1. 商業地產如何設計融資模式
眾所周知，商業地產具有開發周期長、資金佔用數額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業地產項目的融資相對住宅開發要復雜得多、也難得多。 對於自有資金超強的開發商，可以主要依靠自有資金來為建設資金籌資，這些開發商不會為資金償還發愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業並長期投資回報。 對於自有資金實力不強，而又想去嘗試開發商業地產的開發商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多採用的融資方式，當然可能為減輕利息壓力，部分也會採用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當政府提高開發貸款的門檻後（四證金，35％自有資金），部分實力不夠的開發商會考慮利用信託資金，但由於信託資金的成本相對較高（12％～15％的點位），更多的是利用信託資金作為過橋貸款，補充自有資金。隨著新的房地產信託政策出台（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機構擔保），這條路基本也被堵死了。 對於自有資金不足的開發商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標准，並且項目的資質不錯的情況下，建議向銀行申請開發貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是國內大多商業地產開發最常用到的前端融資方式。 解決了建設資金的問題，那麼剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因為大多數銀行還未開展商業物業經營貸款的業務，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業物業現金流流入期限是不匹配的，這就是處於短貸長投壓力下的大多數開發商只好選擇項目→建成就快速銷售商業物業的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產權式商鋪，利用較高的固定回報來吸引投資者，為了讓這種回報看起來更可信，後來又慢慢導入了擔保機構，甚至為了增加信用，最後銀行都變成了擔保機構，一般來講，大多數的產權式商鋪前幾年的投資回報遠達不到支付給投資者的固定回報，開發商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。產權式商鋪已經漸漸變成了不折不扣的融資性金融產品，它的實際內在價值已經不重要，投資者關注的是可信固定回報，對開發商來講也就是以8％、9％的成本多「貸」了些「款」而已，用基金、用信託資金的成本都會高於這個數，如果開發商是個現金流管理的高手並且不斷地有好的新項目上馬，這樣的操作不會出現什麼問題，因為房地產行業的平均投資回報是要高於這個數字的。然而一旦開發商現金流出現問題時，產權式商鋪就面臨著巨大的風險，開發商不能按時從自己的現金流中支付給投資者租金時，產權式商鋪自身產生的現金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報，到那時，產權式商鋪的投資者將會蒙受巨大的損失。 在產權式商鋪的變現方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發商選擇了其他的後端融資或變現方式，部分開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款；另外，具備一定規模並且收益質量良好的商業物業可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發行REITS ，為國內優質物業打包到境外上市融資開創先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規模項目股權收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。同時，具備一定規模、並且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持這證券）的方式來融資， CMBS類似於住宅MBS ，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值 1.45億美元的CMBS產品來取得後端融資，這是國內此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報的現金流，但CMBS是債權性質的證券產品，而REITS是股權性質的證券產品。 