⑴ 房地產信託是指什麼
簡簡介
房地產信託結構圖
房地產信託，英文是「Real Estate Investment Trust」，簡稱REITS，包括兩個方面的含義：一是不動產信託就是不動產所有權人《委託人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受託人，使其依照信託合同來管理運用的一種法律關系；二是房地產資金信託，是指委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並對其進行管理和處分的行為。這也是我國正大量採用的房地產融資方式。
2003年6月，央行發布121號文件限制房地產企業的銀行融資，房地產信託開始成為企業追逐的熱點。房地產信託是指房地產信託機構受委託人的委託，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委託人託管的房地產及相關資財的一種信託行為。
2發展歷程
1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託（Bost
上海國際金融中心
onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰後，美國SEC開始對投資公司進行規范。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先後制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信託契約法，並於1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日後投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-AmountCertificate Companies）、單位信託公司（UnitInvestmentTrust）和經理公司（Management Companies）三類。
其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投資公司四種。馬塞諸塞商業信託是REIT的前身，由於經濟利益的驅動，最初採用信託形式是為規避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產的規定，隨後因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信託與公司相似，並視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但由於後來的投資信託法規不斷健全，且經濟發展態勢良好，美國投資信託的發展又日益茁壯起來。著眼於投資信託的優點，美國國會於1960年通過修訂內地稅法典，正式開創了REIT，規定凡具備該法案第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優惠。
換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認為是具有投資媒介性質管道機能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信託或社團組織的要件，所以現今美國的REIT組織形態可以是公司組織或信託，但必須是聯邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機構或保險公司類的公司，通過這些機構，向大眾募集資金。基於危險分散原則，主要從事買賣管理不動產實體的投資或抵押擔保貸款的信託投資，屬於一種長期投資商品，其基本架構由不動產投資信託基金、經理公司、保管機構和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規定，REIT必須僱傭獨立的不動產專家來執行管理REIT的日常事務活動。
3性質分類
房地產信託經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為：
①委託業務，如房地產信託存款、房地產信託貸款、房地產信託投資、房地產委託貸款等；
②代理業務，如代理發行股票債券、代理清理債權債務、代理房屋設計等；
③金融租賃、咨詢、擔保等業務。
相對銀行貸款而言，房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。
4發展現狀
當人們對高房價已經感覺到無奈的時候，「集體焦慮」就出現了。當這種「集體焦慮」出現之後，一切與房
房地產信託
地產沾邊的東西都會刺激人們的這種焦慮，房地產信託也自然「被焦慮」，被情緒化地關注。事實上，在我們的生活中，已經多次出現一個傳言擊垮一家企業的案例。信用社會中，「壓倒駱駝的最後一根稻草」表面看也許就是一個傳言或是無意的誤讀，但其背後是「集體焦慮」中的非理性。網路時代，當信息的傳播更加便捷之時，對於信息的辨別也更重要了。
[1]房地產信託可謂屋漏偏逢連夜雨，房地產企業緊張的資金鏈使得房地產信託兌付風險加大，而綠城事件以及滬京房地產企業兌付問題更是引起了市場的擔憂。這也使得很多投資者對房地產信託望而生畏。 盡管房地產信託產品面臨眾多問題，但並不能一概否定此類產品。相關專業人士給出了建議，從來看，房地產信託產品收益率還是比較高的，投資者在購買的時候一定要審慎：首先要看項目本身的好壞，其次要房地產信託計劃的風控措施，第三還要看信託公司的資質。房地產信託依然具有投資價值。
