⑴ 房地產投資方式包括那些
房地產投資形式多種多樣，房地產開發企業所進行的房地產開發是人們最熟悉的. 為了出租經營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的房地產投資類型；將資金委託給信託投資公司用以購買或開發房地產也是房地產投資。
⑵ 房地產開發投資的定義是什麼
房地產開發一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。房地產開發項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現市場上提到的所謂商住兩用的物業其實是指開發商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業。房地產開發流程主要包括以下幾個程序：
1、 前期的准備
前期准備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的五證中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權證》由於開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由於未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬於這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由於其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。
2、 建築施工階段
建築施工階段是開發商委託建築公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建築階段採用項目預售的方式對物業進行銷售。
3、 銷售階段
銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件後進行銷售。由於預售可以提前回收資金，目前開發商大多採用此種銷售方式。
預售條件：
《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程 建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 規定：商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
商品房現售，應當符合以下條件：
（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件；
（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經落實；
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業管理方案已經落實。
⑶ 房地產投資的類型有哪些
根據不同的需要，可以從不同的角度對房地產市場進行分類。其中主要的幾種分類如下：
1按用途(功能)劃分。根據這種劃分標准，可分為居住房地產市場和非居住房地產市場兩大類。居住房地產市場可進一步分為普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等。非居住房地產市場可進一步分為寫字樓市場、商鋪市場、工業用房市場等。
2．按檔次劃分。根據這種劃分標准，可分為高檔房地產市場、中檔房地產市場和低檔房地產市場。
3．按區域范圍劃分。根據這種劃分標准，可分為整體房產市場和區域房地產市場兩大類。
4．按交易方式劃分。根據這種劃分標准，可分為房地產買賣市場和房地產租賃市場兩大類。
5．按交易目的劃分。根據這種劃分標准，可分為房地產使用市場和房地產投資市場兩大類。房地產使用市場是買賣或租賃房地產的目的是自用的市場。房地產投資市場是買賣或租賃房地產的目的是投資(再賣、出租或轉租)的市場。從購買房地產的目的來看，具體還可分為自用、出租、消極性保值、准備積極轉手。
6．按流轉次數劃分。根據這種劃分標准，可分為房地產一級市場(具體為土地使用權出讓市場)、房地產二級市場(具體為開發的商品房的初次交易市場)和房地產三級市場(具體為商品房、經濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場)。相關的分類還有新房市場和舊房市場。其中的舊房市場又稱為二手房市場、住房二級市場、存量房市場等。
7. 按達成交易與入住的時間劃分，可分為現房市場和期房市場
8．按時間劃分。根據這種劃分標准，可分為過去的房地產市場、現在的房地產市場和未來的房地產市場。
⑷ 房地產投資的方式
從一般意義上講，投資者投資房地產，主要有兩條途徑、四種方式。 是指：基本建設途徑中的基本建設式；房地產開發途徑中的樓宇購買式、合作開發式和股權購買式。
當然，對於基本建設途徑中進行建設的房地產項目也可以採取購買、合作或股權收購的方式，只是對這類性質的房地產項目或樓宇採取這些方式不具有典型意義，而且如果這樣做，多數情況是改變了這些房地產項目或樓宇的性質，即轉向房地產開發或使其進入房地產市場。故綜合比較，在現行的法律、法規框架下，進行房地產投資的一般方式有如下四種： 這里所稱的基本建設，是指按基建程序進行報建的方式，建設自用的房地產項目。方案評價：這種建設方式是在房地產開發市場化之前，房地產項目建設的主要方式。房產地開發市場化之後，國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個方面：
一是投資主體的限制。
一般應是國家機關、全民所有制的事業單位或企業單位；
二是項目性質和用途的限制。
一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業項目等，前述機關、事業單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目；
三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續（下稱「停止國有土地使用權協議出讓規定」）。
除非符合特定條件或經政府特批，通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。 具體做法是：投資人審查一家房地產開發商的資質、該房地產開發商所開發的樓宇的法律狀態，並考查該寫字樓的地理位置、建築風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產開發商建立商品房買賣法律關系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。
