必不可少的。光有蓋章也不行，還要看看這個章的性質，必須是評估機構的公章，很多評估公司在評估報告上蓋的是xx評估公司xx項目專用章，不是圓形的公章，而是像是發票專用章的那種橢圓形的章，這樣的章都是不合法的。
附件中要有估價對象的位置圖，四至和周圍環境圖，土地形狀圖，建築平面圖，外觀和內部照片，項目有關批准文件，產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等。
望採納，謝謝
2. 土地預徵收是否合法
不合法。根據土地管理法律法規，土地徵收應報有權機關批准。未經批准，不得征地。具體事宜請與當地國土資源部門咨詢。預征土地就是突破土地利用總體規劃和農用地轉用年度計劃，由縣（市）政府或者經濟開發區，甚至是鄉鎮政府作為征地主體，與農村集體經濟組織簽訂「土地預征協議」，並按約定支付一定數額的補償款。1995年，國務院《關於做好1995年農業和農村工作的意見》（中發〔1995〕6號）就已明確提出，今後不準搞「土地預征」。
3. 發布預征地通告和征地公告的區別
預征地公告往往是和預征地補償安置方案一起發布的，是對徵收徵求意見的作用。從法律角度來說，對行政相對人並沒有產生實質作用。但是不可輕視，如果看到預公告，如果有異議，要通過正式的書面方式向發出機關提議。
徵收公告是在徵收土地批准後要依法發布的，具體可以參看《徵收土地公告辦法》第三條。如果看到徵收公告後，對於徵收土地及補償有異議，要及時的在法定期限內維權。
4. 預徵收區域是什麼意思
據您描述，您所在地准備進行棚戶區改造。發布預征地公告是縣級或者市級國土資源部門實施，公告的內容包括：征地范圍、征地面積、補償方式、補償標准、安置途徑、征地用途。徵收土地預公告作出以後，村民不得搶栽、搶種農作物，也不得搶建建築物。
因為棚戶區地理位置的特殊性，棚戶區很可能同時存在集體土地和國有土地兩種性質的土地。棚戶區改造如果同時涉及集體土地的征地和國有土地上房屋的徵收的話，是採取不一樣的徵收流程。
國有土地上房屋的徵收流程主要依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》(簡稱「590號令」)。
1、 徵收部門對於此次徵收的公益性以及徵收的必要性召開論證會進行論證。
2、 徵收部門對於徵收范圍內的房屋進行實地調查。
3、 對徵收補償方案組織論證，並向公眾徵求意見。
4、 進行社會穩定風險評估，製作評估報告。
5、 落實徵收補償費用，在討論房屋徵收決定時該費用應當足額到位、專戶儲存、專款專用。
集體土地上房屋的拆遷流程主要依據《土地管理法》及實施條例。並且較國有土地上房屋的徵收流程更為復雜。
1、發布預征地公告
(1)發布機關：市縣級國土資源部門。
(2)公告內容：擬征地用途、位置、面積、補償方式、安置途徑等。
2、征地調查
(1)調查機關：市縣級國土資源部門。
(2)調查內容：擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀。
(3)確認調查結果。市縣政府地政部門應與土地所有權人、使用權人三方共同確認調查結果。
3、發布征地公告
(1)發布機關：市縣級國土資源部門。
(2)公告內容：批准征地機關、批准文號、徵收土地用途、范圍、面積以及征地補償標准、農業人員安置辦法、辦理征地補償的期限等。
這時候就可以正式開始徵收程序了。
4、擬訂征地補償安置方案
(1)擬訂機關：市縣級國土資源部門。
(2)方案內容：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費等事項。
5、確定征地補償安置方案並實施該方案
(1)確定和批准機關：市、縣政府(並報省國土資源部門備案)。
(2)組織實施機關：縣級以上國土資源部門。
5. 什麼是預徵收土地，在預徵收的紅線規劃內能不能建房
預徵收土地是不屬於土地徵收的。是屬於徵收土地的前置行為。但有一個情況是，在行政機關發布預徵收公告以後，禁止在徵收范圍內搶搭搶建，搶搭搶建的話，不依法予以補償。
6. 什麼是征地補償款預存制度，征地補償款包括哪些部分
征地補償款預存制度是指征（用）地單位在將用地報批材料報給省國土資源管理部門之前，將預計需要的征地補償款足額預先存入征地補償款專戶，確保征地補償款能及時足額兌現。征地補償款主要包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費（不含房屋拆遷費用），市、縣國土資源管理部門在計算征地補償費時應按照有關法定標准，確保准確。預存的征地補償款不得少於擬定的征地方案確定的征地補償費總額。
7. 政府征地有預征地的講法嗎先圈地分期批地合法嗎
政府征地是有這個權利的，你的後半地圈地分期批地是怎麼回事？
8. 企業如何通過土地融資
近年來，以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速，這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金，也提高了銀行資金的利用效率，對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計，截至2009年年底，全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃，抵押貸款 2.59萬億元，比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時，也承擔了巨大的金融風險。
土地抵押貸款的兩大風險
從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看，土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險，如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等；外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險，如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為，外部風險屬於宏觀風險，存在綜合性及不確定性，如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生，而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此，本文以研究內部風險為主。
據中國人民銀行統計有關資料顯示，擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式，在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體：土地登記機構和銀行，對應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面：
風險一：土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險
一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地，如農村宅基地、公益性用地等。
二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。
三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記，未經當事人同意辦理抵押登記手續； 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記；鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。
四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。
五是為了土地抵押融資需要，一宗土地辦理多個土地權利證書，導致重復發證的。如儲備用地，可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷，就辦理了儲備用地登記發證並抵押。
