A. 我國房地產融資宏觀政策
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房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。其已成為我國市場經濟不可缺少的組成部分。在我國現有市場經濟條件下，房地產業的融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性。
（一）銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。可見，房地產開發資金中至少有60％來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。這種較強的依賴度同時將銀行帶到了極大的風險中。一旦開發商資金斷裂，其連鎖效應會使風險最終全部落在銀行上。因此，房地產企業應建立以銀行為主的多元化融資渠道，間接融資手段與直接融資手段並用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創新新的融資工具。
（二）房地產信託
信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產業融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。相對銀行貸款而言，房地產信託融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本，節約財務費用，還有利於房地產資金的持續運用和公司的發展。
但是，房地產信託的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。
（三）國內IPO
對我國房地產企業來說，由於缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業做大做強的唯一途徑。國內IPO上市具有籌資量大、融資能力強;資金使用時間長、分散風險;提高公司價值等優勢。但其高門檻，高融資成本、增加公司相關義務等缺點使得國內成功上市的案例很少。
（四）境外IPO
現階段，國內企業頻頻去香港上市，其數量超過國內IPO數量，為國內大多數有實力的房地產企業上市的首選。其上市過程簡單，能與國際接軌。但上市成本高，上市要求高制約了它的發展。總之，國內IPO與境外IPO各有優勢。國內上市對國內企業來說相對簡單，但受政策影響大。境外上市要求高，但國際化程度高，再融資方便。
（五）借殼上市
借殼上市是房地產企業上市的快捷方式。由於直接上市門檻很高，審批時間長，房地產企業上市申請受到宏觀調控影響大，不可能有大批房地產企業上市。因此借殼上市成為房地產企業上市融資的主流。目前，在國內100家房地產公司中，借殼上市的房地產公司近一半，是房地產公司上市的重要途徑。專家認為，如果能夠巧妙地運用殼資源，可以達到事半功倍的效果。但我們需要注意的是，借殼上市是一把雙刃劍。如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問題，會成為一種好的進入資本市場的方式。否則，則可能不但達到不了在融資的目的，還可能付出慘重的代價。
（六）上市公司資產置換
資產置換是一種常見和見效較快的重組方式，其主要是用公司的「劣質」資產交換外部優質資產。資產置換重組模式見效快，成效顯著。但需要指出的是，這種方式的資產重組關聯交易較多，交易的市場化程度低，短期得益較多，公司的長期盈利能力還有待觀察。 資產置換是一種特殊的資產重組方式。在股權分置改革前，相當一部分控股股東通過與上市公司進行以劣換優的資產置換，侵佔上市公司資源。在股權分置改革完成後，原來的非流通股股東不僅獲得了在未來可以充分流動的權利，更重要的是股改後限售流通股的價格得到了大幅度提升，這大大提高了大股東將優質資產注入上市公司的積極性。同時，一些績差公司或未股改公司也需要通過注入新資產的方式才能被拯救。
（七）房地產投資基金
近年來，房地產產業基金受到業內的追捧，有在境外注冊的基金，有在國內准備注冊的基金。但是，鮮有成功運作的，這主要是受到《產業基金法》沒有出台的限制。雖然產業基金能夠短期籌集大量的資金，而且流動性強，這些是有利於房地產的炒作的因素，但由於產業基金與宏觀經濟調控的主題相悖，因此，短期內產業基金法出台的難度較大。