方案評價：這種方式最為簡便。相當於對某特定地區正在進行開發尚未出售的房地產項目進行全面考查，在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實力的開發商開發的符合投資人意願的項目，與其談判達成購買合約。不足之處是：擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批，其規劃、建設等事項已很難更改。對於已建設完工的項目的狀況，只能在現有市場中進行選擇，不能以自己的意願進行所需樓宇的設計和建設。對於未建設完成之房地產項目，則又存在著預購商品房的風險。 具體做法是：如投資人本身不具備房地產開發資質和相關經營范圍，則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發的項目公司，也可以是通過合作協議的方式進行約定。具備房地產開發資質的合作方回收其先前投資並獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。
方案評價：合作開發式的本質仍是對雙方合作開發項目之樓宇的購買。這種方式區別於樓宇購買式的主要優點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多隻是定作而已。而在合作開發式中，投資人直接進入項目開發的過程之中，可以對合作開發的房地產項目依不同的合作開發方式，實施不同程度的控制。通過合作開發，投資人可以對合作開發的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意願進行創作。不足之處是：合作開發房地產項目涉及到與合作對方的合作，法律關系及協作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發房地產有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發方式和成立項目公司的合作開發方式。如採用後一種合作開發方式，則停止國有土地使用權協議出讓規定將會構成一個障礙。 具體做法是：由投資人或投資人的關聯公司對於一家已經存在或擬創設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權，而實現對該公司開發建設或擁有的房地產項目或樓宇的佔有、使用、收益和處分的權利。
方案評價：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在於，投資收購房地產公司的股權，投資人不發生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業的稅費。不足之處有三個方面：
一是投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接；
二是對一家公司股權的收購，投資人需與另一家關聯公司聯手進行，投資人與該關聯公司的關系將對投資人對間接購置的房地產的使用和處置產生一定的影響；
其三，如不是對一個現成的房地產公司的股權進行收購，而是成立一個項目公司再去收購其股權，則停止國有土地使用權協議出讓規定也會構成一個障礙。
⑸ 教你如何投資房地產
房地產的投資價值，往往看的是物業的租賃產出效率如何。不同的時間、不同的地段、不同的供求環境、不同的房地產項目以及不同的投資理念，各種房地產將體現不同的投資力與價值。 一位投資者這樣形容房地產投資：住宅實現租賃的周期一般是「年」，寫字樓實現租賃的周期往往是「月」，而酒店則是「天」，簡單講，如果把三者比喻成商品的話，住宅租賃是大批發，寫字樓租賃是小批發，酒店租賃則是零售。 住宅投資 選擇長線為佳 從投資角度看，一個大城市的近郊，隨著城市化進程的推進，近郊的住宅由於基礎價格比較低，升值空間相對大一些，更具投資價值。而隨著後期人們不斷入住，周邊配套逐漸增多，商業投資機會和價值就會慢慢體現出來。 沈陽千緣房地產開發有限公司副總經理鄭偉認為：「近期政府所推出的宏觀調控政策都是針對短期的投資行為，比如提高首付比例和利率、徵收房地產稅等等，這對於正常行為的長期投資影響不大。但這意味著投資者在投資住宅前需要考慮到更多的因素。」 在投資門檻逐漸提高以及平抑房價的大方向下，房價上漲的速度會減慢。住宅投資前景可以選擇長線為佳。 據了解，目前沈陽房地產住宅市場還是以自住為主，投資行為占的比例不到20％。 寫字樓投資 選擇區域最重要 寫字樓的增值主要是市中心區及商貿區繁榮的商務氣氛以及稀缺性。寫字樓投資應該從區域的環境政策、人才、技術、商貿等方面的綜合因素去考慮，同時還應該關注區域基礎設施配套以及周圍現有的行業業態。 寫字樓租金價格呈現出兩極分化的特點，即越破舊、地段不好的租金越低，反之，越高檔的、地理位置越好的寫字樓租金比較高。 沈陽財富中心李志強經理認為：「寫字樓的使用上大部分是自用，開發公司也很少對外出售。如果租用寫字樓六七年，其租金足以買一個寫字樓了，所以大多比較高檔的，租金高的寫字樓是不對外賣的，開發商不會放棄這部分利潤。」 目前，沈陽寫字樓比較集中的地區在沈陽CBD、五里河、三好街及和平大街。這些區域的人流、物流、信息流、資金流都很豐富，資源優越。是否位於城市的主中心區，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。 酒店式公寓投資 關鍵看配套 酒店式公寓作為市場新寵，進入沈陽市場已有幾年時間。作為近年來一種新興的房地產投資品種，投資者把它作為新興物業，開發商把它作為新的利潤增長點。 酒店式服務公寓兼具傳統酒店和公寓的長處。它們大多位於成熟商務中心，客商和公司人員流動地帶，周圍的服務配套設施完善。其服務也更家庭化，聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入駐管理，提供普通公寓所沒有的有償商務服務。 由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，並且月租和各種服務費加一起比傳統酒店少得多。因此，備受商務人士青睞。 據德郡7號總經理何行知介紹：「酒店式的公寓相對於住宅和寫字樓產出率最高，回報也是比較高的。沈陽CBD地區，臨近沈陽北站、汽車站及未來地鐵站，是沈陽中高端商務客流最集中的區域，客源充沛。在此的酒店，自然無論從客源的保障性、房價的保障性方面來說，都是具有相當優勢的。沈陽人的房產投資范圍剛剛開始形成，老百姓會偏重更為理性與穩定的投資。」 酒店式公寓是打著「商務」牌出現的，深切體現出為商務人員服務的特徵。 簡單來說，酒店式公寓就是為那些在商務區內的商務人員提供休息、休閑和小型辦公的場所。 投資者在選擇項目時，一定要注意項目自身和周邊的配套是否會給商務人士帶來方便。這些配套包括交通、醫療、教育、購物、休閑等等。 酒店式公寓的流行，也導致了上市量過大以及同質化嚴重而出現的空置率高的現象。因此對投資者而言，一定要三思而後行。
