❶ 黑石集團收購商業地產信託基金EOP案例分析
黑石集團收購商業地產信託基金EOP案例其實不需要太多分析，信澤金理財就是要把復雜問題簡單化。
❷ pe私募股權投資為什麼都是合夥制，公司制不是很好嗎，黑石集團不是上市的公司制嗎
問題一：PE私募股權投資為什麼是合夥制，公司制不是很好嗎？
目前國內可行的私募股權投資應該是有三種形式：合夥制PE，公司制PE，信託制PE。（這里的PE是廣義上的私募股權投資，狹義的PE為專注投資於成熟期的企業的股權，通過IPO等方式退出的股權投資基金）
公司制PE涉及對投資者雙重徵收稅務，公司繳納營業稅和增值稅部分，分配給股東還需繳納個人所得稅。因此對於股權投資而言涉及雙重徵收，直接減少了投資收益，因此不適用。但是公司制的PE在我國還是存在的，主要是一些有錢的金主，以公司的名義投資一些公司的股權。這種就是公司制PE的行為了。
信託制PE：信託制PE多出現在房地產股權投資中，因為其退出的渠道是項目銷售，符合銀監會的監管要求。然而信託制的PE不投資於擬上市公司的原因主要還是因為證監會對IPO企業股東的管理辦法中不允許有信託計劃。因此國內信託制的PE投資擬上市公司股權的幾乎沒有。
合夥制PE：一方面是金融監管空白（只受制於合夥企業法），一方面沒有政策限制，同時不涉及雙重繳納稅費，方便管理，因此在國內大多都是合夥制的PE。
問題二：黑石集團不是上市的公司制嗎？
黑石集團是上市公司，標準的公司制結構，但是黑石集團從事於股權投資即PE業還是通過合夥制的形式實現的，從法律結構上說，黑石集團只是合夥制企業的有限合夥人（LP），真正的PE是由這個上市公司為LP與黑石基金管理有限公司（GP）所組成的合夥制企業。這樣做的好處是標準的公司制符合IPO的條件，LP可以通過IPO進行募集，資金來源充足且有持續性，合夥制的管理可以避免雙重征稅，同時方便把資金和管理方分開來，方便私募股權投資基金高效率的運作。總的來說這種模式是一種公募和私募共同合作的案例。但目前在國內由於政策限制很難實現。
❸ 哈爾濱東財私募基金
1.私募所得稅制度現狀
1.1.私募稅收制度建設相對滯後
自2013 年6 月新《基金法》將「非公開募集基金」，即私募，正式納入監管框架以來，私募政策迎來集中落地期。
2014 年2 月，《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法（試行）》實行，私募基金管理人和產品開始向協會履行登記備案手續。
8 月，首個專門針對私募基金的管理辦法——《私募投資基金監督管理暫行辦法》發布，從登記備案、合格投資者、資金募集、投資運作、行業自律、監督管理、關於創業投資基金的特別規定、法律責任等八個方面規范了私募投資基金。《私募投資基金監督管理暫行辦法》從私募基金業務維度出發，提出「證券公司、基金管理公司、期貨公司及其子公司從事私募基金業務適用本辦法」。
9 月，證監會就《證券期貨經營機構資產管理業務管理辦法（徵求意見稿）》徵求意見，從機構維度（證券公司、基金管理公司、期貨公司及其依法設立的從事資產管理業務的子公司），對開展泛私募資產管理業務應遵守的行為規范進行了規定。隨著私募登記備案、合格投資者等制度的確定，私募運行趨於規范化；而隨著私募政策的統一化，不同類型私募業務的監管套利問題也趨於消散。但對於近期才集中「轉正」的私募而言，還有許多問題亟待明確，稅收制度就是其中之一。
當前，國內私募基金按投資方向可以分為主要投資於公開交易證券的私募證券基金、主要投資於非公開交易股權的私募股權基金、主要投資於藝術品、紅酒等特定商品的其他私募基金，其中創業投資基金被視作私募股權基金的特殊類別。按組織形式分，根據《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法（試行）》和《私募投資基金監督管理暫行辦法》，國內私募基金可以分為公司制、有限合夥制、契約制。
其中，在契約制中，國內私募基金傳統上常藉助通道形式，如信託、券商資管、基金專戶、基金子公司、期貨資管等，私募登記備案制實行後開始出現以直接私募形式存在的契約型私募。
但與私募類型和通道的豐富化形成對比的是，與私募有關的稅收制度多以「點狀」存在、未形成一個統一涵蓋所有私募類型的稅收框架。私募的稅收制度尚存在許多模糊地帶，例如直接私募的稅收尚無明確說法、形式各異的私募基金如何體現稅法公平原則等。私募稅收制度建設滯後於管理人等制度的建設。