六是同一宗土地不按照規定，依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記，擅自改變土地抵押順位的。
風險二：銀行違規放貸的風險
第一，銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規
定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等，而銀行則擴大比例放貸。
第二，銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業，「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。
第三，銀行虛高土地價值放貸。（土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定）。
第四，銀行不審慎地延長貸款周期放貸，導致貸款周期結構不合理，比如中長期貸款過多。
第五，銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。
第六，銀行違背房地產調控政策放貸。
第七，銀行超出土地權利使用期限放貸。
第八，銀行超過信貸審批許可權放貸。
第九，非金融機構違規放貸。
第十，其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。
除上述風險外，同一宗土地重復放貸的，順位靠後的抵押權人可能無法受償，風險較大；土地或房屋單一抵押，因登記機構的不統一，可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續，當事人憑土地權利證書再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形，也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。
實踐中需高度關注的兩大風險域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。
風險域一：儲備土地抵押
據國土資源部統計，截至2009年年底，全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元，佔84個城市土地抵押金額的14%，2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押，儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式，儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視：
一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符，可能存在法律風險。目前，針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中，地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫，這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符，如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類，一旦進入訴訟或其他司法程序，極有可能因土地登記不規范敗訴。
二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲，在儲備土地抵押貸款過程中，這些代征地並沒有剝離出來，而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地，不可能通過招拍掛供出，也不會有土地出讓收益，因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。
三是目前儲備機構融資渠道比較單一，僅僅依靠儲備用地抵押，還款來源主要是土地出讓收益，存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如，北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億，涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下，一旦土地市場出現波動，土地需求下降、價格下跌，儲備土地無法供出，土地出讓收益無法保障，儲備機構將無法按時還款，資金鏈條斷裂，金融風險凸顯。
四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈，有可能降低貸款門檻放貸，導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一，有政府作後盾，且規模大，放貸收益較高，各類商業銀行都願意放貸，甚至降低門檻放貸，出現了違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。
風險域二：集體土地抵押
對於集體土地抵押問題，《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押，但明確規定只有兩種情形可以抵押：一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以抵押；二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押，必須連同土地上的房屋建築一起抵押。
黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中，明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後，金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試，尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時，集體土地卻無法實現處置，其擔保的債權無法實現，成為不良資產，無疑是巨大的金融風險。
防範風險，確保土地「借=貸」
土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面：一是銀行違規放貸風險（包括中介機構違規評估土地價值風險）；二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，出於制度約束和職業道德，上述風險單一出現的機會較小。但是，除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等，一旦一方違規，另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下，違規土地抵押登記貸款便會產生，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調，建立聯手防範金融風險的新機制。
積極推進相關信息的對接與共享，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展，土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作，將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制，化解政府融資平台矛盾，更加有效地防範金融風險。
土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務，銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管，實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。