❶ 2018年各项经济指标都在增长向好，那为什么GDP增速下降
根据中国宏观经济季度模型预测，2018年第一季度至第四季度，我国GDP增长率分别为6.8%、6.7%、6.7%、6.6%，呈现稳中微降的发展趋势，2017年全年GDP增长6.7%，比上年略微下降0.2个百分点，仍然保持在平稳较快的合理增长区间。从定性因素上分析，这种微幅波动下降背后的主要原因包括以下几点。
（1）当前我国经济已经进入高质量发展阶段，同时也进入了微幅波动阶段，随着我国经济规模和GDP基数大幅提高，数据对外部冲击的敏感性有所减弱；我国政府对经济调控手段逐渐成熟，宏观把控能力日臻完善，因此2018年GDP仍将保持微幅波动状态。
（2）经测算，2018年中国潜在经济增长率继续小幅下滑，因此，若国家不出台强有力的刺激政策，那么我国经济实际增速将在其潜在增长轨迹上运行。
（3）美国作为全球经济第一大国和我国最大的贸易伙伴，其经济政策的变动直接影响我国的经济发展。特朗普政府“美国优先”战略下的单边贸易保护举措，不仅不利于中国的出口企业，也可能引发全球的贸易战，从而给我国乃至世界经济带来负面影响。
（4）在2017年基础设施投资大幅增长的基础上，2018年基础设施计划投资额继续大幅增长，依然成为带动我国固定资产投资增长的主要动力之一；然而随着中央对地方政府债务管理制度的逐渐完善，以及环保是否达标成为考核地方政府政绩的重要指标，地方政府的基建投资冲动得到有效约束；融资平台的政府融资功能剥离后，债券发行不足以满足地方政府的融资需求，无法支撑投资规模的大幅扩张；而且美国政府的连续加息政策，可能使中国央行被动提升基准利率，从而提高固定资产投资成本；
2018年，在中央坚持房地产调控目标毫不动摇、加强防范金融风险的政策下，房地产价格得到有效遏制，这一方面将限制和降低房地产开发投资增速，另一方面也会削弱房地产对家电、家具、建材等行业的拉动作用；另外，导致民间投资和外商投资持续低迷的主要因素（利润不断下滑、盈利前景恶化、信用风险上升、融资成本过高、投资领域受限、市场壁垒难以真正破除等）没有得到显著改善，民间投资和外商投资仍将持续低迷。
（5）从经济先行指数角度来看，通过经济先行指数来判断经济运行趋势，是国际学术界进行经济预测的方法之一，根据中国社科院数技经所的中国经济先行指数（该指数由12个子指标构成），2018年第一季度GDP增速是全年最高点，然后呈现平稳微幅下调的发展趋势。
以上来自网络，供参考。
❷ 为什么要算2018年度未确认融资费用摊销额2018年2月已经转让了啊
所以这不就是一直摊销到了转让前嘛，2018年还有一月份要摊销
❸ 融资成本18%能在税前扣减多少
融资租赁公司也属金融机构，
融资成本18％能在税前扣除。
❹ 过去几年，为什么大部分房地产商都追求高周转
“买不起！”
“卖不掉！”
这一僵局，国内不少城市的楼市维持了三年多，房价也横盘了三年，令人有些看不懂。
中国楼市，一直是“世界十大未解之谜”之一。
自“九八房改”，到2008年，中国楼市进入市场化时代。
中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长，内地百业兴旺，家庭收入普涨。房价，也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。
2008年金融危机之后，中国乃至全球楼市进入货币化时代。
这场金融危机，对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松，全球主要央行集体行动，推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。
此后，西方世界经济增长低迷，英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹，美国楼市后程发力再创新高，美股更延续十年大牛。
货币盛世之下，百业兴盛的局面被打破，行业分化突出，中国楼市迎来牛市，房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利，互联网及风投疾风吹劲草，但不少实体行业愈加困难。
2015年，是中国楼市，乃至中国经济的关键一年。
这一年，股市暴跌，楼市暴涨。
至今很多人认为，2015年之前的房价，还能够承受，但已是极限。当时，深圳刚需的极限为300万左右。
2016年，中国房地产推行去杠杆、去库存的同时，也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。
棚改货币化，是去库存、去产能的手段。
紧货币、紧信贷，去杠杆，管控资管，目的是从供给端，即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是，棚改货币化，目的是从需求端，即政策性银行供应一笔贷款，让三四线城市的棚改户，消化当地房产库存。
2015-2017年，货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%，在新开工数量没有增加的情况下，棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加，三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。