1.2.私募所得稅現狀梳理
當前與私募基金相關的稅收主要是所得稅和營業稅，營業稅稅率相對單一，而涉及所得稅的政策較復雜，因此本文主要就所得稅進行梳理。我們重點關注私募證券投資基金和私募股權基金，這兩類基金按組織形式均可以分為公司制、有限合夥制和契約制。公司制私募基金指按照《公司法》的相關規定，以有限責任公司或股份有限公司的形式組建投資基金，基金本身成為具有獨立法人地位的公司。其特點有降低風險、具有獨立法人地位、適用部分稅收優惠政策等。對於公司制私募基金而言，主要適用的法律有《公司法》、《企業所得稅法》。
有限合夥制私募基金指採取有限合夥的形式設立的私募基金。2006 年，新《合夥企業法》引進了有限合夥法律制度，為有限合夥制私募的發展提供了有力的制度保障。有限合夥制私募基金的特點主要有：設立程序簡便、稅收可穿透、無代理風險等。對於有限合夥制私募基金而言，主要適用的法律是《合夥企業法》。
契約型私募基金指基金的投資者與管理人簽訂契約,將基金委託給管理人管理，實質上是一種信託關系。其特點有設立、退出和增募機制靈活、無雙重稅收、決策效率較高等。對於契約型私募基金而言，傳統的通道型私募基金主要依據各類通道的規定，例如銀監會發布了《信託公司私人股權投資信託業務操作指引》規范信託制私募股權基金，而直接私募尚無明確依據。私募所得稅問題可以分解為兩個問題：一是基金層面的稅收問題；二是投資者層面的稅收問題。
基金層面的稅收問題
其中，基金層面的稅收問題因私募基金組織形式的不同而不同。公司制私募基金因證券交易或股權交易所得收入應根據《企業所得稅法》納稅，按照「轉讓財產收入」、「利息收入」計算所得稅，稅率為25%。
由於《企業所得稅法》第二十六條規定：符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益屬於「免稅收入」，故當公司型私募基金獲取被投資企業的股息、紅利時，可免交所得稅。其中，「符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益」是指居民企業直接投資於其他居民企業取得的投資收益。此外，對於創業投資企業從事國家需要重點扶持和鼓勵的創業投資有專門的稅收優惠政策。2007 年《財政部、國家稅務總局關於促進創業投資企業發展有關稅收政策的通知》（31 號文）、2008 年《企業所得稅法實施條例》、2009 年的《國家稅務總局關於實施創業投資企業所得稅優惠問題的通知》（國稅發[2009]87 號）均有相關優惠政策，其中87 號文提出：
創業投資企業採取股權投資方式投資於未上市的中小高新技術企業2 年（24 個月）以上，符合相關條件的，可以按照其對中小高新技術企業投資額的70%，在股權持有滿2 年的當年抵扣該創業投資企業的應納稅所得額；當年不足抵扣的，可以在以後納稅年度結轉。
其中相關條件主要指：
經營范圍符合《創業投資企業管理暫行辦法》，且工商登記為「創業投資有限責任公司」、「創業投資股份有限公司」等專業性法人創業投資企業。按照《暫行辦法》規定的條件和程序完成備案，經備案管理部門年度檢查核實，投資運作符合《暫行辦法》的有關規定。創業投資企業投資的中小高新技術企業，除應按照科技部、財政部、國家稅務總局《關於印發〈高新技術企業認定管理辦法〉的通知》和《關於印發〈高新技術企業認定管理工作指引〉的通知》的規定，通過高新技術企業認定以外，還應符合職工人數不超過500 人，年銷售（營業）額不超過2 億元，資產總額不超過2億元。這就意味著公司制私募基金在基金層面的基礎稅率為25%，但享有眾多稅收優惠政策。對有限合夥制私募基金而言，根據《合夥企業法》第六條：「合夥企業的生產經營所得和其他所得，按照國家有關稅收規定，由合夥人分別繳納所得稅。」其中，合夥企業包括普通合夥企業和有限合夥企業。這就意味著有限合夥制私募基金在基金層面不收取所得稅。
傳統通道式的契約型私募基金中，券商資管、信託、基金專戶、基金子公司、期貨資管等均非法人實體，因此不適用於《企業所得稅法》，在基金層面自然也就無須繳納企業所得稅。
投資者層面的稅收問題
投資者層面的稅收問題，因投資者的屬性不同而不同。對自然人投資者，根據《個人所得稅法》及實施條例，如果投資於公司型私募基金，則屬於一般的自然人投資者，按「財產轉讓所得」或「利息、股息、紅利所得」納稅，稅率為20%。
