『壹』 求，有能做大額抵押融資全國性的真正資金方聯系我。
建議通過一些渠道去主動尋找投資人，而不是守株待兔
『貳』 房地產的代建和聯建有什麼區別
首先，房地產代建這一開發模式起源於外國，是由擁有土地的委託方發起。擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接。雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利。
代建方通常是品牌房企，其在品牌，產品成本，融資，管理團隊等方面積累的成熟的經驗。可謂委託方提供項目定位規劃設計，工程管理，成本管理，招投標管理。營銷管理，品牌管理，交付管理等開發全過程服務。
而房地產的聯建，是指一方提供土地使用權，他方提供資金進行合作建房，並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議，合作開發合同，聯合開發合同都屬於聯建合同。
兩者在形式上存在許多相似之處，比如兩者所涉及主體均為兩個或兩個以上企業、事業單位，都是從事房地產開發行為，要求合作一方主體具有房地產開發經營資格等等。又加之兩者在稱呼上又有相似之處。所以在現實生活中，人們往往將兩者等同起來，稱呼上也互相混用。
『叄』 代建項目與監理的區別
代建項目與監理的區別如下：
1、開發票時填寫的信息不同
代建項目需要在申報的「購買方納稅人識別號」欄填寫購買方的統一社會信用代碼。購買方為企業的憑證，索取申報時，應向銷售方提供統一社會信用代碼。
而銷售方為其提供開監理時，應在「購買方納稅人識別號」欄填寫購買方的納稅人識別號，不符合規定的發票，不得作為稅收憑證。
監理是具有唯一性的，只要稅務發票系統裡面查到了這家企業的發票代碼不同，就可以查詢到這家企業的進銷項發票情況，也就可以知道企業是否虛開發票了。
2、職責不同
代建項目負責本單位財產物資的統一管理，每年進行一次財產清查，健全保管、領用、維護、賠償、報廢、報損以及人員調動交接制度，保證賬物相符。
而監理負責組織編制本單位資金的籌集計劃和使用計劃，並組織實施。資金的籌集計劃和使用計劃要結合本單位的經營預測和經營決策以及生產、經營、供應、銷售、勞動、技術措施等計劃，按年、按季、按月進行編制，
並根據企業的經濟核算責任制將各項計劃指標分解下達落實，督促執行。根據生產經營發展和節約資金的要求，組織有關人員，合理核定資金定額，加強資金的使用管理，提高資金使用效果。根據管用結合和資金歸口分級管理的要求，擬定資金管理與核算實施辦法，並組織有關部門貫徹執行
3、目的不同
代建項目就是把產品賣好，讓產品好賣營銷策略主要目的是了解產品的潛在市場和銷售量，以及競爭對手的產品信息。只有對掌握了市場需求，才能做到有的放矢，減少失誤，從而將風險降到最低
而監理面臨的是一個動態的市場環境，為實現企業既定的營銷目標，營銷策略應當根據市場的變化及時調整價格決策的目標。
4、核心要點不同
代建項目給企業帶來新的機會，也可能帶來新的難題，如新的法律、新的政策的實施，對企業營銷可能產生有利或不利的影響，掌握環境的發展趨勢是企業制定戰略計劃的重要前提。
而監理避免和聲譽較高的名牌商品展開正面競爭。名牌商品都處於高度的商品保護地位。
參考資料來源：網路-項目代建制
網路-監理
『肆』 營改增後，代建商品房，作為房地產開發企業，如何交稅
營改增後、代建商品房應該按照建築服務來繳納增值稅，工程服務，按照服務、修繕服務、裝飾服務都是屬於建築服務范疇，稅率是11%，如果是清包工程，甲供工程 或者是開工日期在2016年5月1日之前的建築服務，可以按照簡易計稅方法按照5%計稅，這就和營業稅一樣了，不能抵扣進項，按照一般計稅方法11%的稅率可以抵扣進項。
『伍』 如何全面整改地方政府違規舉借融資行為
一、嚴禁直接或間接吸收公眾資金違規集資
地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等要嚴格執行《國務院辦公廳關於依法懲處非法集資有關問題的通知》（國辦發明電〔2007〕34號）等有關規定，未經有關監管部門依法批准不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設，不得對機關事業單位職工及其他個人進行攤派集資或組織購買理財、信託產品，不得公開宣傳、引導社會公眾參與融資平台公司項目融資。
二、切實規范地方政府以回購方式舉借政府性債務行為
除法律和國務院另有規定外，地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等不得以委託單位建設並承擔逐年回購（BT）責任等方式舉借政府性債務。對符合法律或國務院規定可以舉借政府性債務的公共租賃住房、公路等項目，確需採取代建制建設並由財政性資金逐年回購（BT）的，必須根據項目建設規劃、償債能力等，合理確定建設規模，落實分年資金償還計劃。
三、加強對融資平台公司注資行為管理
地方政府對融資平台公司注資必須合法合規，不得將政府辦公樓、學校、醫院、公園等公益性資產作為資本注入融資平台公司。嚴格執行《土地管理法》等有關規定，地方政府將土地注入融資平台公司必須經過法定的出讓或劃撥程序。以出讓方式注入土地的，融資平台公司必須及時足額繳納土地出讓收入並取得國有土地使用證；以劃撥方式注入土地的，必須經過有關部門依法批准並嚴格用於指定用途。融資平台公司經依法批准利用原有劃撥土地進行經營性開發建設或轉讓原劃撥土地使用權的，應當按照規定補繳土地價款。地方各級政府不得將儲備土地作為資產注入融資平台公司，不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平台公司償債資金來源。
