A. 為什麼房地產信託有432原則
「4」是指該項目在信託項目發行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；
「3」是該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自於融資方
「2」是該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質
四證齊全是國家對房開貸的統一規定，基礎條件，硬條件。30%自有資金是銀行業監管機構的規定，基礎條件，硬條件。二級資質是銀行風險控制的底線要求，保證貸款投向項目的工程質量不產生大概率上的危害銀行信貸資產安全的風險事項。總的邏輯都是貫穿著信貸管理安全性的基本原則，歷經多年銀行房開貸經營管理經驗教訓驗證，上升為部門和銀行內部的規章制度，經得起考驗，容不得突破。至於有一證拿不到，事件本身可能包括著當地行政審批部門的惰政、推諉、吃拿卡要，也或者是項目本身確實存在主觀問題，但那都不是國家賦予他們的權力，是他們自己沒有切實做好監管或被監管，銀行不冒這種風險，有能力自己單挑，銀行是不會在底線下開閘的。
話說回來，這年頭，房開貸的審批和放款本身就難之又難了，還缺證，基本是靠邊站了。目前的監管約束高壓下和經濟下行周期內，沒有銀行會同情達不到硬底線的房開貸企業的。銀行不是慈善家、它也是企業，是企業就必須守法遵章、穩健經營，否則同情別人、自己違規甚至可能犯罪，就不值得了，所以不會出現冒險乾的事啦。
B. 監管加碼 房地產信託發行規模下滑至5100億
隨著監管政策加碼，對於房企通過信託渠道融資的審核越發嚴格。根據用益信託最新統計顯示，今年來，截至記者發稿時止，我國68家信託公司共發行了3858款房地產集合信託產品，規模總計5118.5億元，相較於去年同期的4099款6352.6億元的規模，在融資額度上同比下滑了19.4%。
7月份以來，整個房地產信託發行延續了下滑態勢。用益信託統計數據顯示，7月全行業共發行241款416.1億元的房地產集合信託產品，相較於上月的481款794.2億元的規模，在發行只數上下降了50%，在融資規模上則下降了47.6%；而與去年同期的516款755.56億元的規模相比，在發行只數上更是同比銳減了53.3%。
事實上，我國房地產類信託的募集規模自2019年下半年以來，連續多個季度下行。中國信託業協會數據顯示，2020年一季度末，投向房地產領域的信託資金總額為2.58萬億，較2019年末下降1249.87億元。
「這主要原因有二：一是監管趨嚴，從去年下半年以來，房地產信託經歷了多輪窗口指導和調控；二是一季度新 冠疫情沖擊使得樓市停擺，房地產開發也全面暫停，房企融資需求萎縮的同時信託業務的開展也短期內受限。」對此，有信託分析人士認為。
C. 收益與風險博弈 房地產信託如何贏得大考求解答
陝西國際信託公司 王碩
房地產行業風險
引發信託市場恐慌情緒
市場中有關房地產行業系統風險的恐慌主要來自於國家密集的調控政策。一邊是樓市政策預期不明朗、市場波動情緒較大。加之CPI不斷攀升新的高位，流動性泛濫等問題都為未來貨幣政策的走向增添了很多不確定性因素。顯然，開發商通過銀行的低成本融資渠道已不容樂觀；而從監管層反復叫停、窗口指導等現象來看，逐漸收緊信託公司房地產融資的口子也已經成為不爭的事實。上述市場信號的共同作用給房地產信託的投資者帶來強大的風險預期。從整體層面來看市場中目前還沒有房地產信託產品出現兌付風險，但是隨著行業內部深入整合的進行，監管層對此問題的認識還是相當謹慎。
合理引導房地產基金發展
2010年信託業峰會上，銀監會有關人士提出鼓勵信託公司研究創新中長期私募基金計劃。通過信託公司發揮自身資產管理的制度性優勢，藉助專業化的房地產管理機構的運作，將以點狀形態分布的房地產信託整合為一個資金池下的組合基金信託。在提高管理效率的同時努力放大信託公司作為資產管理人的服務能力。一方面有助於打造專業的管理團隊、形成強大的品牌資源；另一方面也有效實現房地產市場資源的整合及優化配置。通過信託公司與銀行、擔保公司等金融機構的聯動，把之前無法運作的項目實現可操作性、把無法滿足風險控制要求的單體產品變成具有立體保障體系的組合項目。只有加強房地產信託基金的研發與創新，才能實現信託業乃至金融業與房地產行業的協同。
此外，隨著銀行房地產貸款融資量的急劇減少，監管層運用有形的政策之手將開發商的融資重點轉向信託。我們認為這是一種合理的政策取向與市場引導，因為樓市調整正在進行時，房地產行業的整合由於政策的緣故也處於被實施階段。與其讓銀行承擔著因房地產市場出現違約風險而產生金融體系的傳導性風險，不如將其與銀行業進行隔離，讓單體違約風險僅僅與信託相關聯。即使發生個別房地產倒閉的現象，也僅觸及與之關聯的信託公司的信用風險。
隔離風險刻不容緩
