A. 銀保監會：加強房地產信託領域風險防控
新華社北京7月6日電（記者 李延霞）中國銀保監會有關部門負責人6日表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。
該負責人表示，截至2019年5月末，房地產信託資產余額3.15萬億元，佔全部信託資產余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，需要引起高度重視。
據介紹，銀保監會對這些信託公司提出五方面要求，包括嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展；控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平；提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。
該負責人表示，這些措施要求，有助於遏制當前房地產信託業務過快增長的態勢，有助於推動信託公司回歸本源、優化結構、有效轉型，促進房地產市場的平穩健康發展。
今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。
B. 為什麼房地產信託有432原則
「4」是指該項目在信託項目發行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；
「3」是該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自於融資方
「2」是該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質
四證齊全是國家對房開貸的統一規定，基礎條件，硬條件。30%自有資金是銀行業監管機構的規定，基礎條件，硬條件。二級資質是銀行風險控制的底線要求，保證貸款投向項目的工程質量不產生大概率上的危害銀行信貸資產安全的風險事項。總的邏輯都是貫穿著信貸管理安全性的基本原則，歷經多年銀行房開貸經營管理經驗教訓驗證，上升為部門和銀行內部的規章制度，經得起考驗，容不得突破。至於有一證拿不到，事件本身可能包括著當地行政審批部門的惰政、推諉、吃拿卡要，也或者是項目本身確實存在主觀問題，但那都不是國家賦予他們的權力，是他們自己沒有切實做好監管或被監管，銀行不冒這種風險，有能力自己單挑，銀行是不會在底線下開閘的。
話說回來，這年頭，房開貸的審批和放款本身就難之又難了，還缺證，基本是靠邊站了。目前的監管約束高壓下和經濟下行周期內，沒有銀行會同情達不到硬底線的房開貸企業的。銀行不是慈善家、它也是企業，是企業就必須守法遵章、穩健經營，否則同情別人、自己違規甚至可能犯罪，就不值得了，所以不會出現冒險乾的事啦。
C. 房地產信託的幾個問題！
一般投資起點是100萬，少數會有50萬，周期一般是1-2年，中途撤資的話比較麻煩，一般都是轉讓，而不是直接撤資。
投資只能用現金
投資者的風險主要來自於項目本身的風險以及信託系統存在的風險（比如信託公司破產，信託整個大環境出現危機等等）
一般說的預期收益都是年化收益，收益結算會按照項目的規定，通常是按照年度付息，個別信託公司會按照半年度或者季度付息
D. 房地產信託投資怎麼樣
房地產信託投資基金是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的房地產信託投資基金在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。房地產信託投資基金既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。
以剛剛在香港上市的領匯房地產信託投資基金為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入(主要為空調費)；租金地區分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用後的90%-100%的租金收益派發股東。因此，如果領匯日後需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿(資產負債率最高可達45%)的方式而實現。
房地產信託投資基金最早的定義為「有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織」。由此將房地產信託投資基金明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。此後，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經歷了數次重大的調整，同時房地產信託投資基金在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變房地產信託投資基金作為房地產投資基金的本質。不過REITs與一般的房地產投資基金有顯著區別：REITs通常可以獲得一定的稅收優惠，但需要滿足一定的設立條件等。
從本質上看，房地產信託投資基金屬於資產證券化的一種方式。房地產信託投資基金典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的房地產信託投資基金，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，房地產信託投資基金一般只適用於商業地產。
房地產信託投資基金代表著目前全世界房地產領域最先進的生產力。房地產投資信託，是基於房地產行業細分的科學規律，隨著房地產六大環節(資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業服務)的分工合作，隨著政府執政能力逐漸加強，房地產行業的逐漸規范而出現的。它可以最大限度的保證政府利益，並能有效的實現整個房地產行業的規范，所以，強烈建議盡快在我國立法支持並推廣。
另外，從房地產信託投資基金的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的房地產信託投資基金存在。因此，房地產信託投資基金並不同於一般意義上的房地產項目融資。更多可關注我們的網站
E. 為什麼有些信託產品能投房地產，而銀行貸款卻不能