不過專家建議，在購買房地產信託計劃的時候一定要擦亮眼睛。除了要考察項目的好壞之外，也要嚴格把握產品的風控措施，不要片面追求高收益而忽視了項目和產品風險。此外在信託公司的選擇上，要盡量選擇那些股東背景、資金實力較為雄厚的國有控股信託公司發行的產品。
從投資品種來看，股市屢創新低，外圍環境負面消息不斷，反彈跡象並不明確，風險難以把控。而房地產投資受到嚴控，且受到限購令影響，投資房地產風險加大。相比較下來，前發行的房地產信託計劃預期年化收益率大都在10%以上，盡管同樣受到調控，但是投資者能詳細了解房地產信託項目，作為資產配置的一種，不失為一個理想的選擇。
5發展前瞻
銀監會從2011年5月開始針對房地產信託業務逐步開始調控，屢次通過窗口指導的方式降低房地產業務的發行。6月要求房地產信託項目由事後報備改為事前報備，可以看出銀監會逐步將主動權掌控在自己手中，並開始主動出擊。從9月開始，要求逐個監測存量項目的兌付風險。而之後就爆發了綠城事件，這系列措施可以看出銀監會對於整治房地產信託業務的決心和力度。而這次四家信託公司被叫停可謂再次給行業敲響了警鍾。
在監管部門的嚴控信託網的主動調整之下，房地產信託業務已經呈明顯降溫態勢。根據信託研究機構普益財富昨日發布的9月份信託市場月報，9月份房地產領域的信託產品發行量為49款，環比下降25款，佔比下降2.57個百分點。
這次叫停是銀監會釋放的一種繼續嚴控的信號，至於房地產信託業務是否會被叫停，尚無消息，但可以看出，調控政策逐步向各個信託公司開始發難。由於之前房地產信託過快的發展，這也使得風險積聚，銀監會此舉也是出於風控角度考慮。
6資金來源
資金是房地產信託投資機構從事信託的基本條件。房地
基金型房地產信託
產信託機構籌集資金的渠道與方式與銀行不大一樣，主要來源有：
房地產信託基金
是房地產信託投資公司為經營房地產信託投資業務及
其它信託業務而設置的營運資金。我國的信託投資公司資金來源主要有：財政撥款、社會集資以及自身留利；
房地產信託存款
是指在特定的資金來源范圍之內，由信託投資機構辦理的存款。其資金來源范圍、期限與利率，均由中國人民銀行規定、公布和調整；
集資信託和代理集資
這是信託機構接受企業、企業主管部門以及機關、團體、事業單位等的委託，直接或代理發行債券、股票以籌借資金的一種方式；
資金信託
是指信託機構接受委託人的委託，對其貨幣資金進行自主經營的一種信託業務。信託資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞保基金；
共同投資基金
即投資基金或共同基金，對於國內公眾而言，它是一種較新型的投資工具，但在國外已有百餘年的歷史，並且日趨興旺，是現代證券業中最有前途的行業，在發達國家的金融市場上，已為實踐證明是一種相當先進的投資制度，並已成為舉足輕重的金融工具。
7投向分類
根據資金投向的不同，REIT可分為三類：
權益型
（EQUITYREIT）。權益型 REIT直接投資並擁有房地產，其收入主要來源於屬下房地產的經營收入。收益型REIT的投資組合視其經營戰略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源於租金收入，還來源於房地產的增值收益；
抵押型
（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色將所募集資金用於發放各種抵押貸款，收入主要來源於發放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息，以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益；
混合型
（HYBRIDREIT）。顧名思義，此類REIT不僅進行房地產權益投資，還可從事房地產抵押貸款。
早期的房地產信託主要為權益型，目的在於獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信託的發展較快，現已超過產權信託，主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發展的方向。另外，REIT還有很多其他分類方法。
例如，按股份是否可以追加發行，可分為開放型及封閉型。封閉型REIT被限制發行量，不得任意發行新的股份；相反，開放型REIT可以隨時為投資於新的不動產增加資金而發行新的股份。按是否有確定期限，可分為定期型和無期限型。定期型REIT是指在發行基金之初，就定為確定期限出售或清算基金，將投資所得分配予股東的事前約定；無限期型則無。按照投資標的確定與否，分為特定型與未特定型。基金募集時，特定投資於某不動產或抵押權投資者為特定型REIT；反之，於募集基金後再決定適當投資標的者為未特定型REIT.[2]
8運作流程
房地產信託的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信託和房地產資產信託的區別，由於各自的國情不同，美國比較側重於資金信託型REIT，而日本側重於房地產資產信託型REIT。
9美國模式
美國的房地產信託通常是以基金的形式出現的，在成立階段，其主要運作流程為：
房地產市場的政策
（1）評估資金。基金發起人為滿足自身需求，進行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預估所需資金數量，確認選擇REIT基金為籌資工具，並考慮投資標的的收益性能否達到必要的回報率等。
（2）接洽承銷商、發起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。
（3）接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題，選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務，並擬訂申請文件，此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。