四、進一步規范融資平台公司融資行為
地方各級政府必須嚴格按照有關規定規范土地儲備機構管理和土地融資行為，不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用於城市建設以及其他與土地儲備業務無關的項目。符合條件的融資平台公司因承擔公共租賃住房、公路等公益性項目建設舉借需要財政性資金償還的債務，除法律和國務院另有規定外，不得向非金融機構和個人借款，不得通過金融機構中的財務公司、信託公司、基金公司、金融租賃公司、保險公司等直接或間接融資。
五、堅決制止地方政府違規擔保承諾行為
地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體，要繼續嚴格按照《擔保法》等有關法律法規規定，不得出具擔保函、承諾函、安慰函等直接或變相擔保協議，不得以機關事業單位及社會團體的國有資產為其他單位或企業融資進行抵押或質押，不得為其他單位或企業融資承諾承擔償債責任，不得為其他單位或企業的回購（BT）協議提供擔保，不得從事其他違法違規擔保承諾行為。
地方各級政府要從大局出發，充分認識制止違法違規融資行為的重要性和緊迫性，統一思想，加強領導，切實擔負起加強地方政府性債務管理、防範財政金融風險的責任，規范政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司行為。要對地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司違法違規融資或擔保承諾行為進行清理整改。對限期不改的，依法依規追究相關責任人的責任。
『陸』 如何看待綠城的地產代建模式該模式的優勢和劣勢各是什麼
根據綠城建設官網的業務模式介紹，綠城代建模式為三種：
1.政府代建
與保障性住房及市政公共服務設施等政府類投資項目對接，由綠城建設承擔項目建設管理任務，改善城市居民的生活品質。
綠城自2005年10月首次介入杭州市江干區「城中村」改造暨安置房代建項目至今，已承接保障房等政府建設類項目100多個，總建築面積近1900萬平方米。其中保障房項目近90個，總建築面積近1800萬平方米，已竣工/交付面積200多萬平方米。
舉個例子，綠城2013年在浙江與義烏市政府簽訂戰略合作協議，負責義烏舊村拆遷高層安置項目的代建，目前在義烏接了近16個項目，總建築面積近600萬方。如此龐大的項目總量是普通房產開發所不能比擬的。在代建合同方面，大致按照土建成本的3/1000收取，粗算大致為90元/平方。利潤較房產開發不可比擬，但是無土地投資成本，算是穩定的收入。
2.商業代建
與土地確權的房地產項目對接，由委託方提供開發用地並承擔全部或主要的開發投資，綠城根據委託方需要向項目輸出品牌，並派駐專業的開發團隊，承擔開發任務，提升其產品的市場價值。另為符合要求的部分項目提供專業融資服務。
自2010年9月創立以來，在三年多的時間里，綠城建設的商業模式得到行業內極大認同，業務呈高速成長態勢：截至2013年12月31日，綠城已簽約商業建設項目近80個，總佔地面積約1000多萬平方米。
典型案例：綠城•上海蘭園、綠城•杭州翡翠灣、綠城•富陽富春玫瑰園、綠城•嘉興悅庄
此類項目簡單來說就是為規模較小的不知名房產商提供全程的房產開發管理服務，輸出品牌，提升產品的市場價值，此類代建模式的收費模式暫不明。
3.資本代建
與各類具備房地產投資能力的金融機構對接，綠城為其尋找房地產投資項目，並為其項目提供全過程房地產開發管理服務，實現「資本+代建」雙贏模式。
舉個例子，最近綠城與中國平安成立了一家平台公司，正在尋找投資項目。中國平安作為一家金融機構，未曾有任何房產開發的經驗，但是要想分一點房地產的大蛋糕，找綠城合作再合適不過。此類代建模式綠城一般都視實際情況有一定比例的占股，實際參與利潤分成。
總結以上，綠城代建是一種以輕資產模式運營的房產模式，優勢是資金投入少，風險小，劣勢是此類代建項目受投資方制約較多（沒錢沒權利），在綠城最知名的房產品質上的追求也會受到限制。
發展前景，隨著近幾年房產行業的萎縮，依賴於土地增值的高利潤房產開發時代即將過去，何以轉型？代建模式不得不說是一種很好的方式。
『柒』 代建制所管理項目使用的資金都是政府財政性投資項目資金，資金支付是採取「四直一達」的方式要求使用。
政府投資工程項目的概念
「政府投資工程項目的概念」 的概念是隨著我國經濟體制改革和政治體制改革而逐步發展形成的全新概念，到目前為止，不僅在學理上沒有準確的定義，而且在我國的法律法規中也鮮有規定。
在實踐中，「政府投資項目」又被稱為「公共財政投資項目」或者「國家建設項目」。所謂「公共財政投資項目」從廣義上說是「政府為實現其職能，將一部分集中性財政資金投入社會再生產過程各個環節」建設的項目；從狹義上說是「政府為保證社會再生產的順利進行，對固定資產再生產和流動資金按最低限額而投入資金」建設的項目 。「公共財政投資項目」一般又被稱為 「財政性基本建設資金投資項目」，是指「經政府職能部門批准立項，由各類財政性基本建設資金投資或部分投資的項目。 財政性基本建設資金包括： 一、財政預算內基本建設資金；二、財政預算內其他各項支出中用於基本建設項目的資金；三、納入財政預算管理專項基金中用於基本建設項目的資金；四、財政預算外資金中用於基本建設項目的資金；五、其他財政性基本建設資金。」 所謂「國家建設項目」是指「以國有資產投資或者融資為主（即占控股或者主導地位）的基本建設項目和技術改造項目。」