綜合比較：
由於房地產的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。雖然房地產投資基金被廣泛看好，但由於國內尚無相關政策支持；上市或「借殼」上市過程長，手續復雜，成本較高，是少數有實力大企業可能實現的方式，但受經營特點和預期收益制約不易得到投資者認同，融資效果也不理想；發行股票及上市，對企業資質的要求更為嚴格，大多數的房地產開發商無法接受和實現。故直接融資比重較小。信託融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信託產品尚沒有一個完善的二級市場，難於流通。企業債券用途多為新建項目，利息高於同期銀行利率、期限為3～15年。相比之下，很容易就能看出我國大多數企業仍然採取銀行貸款籌集資金的原因。
B. 聽說上市公司再融資政策出現了新規定，主要有哪些
第一部分：重點內容有哪些
1、重點一修改哪些內容？三大方面
一是規模。
上市公司申請非公開發行股票的，擬發行的股票數量不得超過本次發行前總股份的20%。
二是頻率。
上市公司申請增發、配股、非公開發行股票的，本次發行董事會決議日距離前次募集資金到位日原則上不得少於18個月。前次募集資金包括首發、增發、配股、非公開發行股票。但對於發行可轉債、優先股和創業板小額快速融資的，不受此期限限制。
三是募資投向理財產品的規則。
上市公司申請再融資時，除金融類企業外，原則上最近一期末不得存在持有金融較大、期限較長的交易性金融資產和可供出售的金融資產、借予他人款項、委託理財等財務性投資的情形。
2、重點二何時實施？自發布之日起
對於新政，業界最關注的問題還包括時間上的新老劃斷。
今日的發布會上，鄧舸介紹，為了實現平穩過渡，在適用時效上，《實施細則》和《監管問答》自發布或修訂之日起實施，新受理的再融資申請即予執行，已經受理的不受影響。
鄧舸指出，需要特別說明的是，本次再融資監管政策的調整屬於制度完善，不針對具體企業，所有上市公司統一適用。
3、重點三因何出新政：存在三大問題
據了解，現行上市公司再融資制度字2006年實施以來，在促進社會資本形成、支持實體經濟發展發揮了重要作用。但隨著市場情況的不斷變化，現行再融資制度也暴露出一些問題，亟需調整，突出表現在三個方面問題：
一是部分上市公司存在融資傾向。
有些公司脫離公司主業發展，頻繁融資。有些公司偏項目、炒概念，跨界進入新行業，融資規模遠超過實際需要量。有些公司募集資金大量閑置，頻繁變更用途，或者脫實向虛，變相投向理財產品等財務性投資和類金融業務。
二是非公開發行定價機制選擇存在較大套利空間，廣為市場詬病。
非公開發行股票品種以市場約束為主，主要面向有風險識別和承擔能力的特定投資者，因此發行門檻較低，行政約束相對寬松，但從實際運行情況來看，投資者往往偏重發行價格相比市價的折扣，忽略公司的成長性和內在投資價值。
過分關注價差會造成資金流向以短期逐利為目標，不利於資源有效配置和長期資本的形成。限售期滿後，套利資金集中減持，對市場形成較大沖擊，也不利於保護投資中小投資者合法權益。
三是再融資品種結構失衡，可轉債、優先股等股債結合產品和公發品種發展緩慢。
非公開發行由於發行條件寬松，定價試點選擇多，發行失敗風險小，逐漸成為絕大部分上市公司和保薦機構的首選再融資品種，公開發行規模急劇減少，同時，股債結合的可轉債品種發展緩慢。
4、重點四著力點在哪？三大方面
本次修訂《實施細則》和制定《監管問答》，主要著眼於三方面：
一是堅持服務實體經濟導向，積極配合供給側改革，助力產業轉型和經濟結構調整，充分發揮市場的資源配置功能，引導資金流向實體經濟最需要的地方，避免資金脫實向虛。
二是堅持疏堵結合的原則，立足保護投資者尤其是中小投資者的合法權益，堵住監管套利漏洞，防止炒概念和套利性融資行為形成資產泡沫。同時，滿足上市公司正當合理的融資需求，優化資本市場融資結構。
三是堅持穩中求進原則，規則調整實行新老劃斷，已經受理的再融資申請不受影響，給市場預留一定時間消化吸收。
5、重點五理財產品敏感問題如何說
下一步，證監會將按照依法從嚴全面監管的要求，繼續強化再融資的發行監管工作，督促保薦機構梳理再審項目並開展自查，進一步規范募集資金投向，繼續加強監管理財產品等資金參與非公開發行認購，強化證監局對募集資金使用的現場檢查。
記者了解到，對於上述提到「金額較大、期限較長的交易性金融資產」中金額較大、期限較長的界定，需考慮到具體的上市公司的規模和募集資金及財務性投資的多少來判定，具體會在發行部的審核過程中進行判斷。