（4）接洽不動產顧問公司。若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任，則需要洽定對象並簽定REIT管理顧問契約，確定其權利義務關系。
（5）當所有文件備齊後即可以向SEC申請募集，在申請成功後，要決定保管機構並簽定REIT契約。
房地產信託成立並在證券交易所掛牌交易後，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信託公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃，保管機構則依房地產投資信託公司的指示，進行業務操作，執行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商業投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機構處獲得。
在美國，房地產信託證券首次公開發行的注冊登記，其依據是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細披露REIT的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產的狀況、財產處理的信息、經理公司與投資公司之間的關系等。當然，REIT也可因私下發行而無須注冊登記，但依據1933年證券法REGULATION D（RULES501-506），私下發行的投資人人數上限為35人，完成公開發行後，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務。另外，法律還對房地產信託的結構、資產運用和收入來源作了嚴格的要求，如房地產投資信託須有股東人數與持股份額方面的限制，以防止股份過於集中；每年90%以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務，75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成；同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優待，按照規定，REIT不屬於應稅財產，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。
10日本模式
其運作流程為：
（1）房地產公司將土地、建築物分售給投資者，由投資者繳納土地、建築物的價款給房地產公司；
（2）投資者將房地產產權信託給房地產投資信託公司進行經營管理；
（3）信託公司將房地產全部租賃給房地產公司，同時向該公司收取租賃費；
（4）房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，向承租人收取租賃費；
（5）信託公司向投資者發放紅利；
（6）信託銀行也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。
11借鑒意義
從對美國和日本房地產投資信託發展的經驗和教訓的研究中，我國的房地產投資信託業的發展必須注意以下幾點：
（1）我國的房地產投資信託在理論上幾乎還是空白，必須盡早對房地產投資信託進行認真細致地研究，並推動政策的市場化，來達到房地產的證券化。 （2）正確認識房地產投資信託的特性。房地產投資信託是一種新的金融商品，它有自己產生的條件和發展的規律， 我們只能給它創造適合生長和發展的條件， 不能只是為了處理銀行的不良資產（當然它可以作為處理不良資產的一種手段），更不能為了利用它的初期性來轉移金融機構的不良資產而極力發展，這樣只能起到拔苗助長的作用。
（3）在政策上，根據房地產投資信託的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信託業健康、理性地發展。
（4）在房地產證券化的發展過程中，應極力開發相關和配套的房地產證券化商品，培養大量的機構投資者。
（5）我國房地產業才剛剛開始發展，我們必須通過房地產投資信託的發展建立一套完整的房地產投資的管理和戰略體系。
在國內的房地產金融政策大環境下，房地產開發商期待更多的融資渠道和新的金融衍生工具。要鼓勵和支持房地產投資信託基金這一新的融資方式的萌芽和發展，積極引導社會資金、銀行資金、 外商資金、 外埠資金和居民個人資金投向房地產。 通過借鑒國際流行的房地產投資信託基金模式，適時培育和發展 REIT 基金，不僅有望克服銀行體系房地產貸款風險集中的問題，並可以推動我國房地產行業持續穩定健康發展。[3]
12作用
1、能為房地產委託人提供可靠的融資渠道，促進房地產企業良性發展。中國的大部分房地產開發企業自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨於緊縮狀態，受房地產開發成本高等因素的制約，一般房地產的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態。因此，利用信託工具融通資金便成為一種行之有效的方法。
房地產信託
2、房地產信託化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩定獲利的投資渠道。特別是在當前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩定的投資獲利渠道，房地產信託化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。