綜合以上幾個概念，一些學者和職能部門將「政府投資項目」定義為「政府為推動國民經濟或區域經濟發展，滿足社會公共需要，以政府為實際投資主體，以財政性資金為資金來源的固定資產投資項目」 ，或者「各級政府為建設主體的投資項目。主要包括：財政預算內外資金（含國債資金）投資項目；國家主權外債資金項目；使用各類專項建設資金項目；法律、法規和本級人民政府規定的其他政府投資項目。」
以上兩種定義雖然已經揭示了「政府投資項目」的主要內涵，但是還不夠系統和准確。
筆者認為：所謂政府投資項目是指以政府為主導，以滿足公共需求為目的，以公務公產和公有公共設施公產為內容，以國有資產投資或者融資方式興建的行政性、公用性、公有性項目。其要點如下：
第一，政府投資項目是以政府為主導的。所謂「主導」，《現代漢語詞典》中解釋為「主要的並且引導事物向某方面發展的」。也就是說，政府在政府投資項目的運作過程中起到決定性作用並引導項目發展方向。投資項目所涉及的主體很多，最主要的有建設主體、投資主體、設計主體、施工主體等，正是這一個個主體構成了投資項目建設的全過程，根據投資項目的管理方式不同，這些主體有時候是統一的，但更多的時候是相對獨立的。一般來說，政府大多是項目的建設主體和投資主體，這時政府對投資項目的主導作用是很明顯的，也是毋庸置疑的。但是，隨著政治經濟體制改革的深入，政府往往不再對項目進行直接投入資金或者投入較少的資金，而是以建設方的身份出現，在保證對項目所有權的情況下，出讓項目的經營管理權，以吸引建設資金，這樣政府投資項目的建設主體和投資主體就相互獨立起來。在這種情況下，對項目本身而言，作為建設主體的政府要比項目的投資主體更有主導作用，因為其決定了是否進行該項目建設，如何進行該項目建設，由誰具體組織該項目建設，是投資項目建設的原點，其左右著投資項目建設的全過程，沒有政府其他的項目主體都無從談起。
第二，政府投資項目的建設是以滿足公共需求為最終目的。政府之所以在政府投資項目中處於主導地位，是由政府的公共管理職能決定的。政府的公共管理職能來源於社會公共需要，從本質上講就是政府根據公眾的客觀需要提供相應的服務，最大限度地減弱社會負外部性，擴大社會正外部性，使每個社會成員的個人福利得到最大實現，社會整體福利得到最大提高的職能。從表現形式上看，政府履行公共管理職能的一個主要內容就是組織力量進行國防軍事建設，基礎設施建設和重大科學技術研發，這就是我們所說的政府投資項目建設，而這些項目建設就必然以滿足公共需求，增加公共福利為根本目的。
第三，政府投資項目是由政府以國有資產投資或者融資的方式建設的。上面談到的關於政府投資項目的定義中把「資」定義為「資金」，認為所謂的政府投「資」就是指政府直接投入財政性資金。筆者認為這是對投資的狹義理解。誠然，財政性資金的投入確實是政府投資的主要方式之一，而且在計劃經濟時代，一度還是政府投資的唯一方式。但是，隨著我國市場經濟的建立和完善，僅靠政府的財政性資金的投入已經遠遠無法滿足我國基礎性建設的客觀需要，為此，近年來很多政府紛紛通過融資的方式解決這一問題。雖然各地融資的方式多種多樣、各不相同，但是有一個共同的趨勢就是政府不再單純的依靠財政性資金的投入來解決基礎性建設的資金問題，而是大量的吸引社會資金， 目前比較流行的BOT融資模式和ABS融資模式是這種趨勢的典型代表。所謂「BOT模式」就是「由項目所在國政府或其所屬機構為項目的建設和經營提供一種特許權協議作為項目融資的基礎，由本國公司或者外國公司作為項目的投資者和經營者，承擔風險，開發建設項目並在特許權協議期間經營項目獲取商業利潤。特許期滿後，根據協議將該項目轉讓給相應的政府機構」的融資方式 ，而「ABS模式」則是「以擬建項目所擁有的資產為基礎，以該項目資產的未來收益作保證，通過在國際資本市場上發行債券籌集資金的一種項目融資方式。」 通過上述定義可以看出，在這兩種融資模式中，政府已經不再直接投入財政性資金，而是通過在一定條件下出讓建設項目的使用權和收益權來吸收社會資金，也就是說政府已經變投入有形資產為投入無形資產了。據此，筆者認為，「政府投資項目」的「資」應該做廣義理解，應該解釋為「國有資產」,即「政府以各種形式投資及其收益、撥款、接受饋贈、憑借國家權力取得、或者依據法律認定的各種類型的財產或者財產權利」 。
第四，政府投資項目是以公務公產和公有公共設施公產為建設內容的。《地方政府投資項目的公共財政管理——集中支付與核算》一書中將地方政府投資項目劃分為四類：政權設施項目，如黨政機關辦公用房、監獄等設施；社會公益性項目，如城市道路、城市綠化等；社會公眾福利項目，如圖書館、醫院、體育場館等；城市基礎設施項目，如發電廠、水利工程、道路交通等 。這種劃分比較確切地概括了政府投資項目的主要內容，根據這種劃分不難看出，政府投資項目建設的內容實際就是行政公產中的公務公產和公有公共設施公產。「行政公產」是一個行政法上的概念，具體是指「由行政主體為了提供公用而所有或管領的財產」 。公務公產和公有公共設施公產是行政公產具體表現形式之一，所謂公務公產是指「直接供行政主體本身執行其行政任務，並由行政公務人員自己利用的公產」 ；所謂公有公共設施公產是指「行政主體所有，並由行政主體本身或另設其他法人管理以實現公用目的的公產」 。