如果自然人投資者投資於有限合夥制私募基金，根據《關於個人獨資企業和合夥企業投資者徵收個人所得稅的規定》（財稅[2000]91 號），「個人獨資企業和合夥企業停徵企業所得稅.個人獨資企業和合夥企業(以下簡稱企業)每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損失後的余額，作為投資者個人的生產經營所得，比照個人所得稅法的「個體工商戶的生產經營所得」應稅項目，適用5%～35%的五級超額累進稅率，計算徵收個人所得稅。」但當時的合夥企業主要指普通合夥企業。2007 年新《合夥企業法》允許合夥企業按有限合夥設立，並提出「合夥企業的生產經營所得和其他所得，按照國家有關稅收規定，由合夥人分別繳納所得稅」。這意味著自然人投資有限合夥制私募基金按「個體工商戶的生產經營所得」徵收5%~35%的個人所得稅。
自2011 年9 月開始，合夥企業投資者的生產經營所得依法計征個人所得稅時，費用扣除標准統一確定為42000 元/年。扣除費用後，按照最新的稅率表，自然人投資有限合夥制私募基金，超過10 萬元以上的部分要按35%的稅率征稅。
但對於合夥企業對外投資分回的利息、股息、紅利，根據《國家稅務總局<關於個人獨資企業和合夥企業投資者徵收個人所得稅的規定>執行口徑的通知》（國稅函）[2001]84號），該部分收入不並入合夥企業收入，而作為投資者個人的利息、股息、紅利收入，按「利息、股息、紅利」繳納個人所得稅，即按20%稅率交稅。
如果自然人投資者投資於契約型私募基金，當前信託、券商資管等通道類契約型私募基金對投資者所得並不代扣代繳，投資者需自行申報納稅。按「特許權使用費所得」適用20%的稅率。
對企業投資者，根據《企業所得稅法》第二十六條：「符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益為免稅收入」，故如果投資於公司型私募基金，基金分配的股息、紅利等權益性收益可以免徵所得稅，但如果企業投資者通過轉讓公司型私募基金的股份實現退出，則需要按25%繳納企業所得稅。如果企業投資者投資有限合夥制私募，根據《財政部國家稅務總局關於合夥企業合夥人所得稅問題的通知》（財稅[2008]159 號），按「先分後稅」原則，企業投資者在獲取基金收益後要按照25%的企業所得稅率交稅。
如果企業投資者投資契約型私募基金，獲取基金收益後應按照25%的企業所得稅率交稅。
但是，《企業所得稅法》及相關條例規定了一些免稅和低稅率主體，這些主體在獲取基金收益時可免稅或以優惠稅率徵收。例如：
《企業所得稅法》第二十八條：符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率徵收企業所得稅。國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％的稅率徵收企業所得稅。
《財政部國家稅務總局關於補充養老保險費、補充醫療保險費有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2009]27 號）規定：自2008 年1 月1 日起，企業為在本企業任職或者受雇的全體員工支付的補充養老保險費（即企業年金）、補充醫療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標准內的部分，在計算應納稅所得額時准予扣除；超過的部分，不予扣除。
需要補充的是，自然人投資者參與有限合夥制私募時也曾有過一波優惠政策熱潮，當時，各地方政府為了鼓勵私募股權投資的發展，大多將有限合夥制私募股權投資基金的有限合夥人稅率（LP）由5~35%累進稅率統一按「利息、股息、紅利所得」征稅，稅率為20%；而普通合夥人（GP）仍按「個體工商戶生產經營所得」征稅，稅率為5~35%的超額累進稅率。還有一些地方政府將以稅收返還等形式給予優惠政策。
但從稅法角度看，省級及以下政府應沒有未經國務院財政部門批準直接減免個稅的權利，因此上述地方政府的優惠政策實質是遊走在灰色邊緣。2009 年，財政部、國家稅務總局出台《關於堅決制止越權減免稅加強依法治稅工作的通知》，要求各地財政、稅務部門「不得隨意改變稅收優惠政策范圍」，明確「中央稅、共享稅以及地方稅的立法權都集中在中央，除有關稅收法律、行政法規規定下放地方的具體政策管理許可權外，稅收政策管理權全部集中在中央」。