3、房地產信託化能夠拓寬信託公司的業務范圍，是信託業得以迅速發展的重要契機。從中國信託業發展所走過的20多年的歷程來看，因為無法可依，信託業的定位一直處於一種無序狀態，為了吸納儲金，曾屢次出現高息攬儲等不規范現象，擾亂了金融市場，也招來了政府幹預，一次次整頓的結果，信託業的「可經營范圍」 越來越窄，業務量也越來越少。隨著2001年10月1日《信託法》的實施，給信託業的規范發展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態下，對信託業而言，進行房地產信託不失為一項嶄新的、現實的、強有力的突破口。
13同類區分
與REITs的區別
第一，REITs是標准化可流通的金融產品，一般從上市或非上市公司收購地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源於房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通；中國的房地產信託計劃是有200份合同限制的集合非標准化金融產品，一般不涉及收購房地產資產包的行為，其收益視信託計劃的方案設置而定，尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。
第二，REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者；中國的房地產信託計劃對投資者的回報為信託計劃方案中的協議回報，一般在3%-9%左右。
第三，REITs的運作方式是：負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營；中國的房地產信託計劃的運作方式是：提供資金，監管資金使用安全，或部分或局部參與項目公司運作獲取回報。
第四，REITs的產品周期一般在8-10年，更注重房地產開發後，已完工的房地產項目的經營；中國的房地產信託計劃產品周期較短，一般為1-3年。
第五，REITs的稅制優惠：如信託收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅後利潤按適用稅率交納所得稅。而中國的房地產信託計劃沒有相關的稅制安排。
第六，中國的房地產信託概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信託、優先購買權信託、財產權信託、受益權轉讓信託等等。
總之，簡單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業投資機構投資在商務辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設等商用建築物，投資人不是直接拿錢投資不動產，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。
14風險控制
房地產信託的主要風險來自於：[2]
(1)賠償風險。央行發布的《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。也就是說，信託公司不負責運營過程中發生的風險。[2]
(2)項目風險。單個項目的風險往往很難評估預測，而信託公司發行信託產品時又往往有意無意地多介紹項目盈利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信託公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。[2]
(3)操作風險。信託公司的實際操作難度較大。我國的「資金信託管理辦法」對資金信託計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信託計劃「合同不超過200份、認購起點不低於5萬元」對於個人投資者而言，並不容易接受。[2]
(4)自身風險。房地產信託本身也有缺陷。比如業務模式散亂，經營風險偏高，利潤較低等；在運營模式上，多數產品採取的是貸款形式，形式比較單一；資金和產品僅限於信託憑證轉讓，流動性差。[2]
信託公司在控制信託投資即貸款的風險方面也缺乏有效的手段，一般依賴於銀行後續資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項目建成銷售後實現資金退出，能否順利退出往往取決於銀行的支持程度。因此，房產信託在我國當前環境下，必須與銀行緊密配合，單獨運作的風險非常大。但銀行後續放款與否受政策因素及環境變化因素的影響非常大，在信託公司做出投資(或貸款)決策時，難以把握這些潛在影響因素，因此，信託公司的決策總是存在一定的風險，無法規避。
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確實不是我本人手打的，不過很簡單的概括並不能說明問題，特別是隨著法律法規的不斷限制，房地產作為中國主流經濟支柱之一，以及地方財政主要收入的產業鏈，後續的房地產與金融行業之間的合作將會出現更多的方式方法，信託最早出現在國外，但是並不完全適用於我國大陸，因此，希望朋友們不僅了解其然而且要了解其所以然，才能制定更合適自己項目的方式方法！
另外，依然要說一句抱歉，我自己本人對於房地產信託掛鉤，還是屬於很初級的。
⑵ 什麼是房地產信託