2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。
如此，房产库存降下来了，但是房价上涨了，地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。
房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说，这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求，与中型地产商扩张的方向高度一致。
现在回过头来看，三四线城市的棚改货币化，确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商依靠高周转操作方式，吃下了最后一块大肥肉。
文 | 智本社
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❺ 新增涉房信贷占比不超30%并非新政 政策收紧前房企抢跑融资
房企融资政策近期成为各方关注的焦点。同时，年底银行房贷放款速度会否受到房地产融资政策的影响？针对监管要求大行控制涉房信贷增速的消息，中证君询问了多家银行，均表示未收到收紧贷款增速占比的相关通知。同时有全国性股份制银行人士指出，对其所在的银行来说，涉房新增贷款占比不超过30%是2018年以来一直执行的要求，由此推测相关要求可能为部分超标银行的窗口指导。
年初即已表态
值得注意的是，今年1月16日，央行金融市场司司长邹澜曾表示，要继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比。
记者了解到，银行近年来一直有针对涉房新增贷款占比的限制，虽未有明文，但各家银行基本都遵守这一规定。
上市银行涉房信贷主要有两个部分，分别是住房按揭贷款和对公业务中的房地产贷款，后者俗称“开发贷”。从2020年上市银行中报来看，六大国有银行中，涉房新增信贷占比均较2019年年年末有所下降，仅中行新增涉房新增贷款占比超过30%。
股份制银行中虽有部分银行上半年新增涉房新增贷款占比超过30%，但由于整体体量较小，对行业融资影响或有限。
前述股份制银行人士指出，目前监管对于房地产融资整体态度为“稳中从紧”，对于银行表内广义口径房地产贷款融资进行限额管理，对增速和增量占比进行控制，纳入MPA考核。包括但不限于永续类债券发行暂停，存量债券到期减量续作，严控信贷资金绕道建筑业或其他行业流向房地产等。
多地房贷额度充足
“春江水暖鸭先知”，大中城市的房地产中介是对银行贷款最为敏感的人群。中证君询问了北京、上海等多地地产中介，其普遍反映，当地目前未听到房贷收紧的信息，但临近年底，不排除部分额度紧张的地区放款时间会变长。
在北京，由于严格的信贷杠杆限制，客户能够从银行获得的贷款总额非常有限。或许是受今年疫情影响，各大银行加大了对符合条件的购房者的信贷支持。今年以来，各家银行放贷尤其是商业贷款的时间明显缩短，总体来看额度充足。
一位北京地区资深中介对中证君表示，今年银行房贷额度都很充足。从之前的放款情况看，今年走的商业贷款的单子通常过完户两三天就放款了，特别快，正常应该是1个月。他同时认为，按照目前的进度，以往每年年底出现的卡额度的现象今年不大可能出现。
上海地区一位中介对中证君表示，从他们了解的情况来看，上海地区今年房贷额度较为充足，不过临近年底，可能会出现放款时间变长的情况，但应该不至于卡额度。
短期压力或被夸大
受融资“三条红线”以及部分房企融资情况暴露影响，各界高度关注房地产融资问题。实际上，从近期的融资情况来看，房企融资并未受到非常大的影响，尽管近期成本有所上升，但在一段时期内仍然处于中低水平。
近年来的一个趋势是，中大型房企融资越来越依靠发债。从发债情况可以一窥房企融资难易程度和成本情况。
某研究院统计整理数据显示，2020年第三季度，境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，发债规模刷新历史纪录。贝壳研究院认为，下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速会有所下滑。
从三季度结构来看，八九两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。预计四季度融资规模大概率保持环比下降，因此将进一步加大房企销售端压力。房企为冲击年度目标，抢占中秋、十一双节假期市场，或多采用促销政策，用回款对冲融资端压力。
从票面利率来看，三季度境内外融资利率走高。与上半年融资利率下降趋势不同，三季度境内外票面利率明显上涨，但从长期角度看仍保持中低水平。融资环境趋紧与房企融资需求居高，助推债券利率增高，融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或将保持增长态势。