⑹ 房地產開發投資和房地產置業投資有什麼區別
1、性質不同：房地產開發投資是通過開發商買地建房出售從中賺取，土地買進和房屋銷售的價格之間的利潤，置業投資是通過購買房屋，等待升值之後在出售賺取其中的利潤。
2、特點不同：置業投資的對象可以是開發後新建成的物業，也可以是房地產市場上的二手貨。房地產開發投資的對象則不是。
3、弊端不同：房地產投資的變現性差。主要是由房地產的空間位置的不可移動性和轉讓手續的煩瑣造成的。房地產置業投資由於房地產開發涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產開發投資就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發投資者的數量。
(6)房地產投資擴展閱讀：
注意事項：
買房投資是一門學問，欲真正獲取投資回報，首先需要制定適合的投資策略，需要清楚了解經濟能力，知道有多少錢可以投資房產，可以投資什麼樣的房產，這些可以投資的房產中哪一處的性價比是最好的。
投資級資產必須有一定程度的稀缺性，這意味著將永遠處於需求之中。有些東西的價值是稀缺的，而不是那些被不斷重復的東西，越來越多的東西正在被製造出來。稀缺的房產通常是相當傳統的，但在市場上是有限的，並且有更多的買家來購買這種類型的房產。
⑺ 房地產投資方式包括哪些
房地產投資方式：
兩條途徑：
基本建設途徑和房地產開發途徑。
四種方式：
基本建設途徑中的基本建設式;房地產開發途徑中的樓宇購買式、合作開發式和股權購買式。
基本建設式
是指按基建程序進行報建的方式，建設自用的房地產項目。這種建設方式是在房地產開發市場化之前，房地產項目建設的主要方式。房產地開發市場化之後，國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個方面：
一是投資主體的限制。一般應是國家機關、全民所有制的事業單位或企業單位;
二是項目性質和用途的限制。一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業項目等，前述機關、事業單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目;
三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續(下稱「停止國有土地使用權協議出讓規定」)。
除非符合特定條件或經政府特批，通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。
樓宇購買式
投資人審查一家房地產開發商的資質、該房地產開發商所開發的樓宇的法律狀態，並考查該寫字樓的地理位置、建築風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產開發商建立商品房買賣法律關系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。
這種方式最為簡便。相當於對某特定地區正在進行開發尚未出售的房地產項目進行全面考查，在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實力的開發商開發的符合投資人意願的項目，與其談判達成購買合約。不足之處是：擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批，其規劃、建設等事項已很難更改。對於已建設完工的項目的狀況，只能在現有市場中進行選擇，不能以自己的意願進行所需樓宇的設計和建設。對於未建設完成之房地產項目，則又存在著預購商品房的風險。
合作開發式
如投資人本身不具備房地產開發資質和相關經營范圍，則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發的項目公司，也可以是通過合作協議的方式進行約定。具備房地產開發資質的合作方回收其先前投資並獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。
合作開發式的本質仍是對雙方合作開發項目之樓宇的購買。這種方式區別於樓宇購買式的主要優點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多隻是定作而已。而在合作開發式中，投資人直接進入項目開發的過程之中，可以對合作開發的房地產項目依不同的合作開發方式，實施不同程度的控制。通過合作開發，投資人可以對合作開發的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意願進行創作。不足之處是：合作開發房地產項目涉及到與合作對方的合作，法律關系及協作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發房地產有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發方式和成立項目公司的合作開發方式。如採用後一種合作開發方式，則停止國有土地使用權協議出讓規定將會構成一個障礙。
購買股權式
由投資人或投資人的關聯公司對於一家已經存在或擬創設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權，而實現對該公司開發建設或擁有的房地產項目或樓宇的佔有、使用、收益和處分的權利。
這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在於，投資收購房地產公司的股權，投資人不發生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業的稅費。不足之處有三個方面：
一是投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接;
二是對一家公司股權的收購，投資人需與另一家關聯公司聯手進行，投資人與該關聯公司的關系將對投資人對間接購置的房地產的使用和處置產生一定的影響;
三是如不是對一個現成的房地產公司的股權進行收購，而是成立一個項目公司再去收購其股權，則停止國有土地使用權協議出讓規定也會構成一個障礙。