2.私募所得稅的比較分析
2.1.組織形式比較分析
綜合而言，公司制私募基金具有獨立法人資格，運作相對穩定。盡管在公司層面和投資者層面均需要征稅，存在「雙重征稅」問題，但各類稅收優惠政策可部分抵消雙重征稅的影響。例如：在公司層面征稅的時候，來自被投資企業的股息、紅利可依法免稅；創業投資企業可以按照其對中小高新技術企業投資額的70%，在股權持有滿2 年的當年抵扣應
納稅所得額。在投資者層面征稅的時候，如果是企業投資者，則基金分配的股息、紅利等權益性收益可以免徵所得稅。從而，公司制私募基金的累計所得稅稅負最高為：
自然人投資者：25%+（1-25%）*20%=40%
企業投資者：25%+（1-25%）*25%=43.75%
但實際稅負通常沒有那麼高。例如，一企業投資者投資公司制私募基金，而私募基金投向中小高新技術企業，則可獲得多重稅收優惠。再如，假定企業投資者投資公司制私募基金獲取的收益全以股息、紅利等權益收益實現，則實際上該企業投資者投資公司制私募基金和投資有限合夥制私募基金承擔的稅率是一樣的，均為25%（不考慮其他優惠政策）。有限合夥制私募基金雖無法人資格，但在財產權上仍可明確登記，且普通合夥人執行公司事務並對合夥企業債務承擔無限連帶責任，可有效克服公司制下的「委託—代理」問題，這也是有限合夥制形式成為國外私募首選的重要原因之一。有限合夥制「稅務透明體」的特性決定了在基金層面無需交稅，而由合夥人分別交稅。其中自然人投資者一般按5%~35%超額累進稅率交稅，而企業投資者一般按25%交稅（低稅率和免稅主體除外）。此前部分地方政府為鼓勵股權投資，曾將股權投資私募中，自然人有限合夥人的稅率統一下調至20%。從而，有限合夥制私募基金的累計所得稅稅負最高為：
自然人投資者：0+5%~35%=35%
企業投資者：0+25%=25%
但由於有限合夥在收益分配上可協商辦理，靈活性較大，加之「稅務透明體」的特性，使得有限合夥制私募在稅務安排上可操作性較高，理論上可以將收益由「重稅主體」向「輕稅主體」轉移。為了盡量避免有限合夥成為私募避稅的工具，《財政部國家稅務總局關於合夥企業合夥人所得稅問題的通知》（財稅[2008]159 號）要求無論合夥企業收益是分配還是留存，均需按「全部生產經營所得和其他所得」繳納所得稅。
契約制私募在國內尚無明確說法，但傳統借信託、券商資管等通道發行的私募可以看作契約制私募的雛形。契約制私募無需設立公司或有限合夥企業，在成立方式上最便捷。由於無公司或有限合夥企業實體的約束，契約制私募在募資等條款設計上最為靈活，可多次籌集資金。由於無法人實體，現有的信託、券商資管等契約制私募在基金層面無需交稅。
在投資者層面，自然人投資者按20%的稅率交稅，企業投資者稅率為25%。從而，契約制私募基金的累計所得稅稅負最高為：
自然人投資者：0+20%=20%
企業投資者：0+25%=25%
2.2.黑石稅案風波
值得注意的是，除了前述地方政府出台的某些優惠政策可針對有限合夥制私募基金，在國家和地方優惠政策最密集的創業投資領域，政策大多隻針對公司型私募基金。這與有限合夥制容易演變為避稅工具有密不可分的關系。在私募發展較成熟的國家如美國，此前有報道稱其私募股權投資中有限合夥的組織形式已控制了80%的風險投資額。在美國，有限合夥制私募同樣無需在私募基金層面交稅，只需在合夥人環節交稅。如果合夥人是自然人，直接按個人所得稅規定交稅；如果合夥人是企業，則將收益分配到最終納稅人賬戶後進行交稅，即所謂的「流經原則」。
美國應稅收入分為普通所得、資本利得和消極收入，其中前兩種是主要的應稅收入。普通所得適用超額累進稅率，最高為35%，資本利得包含各類投資收益，最高稅率僅為15%（政府正推動上調至20%）。
根據「流經原則」，採用有限合夥組織形式的私募基金只需在投資者環節支付稅率較低的資本利得稅；而採用公司制組織形式的私募基金則在基金環節就要交最高35%的聯邦所得稅和10%的州稅，在投資者環節還要交稅。由此，私募基金大多選擇採用有限合夥制。美國黑石集團是目前世界上最大的私募股權基金之一，其上市時就因其合夥企業架構有避稅嫌疑，引起過不小風波。