从发行期限来看，三季度境内外债券融资发行期限相对稳定，有小幅波动。境内债券发行期限有小幅上涨，保持了上涨趋势；境外方面，债券发行期限小幅降低，外部环境高度不确定性保持，境外债市四季度短期债务占比或将大幅上升。
某地产首席分析师张大伟表示，首先，从目前的实际执行情况看，房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资利润也非常低，平均融资成本票面利率集中在4%-5%左右，远远低于去年同期的6%-8%。其次，房企抓紧融资，避免政策变动。从房企融资看，越来越重视境内融资。第三，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但房企依然在尽量大额度融资。大部分房企为了应对可能的市场变化，加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加，但也有应对之策，加强销售加快回款或是选项之一。
❻ 当下房地产销售低迷，到底该不该救楼市
当下房地产销售低迷，到底该不该救楼市？大疫之下，20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。如河南驻马店下调首付比，公积金贷款首付比从30%下降到20%，这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。这种加杠杆的楼市宽松政策，在去年是万万不敢出台的。毕竟，守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。但是，对于房地产行业来说，这次的新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。疫情对楼市的打击，“颗粒无收”事小，终结高周转事大。
2019年，中国政府部门杠杆率为51%，居民部门杠杆率为52%，非金融企业部门杠杆率为154.5%。目前，中国的宏观杠杆率已经超过美国，接近发达国家的平均水平。这意味着中国未富先“债”，经济增长过度依赖于债务。再看土地财政到了什么程度，土地财政依赖度超过100%的城市，有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。所以，政府救楼市，表面上救开发商，其实是在救银行、救财政。综上所述，这次疫情，政府必须对经济施以援手。政府救市的目的是，修复企业及家庭资产负债表，帮助市场恢复正常的供给系统，帮助企业主重构市场预期及信心。所以，不管从哪方面考虑，楼市应该救，也必须救。
❼ 如何看待房地产2020年走势
2020年因为新冠病毒疫情的原因注定是不平凡的一年，对各行各业也都产生了暂时的影响，其中也包括房地产行业。很多人都在展望今年的房地产市场趋势会如何！
趋势一、在价格上受疫情影响上半年的市场价格预计会保持平稳或者小幅度降价，市场短时间会有一小段真空期出现。下半年随着疫情的彻底解除，市场会重新回到正轨。另外今年经济任务加重为保证经济的正常增长，房地产调控政策会让位于国家经济，各地的限购政策可能会小幅度的放松，进而市场价格也会相对上涨一些。我不太同意一些人士对房产的看衰论，房地产业仍然在国家经济增长和地方政府财政收入中占有相当大的比重。所谓国家经济在发展人口在增加这个硬性环境下，房价上涨是一个完全符合市场经济规律的增长，当然不会是前几年的炒房热房价爆涨，那种情况基本是以后不会再出现了。所以在价格上今年的房地产市场仍然会按照这一规律稳步发展。
趋势二、在购房需求和购买人群上也同样会因为疫情造成一个的短暂冻结，但是需求仍然是大量存在的。2020年随着房地产市场的自然正常发展，三四线城市因为购房需求逐渐被透支刚需置换将成为主力军，投资需求基本将消失，需求的变少可能促使价格下跌。一线城市将继续挤压其他城市的投资需求，一线城市仍然暂时是投资加刚需为主。从需求上来看三四线城市需求正在变少，因为虹吸效应一线城市极其周边需求仍然是相当大的。
总体来说2020年房地产市场仍然会有条不紊的发展，坚持“房子是用来住的不是用来炒的”。
❽ 小公司亏损大公司暴雷 地产正在加速出清
华夏幸福（600340）的债务违约，让房地产潜藏的冰山再一次浮现至世人面前。
从泰禾集团（000732）至华夏幸福，大而不倒的神话破灭，预示着行业水大鱼大蒙眼狂奔终成往事，未来将不得不修复昔日无序扩张留下的后遗症，越来越多市场参与者也将被残酷淘汰出局。
日前，云南城投（600239）发布公告称，预计2020年度归属于上市公司股东的净利润亏损27.5亿元-23亿元，扣非后亏损36.3亿元-31.8亿元。同一日，美好置业（000667）也发布业绩预警，2020年度归属于上市公司股东扣非净利润亏损4.3-5.5亿元。
小公司暴雷尚在意料之中，大公司业绩不达预期更让市场忧虑。比如去年合同销售涨幅领跑的中国金茂（000817.HK），以“2020年公司净利润将录得40%-50%的下降”震惊各界；而保利发展（600048）则以个位数的业绩增长让资本市场大失所望。
分析人士称，目前是房地产最黑暗的时刻，因这两年结转资源多数为17、18年的高地价项目，行业利润率整体偏低，与此同时，此前扩张累积的债务也都在这两年集中到期，“三道红线”卡住企业再融资咽喉，洗牌在所难免。