而「上市公司申請增發、配股、非公開發行股票的，本次發行董事會決議日距離前次募集資金到位日原則上不得少於18個月」中18個月的確定，則是根據最近三年上市公司前次融資距本次融資的統計測算，並對前次項目募集資金是否落實到位的效果進行分析後測算出來的。
業內人士指出，在再融資過程中，發行人是第一責任人，保薦機構在上市公司確定再融資方案時就應把好關，根據市場情況變化，對不符合監管要求的方案進行調整。
第二部分：幾大敏感問題解讀
統計顯示，去年全年證監會審核的再融資、優先股和可轉債總金額在10000億左右，其中，再融資涉及7000-8000億元。
敏感問題一
金融較大、期限較長的交易性金融資產的界定
券商中國記者了解到，關於上述提到「金融較大、期限較長的交易性金融資產」中金融較大、期限較長的界定，需結合實際情況，考慮到具體的上市公司的規模和募集資金及財務性投資的多少來判定，具體會在發行審核過程中進行判斷，如募集資金很少但財務性投資很大的就限制，沒有融資合理性和必要性也會受限，旨在控制過度融資。
敏感問題二
原則上不得少於18個月的規定
為避免上市公司頻繁融資，新政中包括了「上市公司申請增發、配股、非公開發行股票的，本次發行董事會決議日距離前次募集資金到位日原則上不得少於18個月」的規定，如何理解這一問題？
1992年頒布的《公司法》中明確要求「上市公司再融資的，本次發行董事會決議日距離前次募集資金到位日原則上不得少於12個月」，但該規定在2006年《公司法》的修訂中被刪除，而此次新政重啟了時間限制的規定，並根據最近三年上市公司前次融資距本次融資的統計測算、對前次項目募集資金是否落實到位的效果進行分析後測算出18個月這一考量，是給當前市場上部分上市公司頻繁融資帶上了「緊箍咒」。
業內人士指出，在再融資過程中，發行人是第一責任人，保薦機構在上市公司確定再融資方案時就應把好關，根據市場情況變化，對不符合監管要求的方案進行調整。
敏感問題三
如何滿足上市公司正當合理融資需求
「此次再融資新規是發揮市場的資源配置功能，引導資金流向實體經濟最需要的地方，避免資金脫實向虛的重要舉措。」上述業內人士指出，此舉不僅疏堵結合促再融資方式多元化，堵住監管套利漏洞，防止炒概念和套利性融資行為形成資產泡沫，還滿足上市公司正當合理的融資需求，優化資本市場融資結構。為確保市場平穩運行，實行新老劃斷，已經受理的再融資申請不受影響，給市場預留一定時間消化吸收。
C. 現在房地產企業上市的要求和限制有哪些
(1)發行人應當具備一定的盈利能力。為適應不同類型企業的融資需要，創業板對發行人設置了兩項定量業績指標，以便發行申請人選擇：第一項指標要求發行人最近兩年連續盈利，最近兩年凈利潤累計不少於一千萬元，且持續增長；第二項指標要求最近一年盈利，且凈利潤不少於五百萬元，最近一年營業收入不少於五千萬元，最近兩年營業收入增長率均不低於百分之三十。 (2)發行人應當具有一定規模和存續時間。根據《證券法》第五十條關於申請股票上市的公司股本總額應不少於三千萬元的規定，《管理辦法》要求發行人具備一定的資產規模，具體規定最近一期末凈資產不少於兩千萬元，發行後股本不少於三千萬元。規定發行人具備一定的凈資產和股本規模，有利於控制市場風險。《管理辦法》規定發行人應具有一定的持續經營記錄，具體要求發行人應當是依法設立且持續經營三年以上的股份有限公司，有限責任公司按原賬面凈資產值折股整體變更為股份有限公司的，持續經營時間可以從有限責任公司成立之日起計算。 (3)發行人應當主營業務突出。創業企業規模小，且處於成長發展階段，如果業務范圍分散，缺乏核心業務，既不利於有效控制風險，也不利於形成核心競爭力。因此，《管理辦法》要求發行人集中有限的資源主要經營一種業務，並強調符合國家產業政策和環境保護政策。同時，要求募集資金只能用於發展主營業務。 (4)對發行人公司治理提出從嚴要求。根據創業板公司特點，在公司治理方面參照主板上市公司從嚴要求，要求董事會下設審計委員會，強化獨立董事職責，並明確控股股東責任。
D. 上市公司再融資需要什麼條件
上市公司再融資配股有什麼條件
一、上市公司配股的條件：
（一）上市公司必須與控股股東在人員、資產、財務上分開，保證上市公司的人員獨立、資產完整和財務獨立。
（二）公司章程符合《公司法》的規定，並已根據《上市公司章程指引》進行了修訂。
（三）配股募集資金的用途符合國家產業政策的規定。