銀監會對金融機構的業務有一些明確的規定，銀行貸款，用的是儲戶的存款，屬於金融機構用自身的信譽做業務，要嚴格控制風險，規定嚴格的貸款條件，涉及房地產的開發投入資金量，報批報建手續的進度，開發與施工企業資質，等等。銀行在條件不滿足的情況下就不能做貸款業務。而信託公司稍有不同，貸款業務同樣受限制，但除此以外還可以做變相幫投資人融資的直接投資、做階段性的持股安排，只要把資金用途跟委託方說清楚，合同中寫明白，其中風險讓資金方清楚了解，那麼這種業務風險是資金委託方自己承擔，信託公司只是業務發現和推薦、管理，並不承擔直接業務風險，所以銀監會並沒有嚴格限制，也就屬於合規業務。
F. 房地產金融的非標業務正受到誰監管
房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。近期一些信託機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信託人士表示，非標業務收緊後，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信託，非標收緊後日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。
「現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。」上述信託人士說，「我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。」
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。
整頓非標業務
市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。
中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。
「根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須『四證齊全』。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信託計劃等形式，繞個彎獲得融資。」某大型國有銀行公司部人士表示，「這兩年非標業務規模增長很快，因為信託公司等渠道審批時間短，融資方便。」
某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以後，一些信託公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業，信託公司做非標業務就比較謹慎。
土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出於謹慎降至5:5。
中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。
轉向長租類
北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。
「在提倡租購並舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。」陳軍表示。
以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。「前兩天，碧桂園(港股02007)發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。」陳軍說。
陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。
銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(港股03988)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(港股00939)也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平台等形式布局住房租賃金融。
債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(港股00960)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。
張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。
房地產是該管管了。
G. 監管加碼 房地產信託發行規模下滑至5100億
隨著監管政策加碼，對於房企通過信託渠道融資的審核越發嚴格。根據用益信託最新統計顯示，今年來，截至記者發稿時止，我國68家信託公司共發行了3858款房地產集合信託產品，規模總計5118.5億元，相較於去年同期的4099款6352.6億元的規模，在融資額度上同比下滑了19.4%。
7月份以來，整個房地產信託發行延續了下滑態勢。用益信託統計數據顯示，7月全行業共發行241款416.1億元的房地產集合信託產品，相較於上月的481款794.2億元的規模，在發行只數上下降了50%，在融資規模上則下降了47.6%；而與去年同期的516款755.56億元的規模相比，在發行只數上更是同比銳減了53.3%。
事實上，我國房地產類信託的募集規模自2019年下半年以來，連續多個季度下行。中國信託業協會數據顯示，2020年一季度末，投向房地產領域的信託資金總額為2.58萬億，較2019年末下降1249.87億元。
「這主要原因有二：一是監管趨嚴，從去年下半年以來，房地產信託經歷了多輪窗口指導和調控；二是一季度新 冠疫情沖擊使得樓市停擺，房地產開發也全面暫停，房企融資需求萎縮的同時信託業務的開展也短期內受限。」對此，有信託分析人士認為。
H. 房地產信託目前是否還能發行成本一般多少啊
目前銀監會雖然加強了對房地產信託業務的監管，但並沒有叫停房地產信託業務，因此，只要項目好，風險可控，還是可以找到合適的信託公司來發行。
房地產信託融資成本很難統計得到，但行業的一半說法是在20%左右，這個數據也是一個估計值，僅供參考。
I. 房地產項目的信託產品現在風險大嗎請了解這方面的朋友把把關
確切的說你這個產品為房地產投資基金，不是信託產品。房地產類產品的風險防範措施還是很充分的，比如你這款產品就從抵押物、股權質押、連帶擔保、銷售資金監管、政府承諾、第三方還款來源等多方面進行風險控制。13%左右的預期收益收益還是比較高的。不過近幾年房地產大環境不太樂觀，存在未來銷售回款不能順利兌現基金的風險。但抵押物足值，第三方還款等措施能順利實施，風險是相對可控的。