Ⅰ 房地產信託貸款的資金用途能用於購買資產嗎
信託公司發放貸款的房地產開發項目是否滿足「四證」齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到30%。簡稱「四三二」原則。四證：國有土地使用證（即土地證，國土局頒發）建設用地規劃許可證（規劃局頒發）建設工程規劃許可證（規劃局頒發）建築工程施工許可證（建設局頒發）三：代表至少30%的自有資金投資與房地產項目。二：代表開發商資質最低得是2級資質。
Ⅱ 不能對房地產企業發放流動資金貸款出自什麼辦法
關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知
銀發[2003]121號
商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對房地產開發企業已發放的非房地產開發貸款，各商業銀行按照只收不放的原則執行。
中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會9月27日共同發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，對商業性房地產信貸政策進行了調整。
對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低於20%；對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；
對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。
(2)信託資金不得向房地產開發擴展閱讀
《通知》主要對以下政策進行了調整：一是進一步嚴格房地產開發貸款條件。《通知》規定，對經國土資源、建設主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放貸款。
二是嚴格住房消費貸款管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，並提高了第二套（含）以上住房貸款的首付款比例和利率水平，同時嚴禁發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。
三是明確提高商業用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。
四是加強房地產信貸徵信管理。要求商業銀行做好貸前查詢、貸後錄入相關信息等工作，充分利用信貸徵信系統防範信貸風險。
五是要求所有商業銀行（包括外資銀行）按照《通知》及通知精神和相關政策，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則，並向監管部門報備。
Ⅲ 房地產開發商融資的途徑和方式
一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。
二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。
三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。
四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。
五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。
六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。
七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。
八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。
九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。
十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。
十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。
十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。
十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。
拓展資料：
從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。
從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。
Ⅳ 房地產投資信託基金 與房地產信託有什麼區別
房地產基金是一種主要投資於房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。房地產信託,就是信託投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目,為委託人獲取一定的收益。
區別在於基金是投資於股票，相當於投資虛擬產業資本，實際是在資本市場上的的投資
而信託所做的是實業方面的開發，資金參與的可能是某個項目，並非是僅僅入股，可能會參與具體的事宜。
房地產信託是信託公司作為金融機構，從合格投資者處募集資金為符合條件的地產商融資，資金一般作為地產商的樓盤項目用資金。門檻一般是100萬人民幣，一般為固定期限12-24個月，合格投資者的收益一般固定設為預期年化7-13%。資金和收益按信託約定兌付。 可理解成信託公司作為融資平台對接資金方和項目融資方，介入的項目一般為前期，4證齊全後，一般只能做同公司同一個項目。一隻盤子較小，通常是6K萬-3億之間。目前國內做很多了。
房地產投資信託基金，又稱REITS，門檻一般是1000萬人民幣以上或者更高，期限比房地產信託長，有3-5年的，盤子一般比較大，幾十個億的都有。一般木有設固定預期收益率，通常設IRR。資金為大的地產投資機構，通過信託公司發行來投資各個地產項目的基金，可以投不同公司的N個項目。目前國內比較少還。
Ⅳ 信託公司發放房地產開發貸款需要滿足的條件有哪些
答：信託公司發放房地產開發貸款需要滿足以下要求： （1）信託公司發放貸款的房地產項目「四證」齊全，「四證」為土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證； （2）項目資本金比例達到國家最低要求，開發項目資本金比例應不低於35%（經濟適用房除外）； （3）房地產開發企業資質應不低於國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質。
Ⅵ 如何規避房地產信託投資風險
1、房地產債權信託
房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。
根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：
四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證
三成：
自有資本金投資比例達到30%
二級：
具有房地產開發二級資質
房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）
房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。
2、房地產股權信託
房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。
股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司
與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。
房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等
3、房地產財產權信託
房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。
(一)房企作為委託人的財產權信託
以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。
(二)個人作為委託人的房地產財產權信託
個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。
房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。
房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。
房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。
我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。
4、房地產資產證券化信託
資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。
不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）
5、基金化房地產信託
基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。
信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。
下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？
判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；
2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；
3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；
4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。
Ⅶ 為什麼有些信託產品能投房地產，而銀行貸款卻不能
銀監會對金融機構的業務有一些明確的規定，銀行貸款，用的是儲戶的存款，屬於金融機構用自身的信譽做業務，要嚴格控制風險，規定嚴格的貸款條件，涉及房地產的開發投入資金量，報批報建手續的進度，開發與施工企業資質，等等。銀行在條件不滿足的情況下就不能做貸款業務。而信託公司稍有不同，貸款業務同樣受限制，但除此以外還可以做變相幫投資人融資的直接投資、做階段性的持股安排，只要把資金用途跟委託方說清楚，合同中寫明白，其中風險讓資金方清楚了解，那麼這種業務風險是資金委託方自己承擔，信託公司只是業務發現和推薦、管理，並不承擔直接業務風險，所以銀監會並沒有嚴格限制，也就屬於合規業務。
Ⅷ 房地產信託貸款「四三二」原則是什麼意思
四三二」規定，具體是指地產商必須「項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質。
按照銀監會相關規定，若要將信託資金以貸款形式向房地產項目提供融資，則該房地產項目需滿足「432」標准。
即房地產開發項目四證(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證)必須齊全、房地產開發項目資本金比例應達到國家最低要求30%，開發商或其控股股東具備房地產開發二級資質。
(8)信託資金不得向房地產開發擴展閱讀：
房地產貸款原則是商業銀行向客戶發放房地產貸款應遵循的准則。主要有：
1，流動性原則。銀行要求借款的房地產企業有能力把銀行貸款盡快投入房地產開發建設，並使之加速周轉，保證資金的良性循環。
2，安全性原則。銀行要求房地產企業能夠嚴格履行合同，對貸款實行專款專用把貸款的風險降到最低點。
3，收益性原則。銀行應要求房地產企業合理使用信貸資金，提高信貸資金利潤率，確保信貸資金投放的收益性。
Ⅸ 房地產信託要求的4321指什麼條件
地產類信託的條件是「432」，而非「4321」。
一、4是指項目的四證齊全，分別指：
1、國有土地使用證（土地證，國土局頒發）；
2、建設用地規劃許可證（規劃局頒發）；
3、建設工程規劃許可證（規劃局頒發）；
4、建築工程施工許可證（建設局頒發）；
二、3是指30%自有資金，即一個項目總投資的30%必須是房企自己出資的。
三、2是指二級開發資質，房企開發資質分為一、二、三、四級，一級是最高級別，四級是最低級別。
拓展資料：
房地產信託就是信託投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目，為委託人獲取一定的收益。
1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託(Boston Personal Property Trust)，但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。房地產信託經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為委託業務、代理業務、金融租賃、咨詢、擔保等業務。房地產信託的運作流程基本上可以分為兩種模式:一種是美國模式，另一種是日本模式。