然而，信託與開發商的親密結合程度遠超過監管層的預料。信託協會近日公布的二季度數據顯示，上半年新增房地產信託余額2078億元。從上半年監管層頻頻出手的現象來看，房地產信託行業的規模性擴張已經引起了政府的擔憂，深入貫徹執行房地產業與金融業的風險隔離措施已刻不容緩。換句話來說，房地產信託風險其實並不可怕，可怕的是出現整個行業傳導的系統性風險。監管層建立實體行業向金融行業的風險隔離機制是進行政策指導的出發點也是實施微觀監管的歸宿。
依照監管層的指導要求，信託公司今後在選擇房地產項目時必然要遵循優中選優的原則。只有具備良好信譽、充足抵押等優勢的大型房地產商才能成為信託公司優先過會的信託項目。這樣一種優勝劣汰的選擇過程，表明了監管層有意整合房地產市場的態度與決心，信託在一定程度上充當了加速房地產行業整合的催化劑。目前在爭取銀行開發貸款的可能性已經為零的情形下能否在信託機構成功融資成為衡量開發商在多元融資格局下是否具有強烈市場公信力的重要指標。聚焦房地產行業風險是信託公司對該行業進行項目管理及遴選一個重新認識過程。針對如何化解風險、培育優良的房地產信託文化對信託公司來說也是一種考驗。
作為從業人員，受人之託、代人理財的立業之本不可忘，受託人肩負的社會責任不可小覷。在開展房地產信託業務過程中除了把握項目細節、控制風險外，還要具備洞察宏觀經濟走向、行業發展趨勢的能力。只有加強研判，才能瞄準市場方向；只有加強學習與反思，才能將感知化為理性。眾所周知我國商業銀行經營目標的三個要求即安全性、流動性、盈利性，無論何時在三者之間位列首位的永遠都是安全性。聚焦房地產行業風險是信託公司對該行業進行項目管理及遴選的一個重新認識過程，也是對信託公司如何化解風險、培育以風險為本的房地產信託文化的一種考驗。
D. 房地產信託有什麼風險
無論是房地產信託還是其他信託產品，他們都有著一樣的風險。信託產品有許多種類，信託風險評估，首先看受託人投資的方向決定，其次是產品具體的風險控制措施。
首先是信託的投資投向：一般情況下，投資於房地產、證券市場的信託項目風險略高，但其預期收益也相對較高；而上市公司股權質押、或投資於能源、電力、市政基礎設施建設等的信託項目比較穩定，風險性較低但預期收益相對較低。
其次是關注信託產品的風險控制措施，質押物的安全性、是否容易兌現，質押率高低，擔保實力信用級別等。比如，上市公司股權流動性好變現容易，而如果是土地、或者不動產質押，變現則相對困難。
E. 房地產信託貸款「四三二」原則是什麼意思
四三二」規定，具體是指地產商必須「項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質。
按照銀監會相關規定，若要將信託資金以貸款形式向房地產項目提供融資，則該房地產項目需滿足「432」標准。
即房地產開發項目四證(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證)必須齊全、房地產開發項目資本金比例應達到國家最低要求30%，開發商或其控股股東具備房地產開發二級資質。
(5)窗口指導信託房地產暫停擴展閱讀：
房地產貸款原則是商業銀行向客戶發放房地產貸款應遵循的准則。主要有：
1，流動性原則。銀行要求借款的房地產企業有能力把銀行貸款盡快投入房地產開發建設，並使之加速周轉，保證資金的良性循環。
2，安全性原則。銀行要求房地產企業能夠嚴格履行合同，對貸款實行專款專用把貸款的風險降到最低點。
3，收益性原則。銀行應要求房地產企業合理使用信貸資金，提高信貸資金利潤率，確保信貸資金投放的收益性。
F. 房地產信託目前是否還能發行成本一般多少啊
目前銀監會雖然加強了對房地產信託業務的監管，但並沒有叫停房地產信託業務，因此，只要項目好，風險可控，還是可以找到合適的信託公司來發行。
房地產信託融資成本很難統計得到，但行業的一半說法是在20%左右，這個數據也是一個估計值，僅供參考。
G. 基建類信託為什麼被叫停了現在買什麼信託產品好呢
監管層以「窗口指導」的方式叫停此類信託，主要原因有：
第一，目前基建類信託存量已經很大，為總量控制，必須控制增量;
第二，從融資成本講，同一平台或基建項目，發行城投債、企業債成本更低，優於信託融資，監管應引導這些融資人降低成本、提高資金效率;
第三，已經發行的平台、基建信託或將有「兌付壓力」，不希望新的「麻煩」出來;
第四，已經發行的可能有些項目把關不嚴，部分夾雜馬甲信託，一些並非平台、基建的房地產或工商企業也穿上「政府平台」、「基建」項目的馬甲來發信託，這令人憂慮。
推薦的信託產品有：
中原信託 中瑞集團
中鐵信託 眾益41期
愛建信託 南太湖建投應收賬款(1年)
方正東亞信託 方興11號
H. 「緊箍」再收緊 房地產信託風險防控壓力攀升