第五，政府投資項目是行政性、公用性、公有性項目。正如上文談到的，政府投資項目是由政府主導的，從項目的設立到建設，再到運營，都是由政府控制著的，而政府之所以要進行這些建設，是由其公共管理職能決定的，是履行行政職能的一種方式。同時，對投資項目最終產品的管理與運作，也是行政主體——政府的主要職責。鑒於此，無論是政府投資項目本身還是其最終產品都被蒙上了濃厚的行政性色彩。公用性是指政府投資項目的主要目的是滿足公共需求，增加社會福利，而其公用性的具體表現就是政府投資項目的最終產品可以直接或者間接的滿足公共需求，增加社會福利。之所以說是直接或者間接的，是因為諸如交通道路、醫院、水利設施等公有公共設施公產是可以直接滿足公共需求，增加社會福利的，而諸如黨政辦公設施、監獄等公務公產雖然不能直接達到這一目標，但是這些公產的運營卻可以間接保障或者促進社會福利的增加。公有性是指政府投資項目的最終產品是歸國家所有，由政府代行所有者權利。這是由政府投資項目的公用性決定的，因為項目的最終產品往往是關系國計民生的設施，處於公共安全的考慮，這種設施的所有權絕不能交給某一個個人或者組織，而必須將其置於公共權力的控制之下。當然，政府雖然代行所有者權利，但並不意味著其直接對其進行管理運營，也可以設立或者授權具備條件的組織進行管理和運營，政府只進行宏觀管理和監督。
希望採納
『捌』 房地產代建項目整體移交怎麼進行結算
房產企業會計科目
一、房地產會計核算科目設計入門
本文適用於房地產開發企業，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉業務流程為公司拿地，請設計公司設計，委託施工單位承建，自己或請代理銷售房子，結算，確認收入成本，不涉及上市公司所提減值預備。 1001 現金，這個科目就不用多說了，注重他是現金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠實現現金流量表的自動編制，設置好了可以省下好多時間和精力。
1002 銀行存款，一般的房地產公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這裡面會涉及到幾種性質不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結算戶分開，設成三級明細
1002.01 結算戶 下設明細
1002.02 貸款專戶 一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細
1002.03 按揭保證金戶 視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結算戶，專門用於在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶
這樣區分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便於統計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證實，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。
1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價准備、1111 應收票據、1121 應收股利、1122 應收利息 這幾個科目基本上不會用，投資業務核算不是本文所要討論的內容，不再詳述。
1131 應收賬款 現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產開發商一般不會賒銷房子，假如在市場發生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，並且結算以後），如果房地產開發公司應收賬款業務比較多而且余額大的情況，這份工作不幹也罷。
1133 其它應收款 留意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如牆改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現對每個人、單位的明細治理。這個功能前面所述的兩個軟體都可以實現，但要在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區分哪些是直接進成本的項目，哪些要最後退回來的項目，所以要找懂報建業務的同事把這些項目了解清晰。
1141 壞賬准備，基本不用。
1151 預付賬款 基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務機關，你也不好反駁，最好還是收一單發票付一筆款。
