A. 房地产企业如何融资
1、开发贷融资（最常见的，最容易的）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
……
B. 如何拓宽公租房 吸引民营资本 融资渠道
(5)长期来看实为“拆东墙补西墙”
公租房通过出售来退出，虽然解了当前部分公租房回收投资的“近渴”，但不具有可持续性。这是因为，由于保障性住房需求很可能不断增加，公租房出售后政府需新建保障性住房，而新建所需资金可能超出公租房出售所得收益，这意味着政府需要投入更多的资金。
总之，虽然出售公租房可在短期内快速回收财政资金，加快财政资金的周转，但财政资金的效率可能是降低的，而且长期来看不具有可持续性。因此，公租房在短期内不应出售;从长期来看，如果保障性住房供需矛盾基本解决，则出于盘活政府沉淀资产及回收财政资金等考虑可出售。
2.3.4小结
公租房作为我国“十二五”期间乃至今后很长一段时间内的民生工程，其投资规模巨大且投资需求持续时间长，但财政可提供的直接支持有限，尚存在很大的资金缺口，需要建立多样化、长期稳定的融资渠道。然而，在公租房不允许出售的政策条件下(这样的政策规定是合理的)，公租房自身的保障性质决定了其投资回报率低、回收周期长，且存在一定的风险，(尤其在起步阶段)难以吸引到以营利为目的的社会资本，公租房投融资遇到的这种瓶颈无疑会阻碍公租房的发展。
2. 4现存问题
从目前来看，公租房建设和运营的投融资仍存在一些问题，既有融资需求的大的客观环境压力，又有项目本身收益特征不满足私营资本要求的“先天不足”。
(1>从资金需求总量上看，公租房建设和运营资金需求量大，现有融资渠道可筹集的资金量有限。以2011年为例，根据2011年政府工作报告，我国2011年将建设1000万套保障性住房，需投资1.3-1.4万亿元。融资渠道方面，中央财政计划补助1030亿元，国家开发银行承诺新增1000亿元保障性住房贷款。住房公积金和土地出让净收益方面，2010年发放493亿元住房公积金贷款，从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金463.62亿元，假设2011年住房公积金贷款和土地出让净收益共投入1000亿元资金，还存在1万亿元的资金缺口需要由地方政府财政、商业银行贷款等其他资金来源填补。如何拓宽资金来源渠道，充分利用私营资本是解决这一矛盾的关键。
(2)从融资周期上看，公租房的资金回收期长，而现有融资渠道的投资周期一般较短。以北京市朝阳区常营公租房项目为例，单方建设成本为_5610元/m2m，按基准利率下浮10%计算，若在月租金付息的基础上，每年还1%的本金，则需要4_5年完成还本付息。①而国家开发银行和商业银行的贷款期限一般为_5年，最长一般不超过10年;国内各种债券的发行期限主要也在10年以内;社保基金和保险资金的投资期限相对较长，但在投资新领域时通常会比较谨慎，缩短投资周期。新都心租房公租房投资回收期长的特征降低了社会资金投资的积极性，如何利用投资期限相对长的社保基金和保险资金，如何实现其他资金的循环使用，以及如何缩短投资回收期是解决这一矛盾的关键。
C. 房地产公司融资需要什么条件
澎湃新闻获得的消息显示， 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。
根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。
此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。
同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。
D. 政府靠什么来建设保障性住房资金从哪里来保障性住房的建设都是一样的建设单位，钱从哪里来呢