自2019年下半年以來，窗口指導、余額管控成為了房地產信託業務的關鍵詞，今年以來，監管也在不斷「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務違規亂象。11月5日，北京商報記者從多位信託業從業人士處了解到，在展業層面，房地產信託業務大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現金流緊張，可能存在風險加劇的情況。受「爆雷」潮的影響，1-10月，房地產信託領域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經驗看，調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增大市場房地產信託違約規模，因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。
三條「紅線」排查大幕開啟
為防範化解風險，監管專門針對房地產信託開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監會近日下發了《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，並要求各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。
從多位信託業從業人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監會排查的問題主要為，是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。不過也有部分信託公司人士向記者表示，「這份文件應該主要是針對房地產信託業務較多的信託公司，房地產信託業務佔比不大的暫未收到通知」。
「這次排查是一項例行檢查。」 一位信託公司從業人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產信託的三條「紅線」。這三條「紅線」是指監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長。
具體來看，「紅線」一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，「紅線」二是凈負債率不得大於100%，「紅線」三是現金短債比不得小於1倍。根據三條「紅線」的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條「紅線」都觸碰到了則不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條「紅線」則負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條「紅線」，則負債年增速不得超過10%。綠色檔三條「紅線」都未碰到，則負債年增速不得超過15%。
金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質收緊投向房地產領域的信託資金投向，部分房企現金流緊張，預計市場並購風潮還會持續較長時間。
年內違約規模已超400億元
2020年，信託行業兌付延期頻發，房地產信託的違約情況也持續走高。北京商報記者從用益信託獲得的最新數據顯示，今年1-10月，房地產信託領域違約金額總計達到411.37億元。
從具體的時間節點來看，今年3月，房地產信託的違約走向小高峰，當月違約金額達到115.12億元，後又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當月違約金額達到134.56億元。10月信託行業共發生27起違約事件，其中房地產信託的違約金額為2.3億元。
一家信託公司相關人士向北京商報記者透露稱，在房地產信託運作過程中，投資者先將資金委託給信託公司，信託公司再委託信託經理篩選優質房地產項目。信託公司和信託經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地產信託產品的安全性。這位信託公司人士直言，現在房地產信託沒有好的備案項目，再用之前的項目結構借錢只能增加公司債務，達不到監管機構的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現金流緊張，風險有加速暴露的可能。
在資管研究員袁吉偉看來，短期內房地產市場行業景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產企業的債權融資、信託融資等大量到期，如果不能有效調配資金，很容易出現資金鏈斷裂。從過往經驗看，歷次調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增多市場房地產信託違約規模，並在調控後的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。