房地產信託有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委託給信託公司，由信託公司按照委託者的要求進行管理、處分和收益，信託公司在對該信託房地產進行租售或委託專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由於房地產的這種信託方式，能夠照顧到房地產委託人、信託公司和投資受益人等各方的利益，並且在《信託法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。二是房地產資金信託，即委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量採用的房地產融資方式。
⑶ 房地產信託是什麼，投資這方面需要注意什麼問題
房地產信託英文是「Real Estate Investment Trust」,簡稱REITS。有兩層含義,一是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委託給信託公司,由信託公司按照委託者的要求進行管理、處分和收益,信託公司在對該信託房地產進行租售或委託專業物業公司進行物業經營,使投資者獲取溢價或管理收益。
http://jingyan..com/article/148a19216d1e964d70c3b159.html
主要問題風險控制問題
房地產信託的主要風險來自於：
(1)賠償風險。央行發布的《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。也就是說，信託公司不負責運營過程中發生的風險。
(2)項目風險。單個項目的風險往往很難評估預測，而信託公司發行信託產品時又往往有意無意地多介紹項目盈利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信託公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。
(3)操作風險。信託公司的實際操作難度較大。我國目前的「資金信託管理辦法」對資金信託計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信託計劃「合同不超過200份、認購起點不低於5萬元」對於個人投資者而言，並不容易接受。
(4)自身風險。房地產信託本身也有缺陷。比如業務模式散亂，經營風險偏高，利潤較低等;在運營模式上，多數產品採取的是貸款形式，形式比較單一;資金和產品僅限於信託憑證轉讓，流動性差。
信託公司在控制信託投資即貸款的風險方面也缺乏有效的手段，一般依賴於銀行後續資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項目建成銷售後實現資金退出，能否順利退出往往取決於銀行的支持程度。因此，房產信託在我國當前環境下，必須與銀行緊密配合，單獨運作的風險非常大。但銀行後續放款與否受政策因素及環境變化因素的影響非常大，在信託公司做出投資(或貸款)決策時，難以把握這些潛在影響因素，因此，信託公司的決策總是存在一定的風險，無法規避。
流動性問題
房地產信託的信託財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受託人又無法及時變現信託財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。
根據我國的《信託法》規定，信託產品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，從而導致信託產品的公認程度比銀行儲蓄、國債、證券投資資金基金都要差很多，如果要轉讓，成本會非常高。其次，目前信託公司發行信託產品通常採取與投資者分別簽訂信託合同的形式，因為現行法律規定信託公司發行資金信託產品不得採取委託投資憑證、代理投資憑證、受益憑證等形式，其本身流動性較差。再次，房地產信託產品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所，缺少轉讓平台，投資者欲轉讓所持信託產品，只能私下協商轉讓價格，交易成本高，且不安全。
法律框架的搭建問題
房地產投資信託孕育於成熟的市場經濟體制，只有具備了規范的市場運作機制和完善的法律、法規，才能確保這一金融工具的順暢運行。而我國現在仍然處於計劃經濟向市場經濟的過渡階段，法律制度還不夠健全。就房地產信託業而言，盡管有了「一法兩規」，但其只是一個框架性的法律文件，缺乏真正針對信託業務操作層面配套制度。另一方面，當前法律體系的法律實施是短期行為，而且，機構立法責任與執法責任是分開的，這導致了監管者與金融機構對法律解釋的困難，在很大程度上導致了違法亂紀、違法違規的出現，不同的法規如何相互補充或替代，通常也不夠清晰，致使透明性很低。
稅收問題
房地產投資信託雖然有一個集中的經營管理組織，但它不具備自我積累、自主發展的能力，按企業的標准納稅，顯然不合情理。我國目前對於信託稅收問題尚沒有文件明確規范。
⑷ 房地產信託投融資實務及典型案例的目 錄
第一章 F房地產集團的信託融資「成長故事」
第一節 F房地產集團簡介及其金融化發展路徑
第二節 F房地產集團與信託公司合作的典型案例
第三節 F房地產集團的房地產基金實踐
第二章 房地產信託融資的典型模式及其案例
第一節 房地產信託市場透視
第二節 貸款模式
第三節 股權模式
第四節 權益模式
第五節 准資產證券化模式
第六節 組合模式
第三章 房地產信託的操作流程與風險控制
第一節 房地產信託業務的基本流程以及風險識別
第二節 房地產信託項目的風險控制機制
第三節 投資者選購房地產信託產品的風險識別技巧
第四章 不同主體的房地產信託融資及其案例
第一節 房地產企業
第二節 地方政府
第三節 房地產私募基金
第四節 建築企業
第五章 不同時點的房地產信託融資及其案例
第一節 「拿地」期間
第二節 「五證」期間
第三節 物業持有期
第六章 不同業態的房地產信託融資及其案例
第一節 住宅（商品房和保障房）