2007 年6 月，黑石集團再紐交所上市。上市主體設定為在特拉華州注冊的有限合夥企業——黑石集團LP（The Blackstone Group LP），該上市主體的投資者有兩類：
黑石集團管理有限責任公司（BlackstoneGroup Management LLC），作為上市主體的普通合夥人，無經濟利益。而該公司實際由以創始人施瓦茨曼、彼得森等為代表的黑石高管們控制。
首次公開發行的投資者（Investorsin this offering），獲得的是普通基金單位（commonunits），作為上市主體的有限合夥人，享有上市主體100%經濟權利，但只有有限投票權，無權選舉上市主體的普通合夥人及董事。
上市主體通過4 家100%控股的黑石控股GP（BlackstoneHoldings GP Inc）公司間接控制5 家運營實體各21.7%的份額。4 家黑石控股GP 在5 家運營實體中的角色均為普通合夥人。
另外，黑石高管團隊還以有限合夥人的身份持有5 家運營實體78.3%的份額，以及上市主體100%可轉換為普通基金單位的份額。
通過復雜的結構設計，黑石高管團隊既在不喪失控制權的情況下實現了募資，又以有限合夥的形式獲得了15%的較低稅率。
但是，在黑石上市以後，其股份獲得了較高的流動性，實質上越來越靠近公司實體，此時仍享有穿透稅制和15%的低稅率，引起了不少爭議。
3.直接私募如何納稅？
自2014 年2 月私募登記備案制度實行以來，直接私募產品成為業界關注的熱點。相比通道類私募產品，直接私募既可以節省通道費用、提升私募公司知名度，也有利於私募公司建立較完善的前中後台機制，引導私募公司發展規范化。但是，關於直接私募如何納稅的問題目前還處於較模糊的階段。由於沒有統一清晰的說法，部分私募擔心未來直接私募產品或將面臨「雙重征稅」的尷尬處境，因此對直接私募發行持觀望態度。
與傳統通道型私募基金相比，直接私募屬於較標準的契約型私募，因此，關於直接私募是否需要交稅的討論實質上就是關於契約型私募是否需要交稅。目前關於這方面的主流觀點分成兩派：
非實體課稅模式。認為契約制私募不是獨立工商實體，僅僅投資者的集合體、是一種契約關系。因此，非實體課稅模式認為契約制私募在基金層面不用納稅，僅需在投資者層面納稅即可。
實體課稅模式。認為契約制私募運行中有兩個層面的法律關系，一是基金管理人運用基金進行投資，二是基金管理人和基金持有人之間的募資和分配。由於是兩個法律行為，故需要分別履行納稅義務。在基金層面，要適用投資相關的法律法規和稅收制度；而在投資者層面，要適用收益取得相關的法律法規和稅收制度。
但是，如前所述，我們認為，目前通道式的私募產品屬於國內契約制私募的雛形，因此，直接私募產品或將參照原通道類的私募產品，在基金產品環節不交稅，而由投資者分別納稅。
另外，公募基金作為較成熟的契約型基金制度，目前享有一些優惠政策。2013 年6月新《證券投資基金法》將私募基金納入監管框架，據此，以往適用於公募基金的相關優惠稅收政策也理應適用於直接私募基金。而根據《財政部國家稅務總局關於企業所得稅若干優惠政策的通知》（財稅[2008]1 號）提出的「關於鼓勵證券投資基金發展的優惠政策」：
（一）對證券投資基金從證券市場中取得的收入，包括買賣股票、債券的差價收入，股權的股息、紅利收入，債券的利息收入及其他收入，暫不徵收企業所得稅。
（二）對投資者從證券投資基金分配中取得的收入，暫不徵收企業所得稅。
（三）對證券投資基金管理人運用基金買賣股票、債券的差價收入，暫不徵收企業所得稅。
如果私募可享有公募當前的稅收優惠政策，則同樣可以實現基金產品環節不交稅。
但是，由於《財政部國家稅務總局關於企業所得稅若干優惠政策的通知》在表述中使用了「暫不徵收」字眼，意味著我國或認為契約型基金應採納「實體課稅模式」，只是當前為了鼓勵契約型基金的發展而暫不徵收，這給未來直接私募的稅制增添了不確定性。
❹ 請教——有限合夥企業與股權投資基金的區別
有限合夥企業與股權投資基金的區別：
有限合夥制私募股權投資基金是指採取有限合夥的形式設立的股權投資基金。
有限合夥私募股權基金的財產獨立於各合夥人的財產。
普通合夥人與有限合夥人享有不同的權利，承擔區別的責任。
❺ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式
｜他山之石——國際主流基金模式
