① 國家允許房地產企業做信託業務嗎
房地產公司沒資格發行信託，只有信託公司才可以以房地產公司的項目為標的物，發行信託。
② 如何使用信託架構進行海外投融資
企業使用信託工具進行海外融資
在海外，信託充分利用其制度創新的優勢，在貨幣市場、資本市場和實物市場都形成了其獨特的信託工具，便利了企業進行融資。
一是單位投資信託（Unit Investment Trusts，UITs）。單位投資信託實際上是從融資者的角度定義的，而集合信託投資計劃實際上是從投資者的角度進行定義的，如果對集合信託投資計劃進行狹義理解，不包括共同基金，兩者實際上指的是同一種信託產品。
單位投資信託產生於20世紀60年代的美國，是指單位投資信託的發起人通過向投資者出售可贖回的信託單位募集資金，持有人定期可獲得信託單位的分紅，到期後按其資產凈值獲得償付。單位投資信託不需要聘用專業的投資顧問管理其投資組合，採取嚴格的購買並持有策略，在發行之初就將投資組合固定化，一般投資於相對單一的資產類型，專門投資於免稅市政債券或高等級的公司債券。如果使用資金的企業不發生信用違約、並購或陷入破產等事件，單位投資信託一般採取「無人管理」的方式，沒有董事會、高管或投資顧問，管理費用也遠低於共同基金與封閉式基金。
二是以信託作為特定目的實體的資產證券化。英屬開曼群島於1997年制定了《特別信託法》（Special Trusts Alternative Regime Law），特別信託是開曼群島的一種制度創新，靈活性很強，應用廣泛，可用於融資。
特別信託在資產證券化領域有廣泛適用，在資產證券化運行機制中，最核心的設計是風險隔離機制，而風險隔離機制最具典型的設計就是設立一個特殊目的機構SPV。發起人將證券化資產轉讓給受託人成立信託關系後，由SPV向發起人發行代表享有證券化資產權利的信託受益證書，然後由發起人將受益證書出售給投資。
三是房地產信託投資基金。房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一種以發行信託收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專家進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
房地產投資信託基金同樣產生於20世紀60年代的美國，在美國得到了飛速發展，在歐洲、亞洲等地也得到了快速發展。在美國，房地產投資信託基金的年平均收益達到12%以上。房地產投資信託基金本質上是一種資產證券化，在海外，通過房地產投資信託基金為房地產企業進行融資已經成為常態，同時，房地產信託投資基金也為中小投資者提供了可以獲取穩定收益回報的渠道。
③ 房地產和信託有什麼關系
就是發起自己的信託產品，中間需要有一個擔保方，老百姓把錢給信託公司，不能沒有任何擔保，這個公司或者你自己擔保，或者找其他相關的機構進行擔保也可以，一般情況下都是房地產公司用土地來進行擔保，因為大家都知道，無論是杭州也好還是全國也好，土地屬於稀缺資源，它的價值是永遠恆定在那裡，所以一般都會用土地進行擔保。擔保完了之後整個項目就成立，成立之後投資者可以進行購買，買入相關的信託產品，信託公司拿到這個錢，把這個錢以貸款的形式發放給房地產公司，整個一圈下來相當於這筆錢從房產公司的融資開始，到信託公司成立這個項目，然後到擔保公司進行擔保，最後到投資人把錢交給信託公司，最後信託公司把錢給了房地產公司。
④ 我國有房地產信託，國外也有，但只看到大家談房地產投資信託基金（REITs）。
你問題比較模糊，REITs其實是基金，不是中國的信託，真正的REITs其實風險比較高，但收益也很大，在中國沒有純粹的REITs。但你要說的房地產信託都是固定集合資金信託，收益期限固定，風險相對較小，比較成熟，只是現在房產環境不好，要注意選擇項目城市，還有資管也是剛剛起步，還有很多基金，都是你所說的類型，發展就是信託較成熟，資管剛開放發展，基金市場不規劃。
⑤ 在海外設立信託有什麼好處
《信託法》規定，信託是指委託人基於對受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受委託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。在信託活動中存在民事信託、營業信託和公益信託三種。民事信託主要是以個人財產的撫養、贍養、處理遺產等目的而設立的信託；營業性信託主要是個人或法人以財產增值為目的，委託營業性信託機構進行財產經營而設立的信託；公益信託主要是以發展公益事業目的而設立的信託。
⑥ 房地產信託的發展歷程
1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰後，美國SEC開始對投資公司進行規范。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先後制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信託契約法，並於1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日後投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-AmountCertificate Companies）、單位信託公司（UnitInvestmentTrust）和經理公司（Management Companies）三類。
其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投資公司四種。馬塞諸塞商業信託是REIT的前身，由於經濟利益的驅動，最初採用信託形式是為規避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產的規定，隨後因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信託與公司相似，並視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但由於後來的投資信託法規不斷健全，且經濟發展態勢良好，美國投資信託的發展又日益茁壯起來。著眼於投資信託的優點，美國國會於1960年通過修訂內地稅法典，正式開創了REIT，規定凡具備該法案第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優惠。