第二節 商業地產和產業地產
第三節 旅遊地產
第七章 不同需求的房地產信託融資及其案例
第一節 房地產開發建設
第二節 房地產流通服務
第三節 房地產資源並購
第八章 房地產基金：信託型、公司型、有限合夥型及其組合
第一節 房地產私募基金市場分析
第二節 信託型房地產基金
第三節 公司型房地產基金
第四節 有限合夥型房地產基金
第五節 組合型房地產基金
附錄
1.全國信託公司聯系方式
2.全國信託公司股東情況
3.2010年1季度至2011年3季度信託公司主要業務數據（包含房地產信託）
4.房地產信託法律法規政策文件
5.房地產信託立法的相關草案
6.房地產信託相關合同文本（參考）
7.房地產信託盡職調查報告（參考）
8.房地產信託相關交易文本（參考）
9.房地產信託受益權轉讓
10.房地產企業（上市與非上市）信託融資一覽表
11.房地產基金（有限合夥）相關文本（參考）
12.房地產信託融資實務培訓提綱（參考）
序 （王連洲）
信託法律網主編、信澤金理財顧問公司總經理王巍，懷著對中國信託業未來發展前景的自信和期許，前兩年就向我談起他未來展業的一些想法和思路：以自己的業務專長，辦好信託法律網和信澤金理財顧問公司，特別是准備編寫一套突出信託創新和實務操作方面的叢書，為推動信託制度在中國的根植與發展，做些力所能及、切實有用的工作。
原本准備將我本人在全國人大財經委任職期間，參與信託立法的一些主要過程與經歷，編輯成冊，作為叢書的第一冊。其主要內容包括本人從中國人民銀行總行如何調進全國人大財經委；信託立法的初衷和背景；信託立法的主要流程及參與主體；信託法制定為什麼拖延了八年時間，其中主要的阻力和爭議的主要問題是什麼；信託的法律定義為什麼用信託資產的「委託給」而不用信託資產的「移轉」；信託法為什麼沒有對信託機構經營活動做出規定；參與歷次信託論壇和境內外信託考察調研的情況與感想等等。將其分門別類歸納整理，輔之以信託法主要精神的釋讀，採取兩人彼此對話的表現形式，付梓成書。這對釐清中國《信託法》制定的前因後果與脈絡，總結信託制度實施中的經驗和教訓，推動信託功能知識的普及，拓展業界人士未來發展的思路，或許可提供一些令人感興趣的借鑒資料。這是一件有助於信託制度普及推廣的工作，沒有理由不樂觀其成。這項工作完成的部分，已在信託法律網的《信託周刊》中登載過。但是由於本人辦公地和居住地的幾次搬動，反映信託法起草工作活動的原始資料尚缺不少，需要繼續搜集和充實，因而付梓成書的時間不得不有所推遲。
而目前准備條件最成熟的，是王巍主編的這本《房地產信託投融資實務及典型案例》，自然而然就被提到了首位出版，以滿足市場的需要。其背景是，伴隨著信託「一法兩規」的相繼頒布和實施，極大地推動了中國信託制度功能的挖掘和發揮，促進了信託回歸主業的快速發展，以往懦弱受氣的信託丑小鴨逐漸變成了雄翔藍天的白天鵝。2011年上半年信託公司的資產規模已經遠遠超過基金公司的資產規模，達到了三萬七千多億元，特別是為應對近幾年世界金融危機風暴的波及，國內實施四萬億元投資計劃，給國內房地產信託的大發展帶來了契機。僅2011年上半年，房地產信託就經歷了一輪「罕見的快速成長」，二季度房地產信託資產的余額已達6052億元，比一季度4869億元超出24%左右，占信託資產總額的比例高達16.91%。在房企融資需求的強勁拉動下，房地產信託的規模和佔比頻頻刷新歷史記錄。目前，房地產信託已經成為銀行貸款之外的一條重要金融渠道，在社會上的認知度不斷提高，面對穩中有緊的貨幣政策，房地產信託依然備受各界關注。而市場急需的房地產信託專業書籍卻幾乎空白，市面上僅有的幾本與房地產信託有關的圖書，也多為理論探討或學術著作。這對於各信託公司及專業人士來說，實在無濟於事。鑒於此，王巍等為把金融信託與房地產這二者有機地結合起來，也為了讓讀者在「實務總結+案例分析」的氛圍下，掌握更多的房地產金融實用知識，率先編輯出版「房地產信託投融資實務及典型案例」一書。
該書著重介紹最新的、實戰型的房地產信託操作模式，以「房地產信託能為房地產項目解決哪些問題」為切入點，從房地產信託融資的主體、業態以及類型等多角度全方位闡述運用信託，以解房地產項目融資的燃眉之急。本書直擊市場熱點，向讀者介紹了房地產信託融資的業務流程、模式和案例，並涉及房地產基金等前沿的實務信息、實務知識、實務案例和融資技巧等。與此同時，該書以「專業知識闡述+經典案例展示」的模式，展現給讀者一個個房地產信託融資的經典、鮮活的實務操作案例，為房地產和金融專業人士提供了完整的知識和信息以及實用的參考方案。凡此種種，無不鮮明地突出了該書的實務性、實用性和實戰性，成為信託公司、房地產企業、銀行、證券公司、保險公司、律師事務所、房地產評估公司、擔保公司、投資公司、私募基金等機構從業人員以及金融、法律、投融資的研究人士和科研院所的學生等不可多得的寶貴讀物。
王連洲
2011年9月21日
後記 （信澤金）
「路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。」
本書以房地產信託投融資的實務操作與典型案例為主要內容，對信託模式在房地產金融領域的創新實踐進行了初步探索和總結。作為「信澤金智庫系列叢書」的第一本，我們衷心希望以「房地產信託」這一熱點話題作為開端，與各位同仁進行交流與探討。
首先，感謝金融行業的各位領導和朋友對本書給予了深切關懷，他們不僅提供了編撰思路，而且分享了寶貴經驗，使我們有勇氣、有信心推出這樣一本「頗具難度」的小冊子。尤其要感謝在金融界和法律界享有崇高威望的王連洲老師，他不僅擔當起「信澤金智庫系列叢書」的主編，而且為本書作序，從各方面給予了重要指導和大力支持。