在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。
（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金
黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。
黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。
黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。
從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。
作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。
作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。
（二）新加坡模式：凱德置地地產基金
凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。
凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。
凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。
在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。
從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。
❻ 黑石集團的收購案例
2004年11月，黑石集團收購世界著名醋酸生產商Acetex公司。
2005年6月，黑石集團同意以32億美元現金加債務方式收購Wyndham International，從而敲定全球酒店和賭博業最大的一樁收購交易。
2006年7月3日，黑石集團43億美元收購勝騰（Cendant Corporation）旅遊分銷服務子公司Travelport。
2006年9月，黑石集團176億美元收購晶元公司飛思卡爾。
2006年11月20日，黑石集團以190億美元（不含債務）收購美國最大寫字樓物業持有者REIT-EOP（Equity Office PropertiesTrust）。
2007年2月7日，黑石集團395億美元收購美最大商業物業集團———權益寫字樓投資信託公司（EOP）。
2007年7月，出資260億美元收購希爾頓酒店集團，成全球最大酒店集團 。
2008年7月，聯合NBC環球和私募股權基金貝恩資本，共同收購蘭德馬克通信公司(Landmark Communications)旗下氣象頻道(Weather Channel)。
2013年10月，收購中國最大外包軟體公司，文思海輝軟體公司。
❼ 金融業具體細分為那幾個行業
銀行業、保險業、信託業、證券業、租賃業。
1、銀行業
銀行業，在我國是指中國人民銀行，監管機構，自律組織，以及在中華人民共和國境內設立的商業銀行、城市信用合作社、農村信用合作社等吸收公眾存款的金融機構、非銀行金融機構以及政策性銀行。銀行是現代金融業的主體，是國民經濟運轉的樞紐。
2、保險業
保險業是指將通過契約形式集中起來的資金，用以補償被保險人的經濟利益業務的行業。
保險是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對於合同約定的可能發生的事故因其發生而造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘和達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金責任的行為。
3、信託業
信託業(Trust Instry)信託與銀行、證券、保險並稱為金融業的四大支柱，其本來含義是"受人之託、代人理財"。按照《信託法》第一章第一節對信託的定義。
信託"是指委託人基於對受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。"
4、證券業