REITS的銷售對象主要是個人投資者， CMBS將主要針對銀行間市場和機構的投資者。正式因為投資群體的不同以及證券性質的差異（股權VS債權），預計CMBS在國內的發展將會快於REITS ，會被越來越多的商業地產開發商所運用。 相對於國內山商業地產的迅猛發展，國內的商業地產融資方式過於落後，未來幾年這個領域的創新將會取得長足的發展，上述的各種融資方式將會逐漸成為常規渠道。不久的將來，商業物業的開發商將會採取的融資方式包括： 前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合 後端融資：整售給機構投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產權式商鋪散售/銀行經營貸款。 這些多元化的融資組合將成為未來商業地產的融資模式的主流，不同背景的開發商、項目質地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產融資將會慢慢減少。 本文摘自於本人已出版的《戰略決勝未來——運營配稱鑄就商業地產王者》一書第四章，本書是國內第一本從多視角闡述商業房地產企業發展戰略的一本理論與實踐較完美結合的專著。
2. 融資融券是做些什麼的可以通俗的來講一下嗎
通俗的說就是：把你的股票二次變成錢，增加流通性
3. 什麼叫劣後端有人在百度里回答過前端和後端，就是沒有解釋關鍵字「劣」，請美女回答！
相當於優先端把錢「借」給劣後端,對劣後端而言是一種杠桿操作,杠桿比(優先劣後比)越高,賺錢的時候劣後端就賺得越多,同理虧的時候劣後端就虧得越快,這跟炒期貨、融資融券是一樣的道理。
4. 基金前端分紅是什麼意思
這是兩個概念:
1、基金前端，是購買的時候先收手續費（後端，是最後收取手續費），它和分紅無關。
2、分紅:是基金公司，到一定的時候，根據業績，給客戶分發紅利。實際上還是你自己的錢，請注意，分紅時日，凈值肯定要下降的，你的總市值其實沒有變化。
5. 有哪幾種融資方式,各有什麼優缺點
傳統項目融資方式及各自的優缺點如下：
一、吸收直接投資
即企業採用吸收國家、法人或個人投資，吸收的投資中可以現金、實物、工業產權、土地使用權等方式出資。
1．吸收投資的優點：
(1)有利於增強企業信譽；
(2)有利於盡快形成生產能力；
(3)有利於降低財務風險。
2．吸收投資的缺點：
(1)資金成本較高；
(2)容易分散企業控制權。
二、發行普通股票
1.普通股籌資的優點：
(1)沒有固定利息負擔；
(2)沒有固定到期日，不用償還；
(3)籌資風險小；
(4)能增加公司的信譽；
(5)籌資限制較少。
2．普通股籌資的缺點：
(1)資金成本較高；
(2)容易分散控制權；
(3)新股東分享公司未發行新股前積累的盈餘，會降低普通股的每股凈收益，從而可能引起股價的下跌。
三、發行優先股
1．利用優先股籌資的優點：
(1)沒有固定到期日，不用償還本金；
(2)股利支付既固定，又有一定彈性；
(3)有利於增強公司信譽。
2.利用優先股籌資的缺點：
(1)籌資成本高；
(2)籌資限制多；
(3)財務負擔重。
四、發行債券
1.債券籌資的優點:
(1)資金成本較低——比股票籌資成本低；
(2)保證控制權；
(3)可發揮財務杠桿作用——公司收益好時，債券持有人只收取固定的利息，而更多收益可分配給股東。
2.債券籌資的缺點：
(1)籌資風險高——有固定到期日，並定期支付利息；
(2)限制條件多——限制比發行優先股和短期債務嚴得多；
(3)籌資額有限——當公司的負債比率超過一定程度後，籌資成本會快速上升，有時發不出去。
五、發行可轉換債券
即在債券有效期內，只支付利息，在債券到期日或某一時間內，債券持有人有權選擇將債券按照規定的價格轉換公司的普通股。如不執行期權，則公司在債券到期日兌現本金。
1.可轉換債券融資的優點：
(1)還貸成本比普通債券低，籌資成本較低； (2)靈活性較強，容易發行，便於籌集資金； (3)有利於穩定股價；
(4) 相對於增發新股而言，減少股本擴張對每股收益和公司權益的稀釋； (5)減少籌資中的利益沖突。 2.可轉換債券融資的缺點：
(1) 相對於發行普通債券而言，股本可能被稀釋，同時到期利息的還貸流不確定；
(2)牛市時，發行股票進行融資比發行轉債更為直接；
(3)熊市時，若轉債不能強迫轉股，公司的還債壓力會比較大；
(4)相對於發行普通債券而言，可能會使公司企業的總股本擴大，攤薄了每股收益。
六、金融機構貸款
1.金融機構貸款籌資的優點： (1)籌資速度快；
(2)籌資成本低——就我國目前情況，與發行債券比較；
(3)借款彈性好——可直接與銀行商談確定貸款的時間、數量和利息。 2.金融機構貸款籌資的缺點：
(1)財務風險大——必須定期還本付息，在經營不利情況下有較大風險； (2)限制條款多——如定期報遞有關報告、不準改變借款用途； (3)籌資數額有限——銀行一般不願借出巨額的長期借款。 七、風險資本市場融資