其次，感謝中國信託行業的六十多家信託公司，它們作為富有活力和創造力的非銀行金融機構，既是房地產金融創新的踐行者，也是本書中不少案例的原創者。與其說我們在編撰信託讀本，不如說我們在總結信託實踐。眾多信託公司的豐富實踐和寶貴經驗，無疑為本書提供了最生動的素材，這也是本書誕生的源頭。我們希望本書能為信託公司價值理念的傳播發揮些許作用。
再次，感謝信澤金的編輯組同仁，丁曉娟、甄浩、王武、黃玲在本書籌劃和編寫過程中做了不少工作，劉憲鳳、王曉慧、杜志恆、禹樂、袁惠邦、趙小華以及其他同仁也參與了本書的部分編輯和校對工作。總之，本書是團隊協作的結晶，是上述同仁共同努力的結果，也是信澤金在信託研發領域的又一次全新嘗試。
最後，也是極為重要的，我們要感謝經濟管理出版社對本書的出版發行給予了大力支持，尤其要感謝郭麗娟女士在本書的編輯校對和出版發行方面付出了大量心血。每每翻開幾百頁的書稿以及其中的各種圖表，我們都深深感慨於郭麗娟女士以及其他編輯同仁在字里行間做出的不懈努力。我們希望本書能在眾人的同心協力下成為中國信託理念傳播的有益嘗試。
「信託潤澤金融，信任澤被財富。」讓我們繼續秉持孜孜以求的「Trust for Fortune」理念，在中國金融變革與財富管理創新的大潮中，不斷傳播信託的實用價值觀，造福於社會。誠摯期待廣大讀者對本書的不足之處提出寶貴意見，同時也歡迎各位同仁與我們交流探討信託的各類話題。
信澤金研發中心圖書編輯組
2011年11月
⑸ 大發地產的融資渠道有
房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。
(一)銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。
(二)房地產信託
信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。
但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。
(三)國內ipo
(四)境外ipo
(五)借殼上市
(六)上市公司資產置換
(七)房地產投資基金等
綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。
我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資
1.內部融資方式包括：
（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。
（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
（1）上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。
（2）房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
（3）銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。
（4）房地產投資信託（Real
Estate Investment
Trusts，REITs）是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產（一般為收益性房地產）或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。
（5）商業抵押擔保證券（CMBS）：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。
（6）其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
以上為地產公司常用的融資渠道與融資方式，對應公司如果有公布可以對應一下。還有代開國內信用證融資等問題可以再問我。
⑹ 請問房地產信託中各方的權利義務關系是怎樣的
根據一般的信託規則及我國《信託法》的規定，委託人一般享有監督受託人以及在特定情形下改變信託方式及解任受託人的權利；受託人享有取得報酬權以及按照信託合同管理或處理信託財產的權利，負有謹慎管理、分別管理、親自管理、接受檢查等義務；受益人享有信託受益權。這些都是關於信託的一般規定，對於房地產信託，各國大都會對各主體之間的權利義務關系有特別規定。如英美法系國家傾向於在信託法中明確界定受託人的權利范圍。日本法律則要求不動產信託的受託人有事前調查的義務；在信託期間，信託機構將負責完成代繳土地稅、房產稅及一切與房地產有關的附加稅、代管房地產的維護和維修等工作。我國現今還沒有專門規范房地產信託當事人權利義務的法律規范，相應規定也非常少，僅在《信託法》中規定「設立信託，對於信託財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信託登記。未依照前款規定辦理信託登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信託不產生效力。」此外，在中國人民銀行制定的《信託投資公司管理辦法》和《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定「信託財產稅費的承擔、其他費用的核算及支付方法在信託合同中約定。」在借鑒國外信託立法的基礎上，我國應在以下幾方面加以改進： 第一，我國《信託法》僅在第二十五條中承認受託人有管理信託財產和處理信託事務的權利，過於籠統。在房地產信託中應效仿英美法系在信託法中具體界定該權利的范圍，因為房地產信託受託人的管理信託財產和處理信託事務的行為將直接關系信託目的的實現。