1161 應收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自製半成品、1244 商品進銷差價、1251 委託加工物資、1261 委託代銷商品、1271 受託代銷商品、1281 存貨跌價准備、1291 分期收款發出商品、1301 待攤費用、1401 長期股權投資、1402 長期債權投資、1421 長期投資減值准備、1431 委託貸款等科目基本上不用。
1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算後從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。
1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。
1505 固定資產減值准備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值准備、1801 無形資產、1805 無形資產減值准備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。
1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算後從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。
1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。
1505 固定資產減值准備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值准備、1801 無形資產、1805 無形資產減值准備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。
2101 短期借款 一般房地產開發項目的借款期是24 個月，應該核算在長期借款裡面，房地產開發流動資金貸款取消以後，這個科目基本上不用了。
2111 應付票據 一般不用。
2121 應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應採用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以後核查，這一點，做會計要給予相稱的重視。同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：
借：應付賬款
貸：銀行存款
借：開發成本
貸：應付賬款
不要簡化成
借：開發成本
貨：銀行存款[1][2]
這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目瞭然，這一工作應該引起相當的重視，等到決算時再來清理，工作量大得無法想像。
2131 預收賬款現在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要採取往來客戶核算的模式。很多公司採用表代賬的模式，這一點並不好，財務基礎數據沒有，很難保證正確性，如果有很好的銷售控制軟體來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現錯誤，一旦出現，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟體則不同，能夠告訴你形成最後結果的過程。在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至於出現你的老闆會找你要什麼數據，而你拿不出來的局面。也為你後期項目猜測回款提供一定的依據。
2141 代銷商品款不用
2151 應付工資、2153 應付福利費、2161 應付股利與其它無異。
2171 應交稅金房地產開發企業沒有增值稅，在此不表。
房地產企業的營業稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務部門的要求為准，從近幾年來看，房地產開發企業的納稅情況在稅款中佔有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。
賬務處理上則有幾種不同的形式，根據企業報表的具體需要而定。
有的企業把預繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業把預繳的稅款放在存貨里，如果稅務關系好，輕易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計准則。
2176 其它應交款 與其它行業與異。
2181 其它應付款 一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據項目具體情況來考慮。
2191 預提費用 在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡朴的話，可以直接根據銀行收貸款利息的單子計入開發間接費用將利息資本化或計入財務費用。
2201 待轉資產價值、2211 預計負債、2311 應付債券、2331 專項應付款、2341 遞延稅款一般不用。
2321 長期應付款 一般房地產公司都會有營業稅返還的相關政策，收到財政相應的補貼時，一般放入此科目。
2301 長期借款 核算銀行貸款。