1.風險資本市場融資的優點：
(1)高新技術企業的初創階段的重要融資方式；
(2)有利於培育中小型高新科技企業，推動我國高新技術產業的發展； (3)有利於制度創新、 金融創新和技術創新相融合
(4)支持中小型科技企業變革內部治理結構的走向股份化和規范化。
(5)對科技成果產業化產生巨大推動作用，推動技術擴散和專業分工的發展。 2.風險資本市場融資的缺點：
(1)風險資本市場具有高風險、高成長性特點,並且其投入資金具有顯著的周期流動性特點；
(2)風險資本家或風險投資基金大多參與企業經營管理或實施直接監督,股東對企業的影響力非常大；
(3)高風險性——主要體現在技術風險、信息風險、市場風險、管理風險等。 八、融資租賃
1.融資租賃籌資的優點：
(1)籌資速度快——租賃與設備購置同時進行；
(2)限制條款少——相比債券和長期借款而言；
(3)設備淘汰風險小——租賃期限為資產使用年限的75%； (4)財務風險小——租金在整個租期內分攤；
(5)稅收負擔輕——租金可在稅前扣除，具有抵免所得稅的效用。 2.融資租賃籌資的缺點：
資金成本較高——租金比銀行借款或發行債券所負擔的利息高得多； 九、商業信用融資
即利用賒購商品、預收貨款、商業匯票等商業信用進行融資。 1．商業信用融資的優點： (1)籌資便利； (2)籌資成本低； (3)限制條件少。
2．商業信用融資的缺點：
商業信用的期限一般較短，如果企業取得現金折扣，則時間會更短，如果放棄現金折扣，則要付出較高的資金成本。
6. 河北房地產大額融資尋找資方，有地皮，有房屋抵押
項目地址有多大？抵押物在什麼地址多少方？融資多少錢出多少股？
7. 什麼叫土地配資
指配資公司在你原有資金的基礎上按照一定比例給你資金供你使用。他們和你簽訂的是《賬戶委託協議》等類似文本，如果你配資則必須用他們公司給你的賬戶操作，當然，你也可以選擇使用自己的賬戶，但是需要你給他們抵押物，如房子、車子之類的抵押物。
配資行業是近年來才興起的，完全根據市場經濟供求產生的市場，沒有任何業內標准，配資公司的生存根本在於自律及誠信，在進行配資的時候，要選擇誠信、保障、專業的公司。無資質的公司無法保證用戶資金安全。
整個房地產融資可以分三大環節：
第一步是前端拿地融資(包含四證齊全前的配套融資)
第二步是房地產開發貸款(土地證抵押融資)
第三步是達到預售條件的銷售資金回籠。
(7)什麼是前端融資擴展閱讀
一般來說，土地款融資利率要高於二級開發貸款(銀行表內貸款)，因為土地款融資對接的是銀行自營或理財資金，特別是理財資金，成本高於銀行存款。
面上，資管或信託計劃參股了項目公司，但約定期滿後，項目公司要無條件回購股份，支付的價格就是債性融資的本息。這么做，一是規避了「委託貸款」的合規風險，另外，還能不提高房企的負債率。「房地產公司的負債率對他們申請銀行授信很重要，如果是股權的話，就不會算在負債裡面。
最後一種，股債混合(小股大債)。事前明確股債的比例，用股權來對債權進行風險補足。也就是說，如果一切順利，項目公司可以回購資管計劃持有的股權，如果出現問題，那麼項目公司的部分股權就讓渡給資管計劃管理人。
8. 什麼是債券質押式回購交易
1.
債券質押式回購交易：是指正回購方(賣出回購方、資金融入方)在將債券出質給逆回購方(買入返售方、資金融出方)融入資金的同時，雙方約定在將來某一指定日期，由正回購方按約定回購利率計算的資金額向逆回購方返回資金，逆回購方向正回購方返回原出質債券的融資行為。正回購方是指在債券回購交易中融入資金、出質債券的一方；逆回購方是指在債券回購交易中融出資金、享有債券質權的一方。債券所有權並未實際交割。
2.
債券回購交易的流程如下：
（1）回購委託——客戶委託證券公司做回購交易。
（2）回購交易申報——根據客戶委託，證券公司向證券交易所主機做交易申報，下達回購交易指令。回購交易指令必須申報證券賬戶，否則回購申報無效。
（3）交易系統前端檢查——交易系統將融資回購交易申報中的融資金額和該證券賬戶的實時最大可融資額度進行比較，如果融資要求超過該證券賬戶實時最大可融資額度屬於無效委託。
（4）交易撮合——交易所主機將有效的融資交易申報和融券交易申報撮合配對，回購交易達成，交易所主機相應成交金額實時扣減相應證券賬戶的最大融資額度。
（5）成交數據發送——T日閉市後，交易所將回購交易成交數據和其他證券交易成交數據一並發送結算公司。
（6）標准券核算——結算公司每日日終以證券帳戶為單位進行標准券核算，如果某證券帳戶提交質押券折算成的標准券數量小於融資未到期余額，則為「標准券欠庫」
，登記公司對相應參與人進行欠庫扣款。（由於採取前端監控的方式，一般情況下，不會出現參與人和投資者「欠庫」的問題，只有標准券折算率調整才可能導致「標准券欠庫」。）
（7）清算交收——結算公司以結算備付金賬戶為單位，將回購成交應收應付資金數據,與當日其他證券交易數據合並清算，軋差計算出證券公司經紀和自營結算備付金賬戶凈應收或凈應付資金余額，並在T+1流程辦理資金交收。