證券業是為證券投資活動服務的專門行業。各國定義的證券業范圍略有不同。按照美國的 "產業分類標准"，證券業由證券經紀公司、證券交易所和有關的商品經紀集團組成。證券業在世界各國都是一個小的產業部門，但其聯系面卻極廣。
5、租賃業
租賃業是以金融信貸和物資信貸相結合的方式提供信貸服務的經營業。
以金融信貸和物資信貸相結合的方式提供信貸服務的經營業。一般的租賃活動，是出租人將自己擁有的物質資料按一定條件出租給他人使用，承租人在使用過程中按照規定交納租金。
❽ 金融小白，怎樣轉行進入金融行業
轉行金融，將意味著你接觸一個全新的行業，全新的崗位，以下是一些關於行業、崗位、需要的技能、證書等；
第一、行業
金融行業領域細分，整體上分為買方和賣方，比如券商就是賣方，推銷ipo項目，經紀業務零售等等，屬於商場型。基金信託則是買方，集資然後去投資盈利，屬於消費型。也有既是買方也是賣方的中介型，比如銀行，買存款賣貸款吃利差；比如pe和vc，買未上市企業倒手轉給下家。
1、銀行：金融業最大體量的參與者
境內對公業務、境內對私業務、國際業務、銀行的投行業務、銀行間市場業務；
2、信託：金融產品的超市，什麼都可以做成信託
基礎設施信託、政信合作信託、礦業信託、房地產信託、股權投資信託、證券期貨類產品信託、另類信託、按照產品還可以分成各種類別的其他信託；
3A、證券期貨-券商
證券期貨經紀（營業部）和咨詢業務、投行業務、財務顧問業務、行業研究所、資產管理業務、自營業務、直投業務；
3B、證券期貨-基金
公募基金、私募基金（二級市場）；
4、保險機構
財險、壽險、再保險、保險資產管理、保險經紀；
5、股權投資機構
天使投資、 VC（風險投資機構）、PE（私募股權投資機構）、PE（黑石、KKR一類做上市公司並購私有化的機構）；
6、金融監管
人民銀行、銀監會、保監會、證監會；
7、交易所
證券交易所（深交所、上交所）、商品期貨交易所（上期所、鄭商所、大商所、北交所）、新三板、地方性股權交易所（前海股權交易中心）、地方性產權交易所、登記結算機構（中國登記結算公司）
8、證券市場專業機構（券商除外）
律師事務所、會計師事務所、資產評估機構、信用評級機構。
9、非銀行支付和信貸機構及新型的互聯網金融機構
第三方支付機構、小額貸款機構、P2P網貸平台、眾籌平台
10、其他類金融企業
金融控股集團、資產管理公司、融資租賃、擔保公司、第三方財富管理、
第二、崗位
金融行業的崗位中國全牌照的七張分別為銀行，信託，保險，券商，基金，期貨，融資租賃。
其中每個子行業的從業人員又分為前中後台，有業務崗，運營崗，技術崗，管理崗等，每個行業甚至每家公司對這些崗位類別的定義和劃分也有所不同，單說業務崗，舉例券商來說，即有broker和trader和dealer之分，另，對於新興的互聯網金融也分資金方（融資）、資產方（貸款or項目）；不同企業的定義和差別還是較大；
第三、技能與資格證：
目前國內金融市場，對金融人才的需求很大，尤其是急缺金融分析師、金融工程師、特許財富管理師、基金經理、精算師、副總裁級高管、稽查監管人員、產品開發人員、後台工作人員(在財務、結算、稅務方面有經驗)等九大類人才。
金融分析師(CFA)：在歐美等發達國家和地區，獲得CFA資格幾乎是進入投資領域從業的必要條件，全球至今僅有3.55萬人通過考試，而我國大陸，目前約50人擁有此資格，未來3年對CFA的需求量將超過5000人。
金融工程師：注重金融市場交易與金融工具的可操作性，將最新的科技手段、規模化處理方式(工程方法)應用到金融市場上，創造出新的金融產品、交易方式，從而為金融市場的參與者贏取利潤、規避風險或完善服務。
特許財富管理師：5年以上金融機構工作經驗，有良好的經濟學基礎和至少精通兩個投資領域，其要求之高，很少人能通過。
投資管理人才：市場急需大量的投資管理人才，這些投資管理人才主要包括風險投資人才、融資租賃人才、金融業務代表、個人投資顧問等。
稽查監管人員：有能力勝任者，只有在薪水能高於原先30%到40%才願意跳槽。
證書：金融行業比較有含金量的證書包括
特許金融分析師（CFA）、國家理財規劃師（ChFP）、美國金融風險管理師（FRM）
美國注冊財務策劃師（RFP）、注冊財務顧問師（CFC）、注冊會計師（CPA）、證券從業人員資格證書、基金從業人員資格證書、期貨從業人員資格證書，以及銀行業職業資格證書等；