3101 實收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈餘公積 3131 本年利潤 3141 利潤分配與其它無異。
4101 開發成本 開發成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎設施、配套費用、開發間接費（系4015 轉入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保後期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務部門提出來的數據不一致，這樣會令老闆非常氣憤，結果兩個部門都會挨罵。
4015 開發間接費用 一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現場部門的費用，一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。
5101 主營業務收入、5102 其他業務收入、5201 投資收益、5203 補貼收入、5301 營業外收入、5401 主營業務成本、5402 主營業務稅金及附加、5405 其他業務支出、5501 營業費用、5502 管理費用、5503 財務費用、5601 營業外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調整等損益類科目與其它無異。關於房地產收入的確認，請詳細看一下國稅發2003-83 號文，講得很詳細。 房地產會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應收、應付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。
另外一點收入確認按國稅發2003-83 號文確定。
房地產行業的稅收比較復雜。需要重點關注，同時房地產行業所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應多與主管稅務機關溝通。關於稅的問題，可以請稅務代理，一般稅務代理和稅務機關有長期的溝通，亦有相當的關系，可以節約企業的溝通成本。
二、房地產企業資產類會計科目核算
（1）現金
支取現金或是預支現金
借：其他應收賬——XX
成本類或材料類科目
貸：現金
從銀行提取現金
借：現金
貸：銀行存款
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款
②出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業務收入
（4）壞賬准備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬准備金
借：管理費用
貸：壞賬准備
發生壞賬時
借：壞賬准備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬准備
借：銀行存款
貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。
銷售商品房而收到的商業匯票
借：應收票據——XX公司
貸：主營業務收入
商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）
借：銀行存款
貸：應收賬款
若為有息商業匯票
借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置「預付承包單位款」和「預付供給單位款」兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）
借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款
（7）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（8）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11） 庫存設備：用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本
三、房地產企業負債類會計科目核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款
貸：預付賬款
補付其餘款時 借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款
提交工程價款結算單時 借：應收賬款 貸；主營業務收入
借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款
收回全部餘款 借：銀行存款 貸：應收賬款
（3）應付工資
開出現金支票，發放工資
借：現金 貸：銀行存款
借：應付工資 貸：現金
結轉代扣款項
借：應付工資 貸：其他應收款——代扣水電費 代扣房租
月末分配工資費用
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
貸：應付福利費（醫務人員）[1][2]