要完成保障性住房建设任务，融资是关键；主要来源有政府拨款、土地款、银行贷款等等。
E. 北京市保障性住房建设投资中心的发展方向
中心成立后，将通过市场化、专业化运作，进行保障性住房建设的融资、投资。
同时，高标准、高效率完成保障性住房的建设和管理任务。投资中心将主要实现保障房的融资、投资建设和运营管理这三大职能。
投资中心将最大限度地发挥财政资金的杠杆效应，真正破解当前保障性住房融资难题。
这是北京有史以来一次性注资最大的国有企业，也是目前全国最大的保障性住房建设投资企业。 级别：正局级的国有企业
资金：市财政直接注资100亿元
出资：市国资委代表市政府作为出资人
领导：第一任总经理为金焱
决策：投资中心管理委员会 发挥财政资金的杠杆效应，真正破解当前保障性住房融资难题。
“十二五”期间北京将建设收购各类保障性住房100万套，其中公租房30万套。
实现住房保障方式由“以售为主”向“租售并举”、“以租为主”转变，努力实现住有所居。 1、保障房融资投资
充分发挥财政资金“四两拨千斤”的作用，通过财政拨款、公积金贷款、银行贷款、债券等金融工具，为市级统筹建设、收购公共租赁住房项目，以及市政府委托建设的定向安置房项目筹集资金。同时，对区县政府建设的公共租赁住房也将给予项目支持。
融资将采用多种方式，如企业债券、公积金贷款、商业贷款。同时，中心还将承接保险资金、社保资金。国开行已同意提供期限为30年的长期贷款，建设银行北京分行也可以提供15年的长期贷款。将来还会研究信托等多种方式，增加保障房融资的渠道。
2、保障房建设收购
金焱介绍说，中心成立后，将带动全市保障性住房的建设和管理。在规划设计上，将优选国内外优秀的保障性住房规划设计方案，提高规划设计水平。在工程管理上，推行设计、施工一体化和工程总承包制度，保证工程总体质量最优。
中心将类似于开发单位，作为一个保障性住房的建设主体，担负一些保障房的建设和收购任务。北京保障房建设还是坚持“以区为主、市里统筹”的原则。中心负责一些市里的公租房等保障房的开发建设。同时，也可以收购一些区县的公租房源。
3、公租房运营物业
金焱表示，中心成立后，还将做好公共租赁住房的运营管理和物业管理。配合相关部门做好社区服务。让群众住得放心，安心。
相关负责人介绍说，由政府来持有的公租房项目，必须要有一个持有的主体，负责公租房出租后的租赁管理和物业服务，保障房建设投资中心就可以成为这个主体。由它来负责的公租房项目，将由其负责租赁管理，公租房的承租家庭与其签订租赁协议，另外，它还可以选聘物业公司，为公租房租户提供物业服务。
F. 保障房是不是政府在投钱补贴穷人有没有的赚
保障房一定程度上起到抑制房价的作用。
政府建保障房，土地是没有成本的，如果按建设成本销售，应该不赚钱，但是这样不合理。
应该按建设成本加上融资成本销售。不考虑权利寻租的话，保障房是针对中国房地产投资过剩情况下很好的调节政策，看最后执行是否会偏离初衷吧。
G. 房地产信托融资中，房地产公司与信托公司之间是如何进行操作的
牵扯的东西太多了
关键点：
1抵押物的折扣率，一般目前产品抵押物折扣率45%以上就很难销售了，所以产品的设计很关键。
2.对方信托公司募集资金实力，地产信托目前销售难度很大，尤其是一些类似口碑不好的信托公司，就算产品审核通过，募集资金不成功，只会给需资方带来更多的不利
3.融资成本：投资者收益是市场而定的，信托公司的渠道费最多可收取5%，还有一部分的销售渠道费，这个一定要反复协商，可以多询价几家公司，弹性很高，也需要很高的谈判技巧，一定需要对方出具销售清单，也就销售预备工作对方一定要做好，否则成本别先谈，要做到多询价多了解市场行情，成本高了你们公司负担不起，会直接导致项目的成败
4.股权和抵押物一般都是需要公证过户的，对方也会派常驻监事管理日常事务
5.一般会签融资合同，保障产品的到期，否则要求对方支付违约金，现在必须带律师和注册会计师，信托公司方出面的人要有话语权。。。。。等等