合規、風險指標面臨雙向承壓
一直以來房地產信託就備受業內關注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監管的不斷嚴控，房地產信託的成立規模也在持續波動。來自中國信託業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信託余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環比一季度末2.58萬億元下降3.1%。
今年6月，銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知中提到，信託公司存在未嚴格執行房地產信託貸款監管政策，向不滿足「四三二」要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產開發，規避房地產信託貸款相關監管要求等問題。
在全行業收縮的時候，房地產信託產品的合規性和風險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產業務階段性規模受限，不過存量規模依然很大，對信託公司來說，後續可以持續提升股權投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產信託投資基金(REITs)業務。
正如袁吉偉所言，房地產信託被嚴監管預示著傳統信託業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續。他進一步指出，信託公司要實現長期可持續發展，就要順應我國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業能力，獲取新的增長驅動力，提高市場競爭力，占據資管新時代的一席之地。
I. 銀監會下發了《信託公司房地產信託業務風險提示的通知》，為什麼這么急啊
展恆理財認為以上監管政策均在情理之中，投資者應保持平和的心態，理性地對待。
首先，我們要了解監管部門出台新的監管精神的真正內因。我們先看一組數字，據統計，截至2010年10月31日，全國信託公司自營資產合計1351.4億元，負債合計179.96億元，所有者權益合計1171.44億元。管理的信託資產合計30103.71億元，已經跨越3萬億元大關，與2004年末2102億元的信託資產規模相比，在不到六年的時間里增長近15倍。顯然信託業這幾年快速發展，但與其相對應的風險管控卻相對滯後。與此同時信託行業經營模式多屬粗放型，有些規模較小的信託公司為尋求發展，積極擴張業務，對投資項目審核不嚴，濫竽充數的情況時有發生，極大擾亂了信託業持續快速發展。同時，當前國內經濟形勢比較復雜，通脹壓力較大，流動性相對過剩。在這種內外部共同作用下，監管層出台以上措施，主要目的也是規范信託業健康發展，防範流動性風險和系統性風險，這也符合當前國內經濟政策大方向，無可厚非。
其次，對於信託業中的房地產信託來說，監管層的調控力度更大。監管部門不僅把房地產信託業務的風險資本計提比例提高到3%（最高級），還專門發通知要求信託公司針對房地產信託的合規性風險檢查和自查。仔細想來，也能理解。自國家出台房地產調控新政以來，房地產公司的銀行融資渠道被掐得很死，眾多資金量緊張的地產公司紛紛湧向信託產品，為房地產公司贏得了一口喘息的機會。由於房地產信託產品收益率較高，接受范圍較大，因此發行速度很快（房地產信託產品規模占信託產品總規模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的發行速度必然導致產品魚龍混雜，系統性風險也隨之增大。在這個時機，監管層出台針對房地產信託的相關政策也在情理之中，這也是配合國家調控房價的措施之一。
如此一來，我們是否能理解為監管層確實要掐死房地產信託呢？答案是否定的。我們承認監管層確實在打壓房地產信託，但卻並不是叫停，只是限制。投資者針對房地產信託保持謹慎的態度是必要的，房地產信託的整頓甚至整個信託業的轉型勢在必行，也許轉型過後，房地產信託會迎來更加彭勃的發展。
J. 房地產信託的幾個問題！
一般投資起點是100萬，少數會有50萬，周期一般是1-2年，中途撤資的話比較麻煩，一般都是轉讓，而不是直接撤資。
投資只能用現金
投資者的風險主要來自於項目本身的風險以及信託系統存在的風險（比如信託公司破產，信託整個大環境出現危機等等）
一般說的預期收益都是年化收益，收益結算會按照項目的規定，通常是按照年度付息，個別信託公司會按照半年度或者季度付息