（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
貸：應付福利費
用現金支付福利費時
借：應付福利費 貸：現金
（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實現的經營收入計算應交稅金
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅
借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅
月末計算的所得稅
借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅
實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款
月末按規定提取教育附加
借：主營業務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加[1][2]
四、房地產企業成本、費用類會計科目核算
（1） 開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括： 土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安頓費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備[1][2]
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委託單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發
（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等常常費用
發生的銷售費用
借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款[1][2]
五、房地產企業損益類會計科目核算
（1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算
①在實現營業收入同時收到價款時
借：銀行存款
貸：主營業務收入
②營業收入實現前，價款收取後的。
借：應收賬款
貸：主營業務收入
③預收價款時，待開發完工後再移交使用的
借：銀行存款
貸：預收賬款
移交使用時
借：應收賬款
貸：主營業務收入
借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款
貸：主營業務收入
（2）其他業務收入：主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入。
借：銀行存款
或應收賬款
貸：其他業務收入
（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額 轉讓或是銷售開發產品成本的結轉
借：主營業務成本
貸：開發產品
如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（4）其他業務支出
（5）主營業務稅金及附加
計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
其他應交款——應交教育費附加
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
其他應交款——應交教育費附加
房地產企業會計科目設置
時間:2010-5-14 6:54:07 來源:徽商會計網 作者:richkj 點擊次數:1718
關鍵詞：房地產 企業 開發成本 會計科目 設置
房地產企業的主要業務是進行房地產項目的開發及銷售。在會計科目設置上，房地產企業與其他企業相比主要是在房地產開發成本的核算上。下面將房地產企業主要會計科目設置介紹如下：
一、開發成本（一級科目）
開發成本的核算是房地產開發企業賬務處理的重中之重，主要用於歸集房地產開發過程中涉及的直接成本及開發間接費用。開發成本科目一般根據費用項目設置二級明細科目（見開發成本明細科目表，既考慮核算需要，同時兼顧土地增值稅等稅收規定），三級明細科目根據需要設置。此外，還必須對開發成本明細科目進行房地產單個開發項目的輔助核算（如果採用財務軟體核算做一下輔助核算設置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多個開發項目的情況下，就麻煩了）。
二、開發產品（一級科目）
開發產品科目類似於工業企業的產成品科目，借方歸集完工的房地產開發項目的成本貸方反映銷售結轉的成本，一般根據單個樓盤或單個房地產開發項目設置二級明細科目。
三、預提費用
房地產開發項目的建設周期一般都在二年左右，開發成本相關發票的取得時間一般滯後。根據權責發生制原則，需要按照受益期限、對象，進行費用預提。
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，下列預提費用可以稅前列支：
1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。