換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認為是具有投資媒介性質管道機能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信託或社團組織的要件，所以現今美國的REIT組織形態可以是公司組織或信託，但必須是聯邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機構或保險公司類的公司，通過這些機構，向大眾募集資金。基於危險分散原則，主要從事買賣管理不動產實體的投資或抵押擔保貸款的信託投資，屬於一種長期投資商品，其基本架構由不動產投資信託基金、經理公司、保管機構和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規定，REIT必須僱傭獨立的不動產專家來執行管理REIT的日常事務活動。
⑦ 海外信託公司的信託計劃在中國法律上承認不
信託計劃的實質是一份合同，境外信託公司的信託計劃招募說明書和信託合同是不會選擇適用中國法律的，因此在處理信託各方之間的權利義務關系時，是不會用到中國法律的。
但是，境內機構或個人要購買境外信託計劃必須要把人民幣購匯換成外幣才行。這是資本項目外匯業務，需要外匯局核准。在這一點上適用中國法律。
一般來說，只能藉助境內信託公司操作，可以購買境內信託公司為了投資境外信託計劃而在境內發行的集合信託產品，或者找到信託公司讓他們跟你一個人訂立單一信託合同委託他們去幫你購買境外信託計劃，當然前提是信託公司願意做。這樣的信託公司必須具備「受託境外理財業務資格（這是根據《信託公司受託境外理財業務管理暫行辦法》的規定取得的資格）」。
不知道你是要做什麼，如果是想購買他們的信託計劃，可以嘗試以上方法。如果是境內有訴訟，涉及到該信託計劃，那麼在信託權利義務的有效性和內容上是由境外法律決定的。當然，訴訟各方必須向中國法院提交證據證明該境外法律的內容，證明不了的，法院高興的自己查，不高興的依法也有權適用中國法律。
⑧ 境外信託和國內信託是一回事嗎
境外信託和境內信託，雖然都是家族信託，但是區別很大。
1、政策方面
在政策、法則法規方面，由於國內《信託法》是根據英美法樹立而成，對於家族信託，國內《信託法》在法理層面與境外信託有著很大的區別。
《中國物權法》中並沒有所有權，因此也並沒有收益權。譬如說，國內《信託法》第十五條規定了委託人不是惟一受益人時，若要進行信託存續，信託財產就不作為其遺產或者清算財產。在信託轉移方面，不動產、股權等資產，由於等級制度等限制，國內信託難以完全轉移到信託方案名下，所以在操作層面也存在難度。
而海外信託，《英美法系信託法》中信託財產三權分立，信託人擁有所有權，受益人擁有收益權。而在《信託法》中第15/16/17條中，委託人、受託人終止，信託財產不屬於清算財產，除了信託財產設立過擔保或者自身產生的債務，法院對信託財產不得強制執行。在資產轉移的需求方面，利用海外信託便可輕松做到將資產轉移到國外，如吳亞軍、潘石屹等人將自己即將上市的公司股權樹立信託，極其有利於公司海外上市。
2、信託公司
對於設立信託公司，，因為兩地的經濟政治發展環境都不太一樣，而海外和國內的做法也不太一樣。
國內的信託公司多在建國後才樹立起來，且國內信託長期以來多以為資金需求方為導向，而並非從高凈值客戶需求方面出發為其供應財富處理方案，所以國內的信託公司在此方面的閱歷也顯缺位。
海外信託公司多以咨詢顧問的身份出面，按照委託人實踐狀況與需求、供應信託方案、稅務方案、方案信託構造，僅一套方案便可收取高額的咨詢費用。海外的信託公司都已樹立幾十年甚至百年以上，有長期的運營經驗以及高度誠信的管理體系。
3、遺產稅
海外信託和國內信託一樣，都是出資者進行理財出資的一種首要選擇。但是，對比於國內的信託品種，海外信託更能促進財富處理和傳承，因此受到了家族企業的喜愛和追捧，變成一種轉移財富的首要方式。
在遺產稅方面，雖然《遺產稅暫行條例》出台已久，但至今未實施初步徵收，國內富豪將資產傳承給下一代並沒有很大阻礙，這就減少了國內對於傳承信託的需求。但是由於國內的家族信託還未能夠做到資產隔絕的效果，當富人家族在死後分配財產時則會出現各種糾紛，甚至導致將親人訴諸法庭的後果。
在海外信託，最值得一提的就是良好的避稅功能。海外的信託法律保護了信託財產的所有權轉移給受託人所有，在整個信託法律關系存續期間，所有權都歸屬受託人。也就是說，當受託人去世之後，留在信託中的財產因其名義所有權已不屬於委託人，切與委託人的固有財產獨立，是不計入應交稅的遺產總額的，從而避免了家庭之間的多種糾紛。
最後，對於委託人來說，最有效、快速而且安全的財富保存、財富傳承才是最好的信託產品，而海外信託則能夠賦予更多正確的理財觀念、技術平台乃至健全的法律保護給你，讓你的投資收益最大化，相信你也應跟上多數高凈值人士的正確投資腳步。
⑨ 國外信託介紹求教國外信託的情況
國外一些房地產資產證券化運作的介紹
房地產證券化（Real Estate Secu
itization），是指將對房地產的投資轉化為證券形態，從而使投資人與房地產投資標的物之間的物權關系轉化為債權性質的有價證券形式。從廣義上講，房地產證券化可以分為以下四種形式。
1．房地產企業進行股份制經營，包括直接或間接成為房地產上市公司，從而使一般房地產企業與證券相融合，也包括一般上市公司通過收購、兼並、控股投資房地產企業等形式進入房地產業，從而使上市公司與房地產業結合。
2．以
基金
形式表現的證券化，有四種，第一種是消費基金，匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資於房地產的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發；第三種是資產運營型基金，以房地產投資信託（Real Estate Investment T
ust ,REIT）為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產資產，由此而產生經濟收益作為基金回報；第四種，在實際情況中，還存在已經具備權益關系但未以證券化方式表現的基金形式，它們只要將權益以有價證券形式表現出來就構成...