（四）前一次發行的股份已經募足，募集資金使用效果良好，本次配股距前次發行間隔一個完整的會計年度（1月1日―12月31日）以上。
（五）公司上市超過3個完整會計年度的，最近3個完整會計年度的凈資產收益率平均在10%以上；上市不滿3個完整會計年度的，按上市後所經歷的完整會計年度平均計算；屬於農業、能源、原材料、基礎設施、高科技等國家重點支持行業的公司，凈資產收益率可以略低，但不得低於9%；上述指標計算期間內任何一年的凈資產收益率不得低於6%。
（六）公司在最近三年內財務會計文件無虛假記載或重大遺漏。
（七）本次配股募集資金後，公司預測的凈資產收益率應達到或超過同期銀行存款利率水平。
（八）配售的股票限於普通股，配售的對象為股權登記日登記在冊的公司全體股東。
（九）公司一次配股發行股份總數，不得超過該公司前一次發行並募足股份後其股份總數的30%，公司將本次配股募集資金用於國家重點建設項目、技改項目的，可不受30%比例的限制。
二、上市公司有下列情形之一的，其配股申請不予核准：
（一）不按有關法律、法規的規定履行信息披露義務。
（二）近3年有重大違法、違規行為。
（三）擅自改變《招股說明書》或《配股說明書》所列資金用途而未作糾正，或者未經股東大會認可。
（四）股東大會的通知、召開方式、表決方式和決議內容不符合《公司法》及有關規定。
（五）申報材料存在虛假陳述。
（六）公司擬訂的配股價格低於該公司配股前每股凈資產。
（七）以公司資產為本公司的股東或個人債務提供擔保。
（八）公司資金、資產被控股股東佔用，或有重大關聯交易，明顯損害公司利益。
申請配股的上市公司因存在上述（二）、（三）、（五）項規定的情形而未獲中國證券監督管理委員會（以下簡稱「中國證監會」）核準的，不得在一年內再次提出配股申請。
E. 上市公司再融資需要具備哪些條件
上市公司再融資需要具備的條件有：
盈利能力需要滿足要求。增發要求公司最近3個會計年度扣除非經常損益後的凈資產收益率平均不低於6%，若低於6%，則發行當年加權凈資產收益率應不低於發行前一年的水平。配股要求公司最近3個會計年度除非經常性損益後的凈資產收益率平均不低於6%。而發行可轉換債券則要求公司近3年連續盈利，且最近3年凈資產利潤率平均在10%以上，屬於能源、原材料、基礎設施類公司可以略低，但是不得低於7%；
分紅派息要滿足要求。增發和配股均要求公司近三年有分紅；而發行可轉換債券則要求最近三年特別是最近一年應有現金分紅；
距前次發行的時間間隔。增發要求時間間隔為12個月；配股要求間隔為一個完整會計年度；而發行可轉換債券則沒有具體規定；
發行對象。增發的對象是原有股東和新增投資者；配股的對象是原有股東；而發行可轉換債券的對象包括原有股東或新增投資者；
發行價格。增發的發行市盈率證監會內部控制為20倍；配股的價格高於每股凈資產而低於二級市場價格，原則上不低於二級市場價格的70%，並與主承銷商協商確定；發行可轉換債券的價格以公布募集說明書前30個交易日公司股票的平均收盤價格為基礎，上浮一定幅度；
發行數量。增發的數量根據募集資金數額和發行價格調整；配股的數量不超過原有股本的30%，在發起人現金足額認購的情況下，可超過30%的上限，但不得超過100%；而發行可轉換債券的數量應在億元以上，且不得超過發行人凈資產的40%或公司資產總額的70%，兩者取低值；
發行後的盈利要求。增發的盈利要求為發行完成當年加權平均凈資產收益率不低於前一年的水平；配股的要求完成當年加權平均凈資產收益率不低於銀行同期存款利率；而發行可轉換債券則要求發行完成當年足以支付債券利息。
F. 房地產再融資政策是啥
發債。。。。。
G. 房地產上市公司再融資
你好，我不這么看，我認為，和地產企業交流後，發現再融資是為了定向增發，加上補充流動性，想想看也有道理，應該是利好，起碼可以解決房企資金問題。
H. 上市公司再融資需要具備哪些條件
條件如下：
股票經國務院證券管理部門批准已向社會公開發行；
公司股本總額不少於人民幣五千萬元；
開業時間在三年以上，最近三年連續盈利；
原國有企業依法改建而設立的，或者本法實施後新組建成立，其主要發起人為國有大中型企業的，可連續計算盈利；
持有股票面值達人民幣一千元以上的股東人數不少於一千人，向社會公開發行的股份達公司股份總數的百分之二十五以上；
公司股本總額超過人民幣四億元的，其向社會公開發行股份的比例為百分之十五以上；
公司在最近三年內無重大違法行為，財務會計報告無虛假記載；
國務院規定的其他條件。