具體來說，作為受託人的管理信託財產和處理信託事務的權利應包括以下幾項：(1) 委託人在信託條款中授予受託人的權利，即「明示權利」，除非該條款因違反強制性規定而無效；(2) 委託人在信託條款中未明確授予，也未明確禁止，為了實現信託目的而行使的權利，即「默示權利」；(3) 信託法規定的受託人所享有的法定權利；(4) 因設立信託時未能預見的特別事由，致使信託財產的管理方法不利於實現信託目的或者不符合受益人的利益時，受託人有權請求委託人調整該信託財產的管理方法，雙方有爭議的，由法院決定。 第二，我國《信託法》中明確規定了受託人有謹慎管理、分別管理、親自管理、接受檢查的義務，但作為房地產信託的受託人則除了應履行以上義務外，還應履行以下義務：(1) 受託人應負有事前審查作為信託財產的房地產的義務，包括對房地產登記的審查，對房地產的實地考察等等。因為這樣能保證作為信託財產的房地產在質量上和權利上都無瑕疵；也能更好地為房地產的登記奠定基礎。(2) 受託人應負有維修、保養作為信託財產的房地產的義務，費用從其與委託人的約定。未約定的，由受託人承擔。參照中國人民銀行的規定，對於作為信託財產的房地產的維修、保養費用的承擔應在信託合同中約定，但該規定未對未約定的情況加以規范，這不利於信託財產的維修和保養。在信託合同對維修和保養費用未約定的，應由受託人承擔。因為受託人根據信託合同享有報酬取得權，而該報酬主要是管理費，所以受託人當然有義務維修、保養作為信託財產的房地產並承擔該費用。而且從實際情況來看，由於信託財產在整個信託過程中都實際處於受託人的控制范圍內，所以作為信託財產管理人的受託人也更便於對信託財產進行維修，保養。(3) 如作為信託財產的房地產上已有保險，受託人有義務督促委託人必須在名義上將收取保費人改為受託人。因為當房地產作為信託財產被信託出去後，該項財產就獨立於委託人的財產，如果收取保費人仍為委託人的話，一旦發生理賠，該款就直接回到了委託人處。這變相地違背了信託法關於信託財產獨立的規定，違背了信託目的的實現，將直接導致受託人對受益人的履行不能，導致整個信託法律關系的破壞。所以，為了保證信託法律關系的穩定、有效,受託人有義務督促委託人必須在名義上將收取保費人改為受託人，委託人也必須履行更改收取保費人的義務。 第三，我國《信託法》中未明確規定房地產成為信託財產後的稅費的負擔者。對此應從委託人與受託人的約定，未約定的，由受益人承擔。參照中國人民銀行的規定，對於作為信託財產的房地產的稅費的承擔應在信託合同中約定，但該規定對未約定的情況未作規范，筆者認為在未約定時應由信託財產承擔，具體表現為由受益人承擔，但應以受益人得到的信託利益為限。因為信託利益是指在信託期間受託人管理信託財產和處分信託事務所產生的源自信託財產的一切利益，包括信託財產本身。根據我國《信託法》第三十七條「受託人因處理信託事務所支出的費用、對第三人所負債務，以信託財產承擔。受託人以其固有財產先行支付的，對信託財產享有優先受償的權利」之規定，房地產稅應該屬於處理信託事務所支出的費用由信託財產承擔。在實際操作中，就表現為由受益人承擔，但應以其得到的信託利益為限，因為委託人和受託人不能未經同意為受益人設定義務。基於上述理由,在房地產作為信託財產後的稅費負擔首先應從委託人與受託人的約定，無約定的，由受益人承擔，但以其得到的信託利益為限。事實上，即使雙方約定該費用由受託人承擔，也是指的以信託財產承擔，而不是由受託人自己承擔。因為在信託法律關系中受託人雖然名義上是作為信託財產的房地產的所有人，實際上受託人除了依信託合同享有取得報酬權外並不能從該房地產中取得其它利益，具體見我國《信託法》第二十六條「受託人除依照本法規定取得報酬外，不得利用信託財產為自己謀取利益。受託人違反前款規定，利用信託財產為自己謀取利益的，所得利益歸入信託財產」之規定。所以，根據民法權利與義務一致原則，受託人不能從作為信託財產的房地產中取得利益，自然也就不應負擔該信託財產上的稅費。（感謝朋友盧曉亮的回答！）
⑺ 《信託法》中「向他人提供貸款不得超過其管理的所有信託計劃實收余額的30%」中的「實收余額」是什麼
1、信託公司的財務實際上分成兩個部分，一個是其固有資金，一個是其受託管理的資產或資產（含權益）；
2、基於現有信託相關監管精神，信託公司應當根據監管評級的不同，分別按月、季、年，向監管機構或其他有權機構上報、披露，當期所有存續的信託業務所對應的實際收取的信託財產額度，稱之為「當期信託財產余額」，就是你理解的「當期」信託公司管理的所有的信託計劃（含單一信託）的所對應信託資產的總規模；
3、信託公司當期受託資產余額中的貸款（以向交易對手發放貸款為信託財產管理運用處分方式）的額度，不得超過總規模的30%；
4、設定這條限制的初衷在於限制信託公司過度發放貸款，不利於通過市場貸款總額進行宏觀經濟調控；同時也有助於信託公司向真正的主動管理型的資產管理機構轉化，弱化其非類銀行信貸機構的市場形象，有效控制自身經營風險。
⑻ 房地產信託貸款「四三二」原則是什麼意思
四三二」規定，具體是指地產商必須「項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質。
按照銀監會相關規定，若要將信託資金以貸款形式向房地產項目提供融資，則該房地產項目需滿足「432」標准。
即房地產開發項目四證(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證)必須齊全、房地產開發項目資本金比例應達到國家最低要求30%，開發商或其控股股東具備房地產開發二級資質。
(8)信託法房地產貸款擴展閱讀：
房地產貸款原則是商業銀行向客戶發放房地產貸款應遵循的准則。主要有：
1，流動性原則。銀行要求借款的房地產企業有能力把銀行貸款盡快投入房地產開發建設，並使之加速周轉，保證資金的良性循環。
2，安全性原則。銀行要求房地產企業能夠嚴格履行合同，對貸款實行專款專用把貸款的風險降到最低點。
3，收益性原則。銀行應要求房地產企業合理使用信貸資金，提高信貸資金利潤率，確保信貸資金投放的收益性。