大潮退去，亏损与暴雷逐渐浮出水面，房地产还是那个光鲜亮丽的行业吗？
业绩红灯频亮
房地产企业的业绩预告不断透露出凛冽寒意。
保利发展发布的业绩快报显示，2020年实现营业总收入2452.62亿元，同比增长3.93%；营业利润522.51亿元，归属股东净利润289.08亿元，分别同比增长3.67%和3.39%。对比2019年超过40%的利润增长，保利发展作为TOP5房企之一，交出的2020年答卷实在难以让市场满意。
同为五强房企之一的融创中国（01918.HK）在2月3日披露，公司去年录得净利润同比增长35%，虽维持了头部公司的体面，但这一增速仍是该公司过去四年来的最低数值。
大公司尚且不乐观，小公司就彻底撕掉了业绩的遮羞布。1月29日晚间，恒大系公司嘉凯城（000918）发布公告表示，预计2020年归属股东净利润亏损12.5亿元，扣非后亏损12.8亿元。同一日，大悦城（000031）公告表示2020年净利润亏损3.5亿元-4.5亿元，扣非后亏损4.5亿元-5.5亿元。
前一日的28日晚间，新华联（000620）发布公告称，预计2020年公司归属股东净利润亏损11亿元-13亿元，扣非后亏损11.5亿元-13.6亿元。同一日，恒隆地产（00101.HK）也发布公告称，2020年归属股东净利润亏损25.71亿港元。此外，还有包括天房发展、珠江实业等房企均发布业绩预亏公告。
如果说小房企的滑落是因为本身承压能力较弱，那么规模房企的业绩接连暴雷则引发了行业不小的震动。
1月20日，金隅集团（601992）公告称，预计2020年度实现归属于上市公司股东的净利润为27亿元-30.30亿元，同比降低18%-27%；22日，招商局置地（00978.HK）公告称，预期2020年归属于公司股东净利润将较去年同期减少约60%；25日晚间，金茂公告称由于市场调控原因，将2020年度净利润做计提减值处理，导致当年净利润下滑40%-50%。
高地价魔咒
无论亏损亦或是利润下滑，各公司给出的理由大同小异。以金茂和招商局置地为例，金茂表示计提减值的原因在于“房地产市场的调控等因素，导致项目售价不及预期”，招商局置地则表示“与2019年相比，2020年该集团结转项目中低毛利项目占比较高，所以整体毛利率同比下降”。
某券商分析师对第一财经表示，2020年房地产行业出现大面积亏损或利润下滑是预料之中的事，其核心原因在于2020年的利润转结基本来自于2018年前后所拿地块，记得在2018年前后，全国土地市场火热，高价地频出，一些房企甚至在一年中多次拿到地王。
地价太贵，导致开发成本攀升，必然会出现毛利率、净利率的下降，从而引发亏损或利润的减少。
另一边，土地成本的上涨并没有带来终端市场上房价的普遍上涨，尤其在严格执行限价的热门城市，开发商所能运作的空间极为有限。深圳是限价的代表，2020年开始，深圳从严限价政策，官方明确提出，将通过“限价令”，避免部分楼盘价格过快上涨以及因结构性差异导致的价格波动而影响购房者预期。
在限价的作用下，一二手房倒挂明显，“打新”屡禁不止，这导致了很多新房“卖不上价”，或利润被大幅压缩，甚至有大量项目因为开发周期长，资本成本高，不得不面临亏损的事实。
以金茂为例，该集团凭借“金茂府”成功树立起豪宅标杆的品牌形象，在多个城市也敢于重金拿高价地。2016年，该集团以83亿夺得深圳龙华地王项目，土地成本高达5.6万/平方米，2019年项目开盘时尽管销售均价已超过10万/平方米，但高昂的土地成本、三年的财务成本，以及豪宅所必须的建安成本，几乎将项目利润吞噬殆尽。
不拿地难受三天，拿地难受三年，高地价的魔咒成为房地产企业无法突破的宿命。上述分析师对第一财经表示，最近两到三年或许是房企即将面临的一个漫长阵痛期，各家都需要苦练内功，尽早将2018年前后的高价地出手。
多位地产行业人士向第一财经坦言，房企并不喜欢高房价和高地价的现状，因为房价上涨会受到调控打压，但地价却不会相应下调，最终的结果让房企利润空间被不断压缩。
遗憾的是，作为房地产最重的一块成本，土地价格并没有走低的迹象。国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积17.6亿平方米，比上年增长2.6%；销售额17.36万亿，同比增长8.7%。同时，财政部公布2020年国有土地使用权出让收入，共计8.4万亿元，同比增长15.9%。更为关键的是，2020年土地市场继续火热，不少城市的房价涨幅已然跟不上地价涨幅。
洗牌阵痛期
当毛利率受制于土地成本之际，不少公司曾将业绩增长诉诸规模扩张来实现，加大杠杆、提高资金周转率，确保盈利空间。不过，随着“三道红线”融资新规的实施，规模增长的闸门已被关闭。
2020年9月，12家房企试点的“三道红线”融资新规，企业按照“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、‘现金短债比’小于1”三个指标获得融资增量，如果同踩三条红线，即使公司总资产和权益扩大，但债务总额将不得同比例增加。2021年初，“三道红线”融资新规已普及至几乎所有规模房企。
一位第三方机构地产分析人士指出，三道红线的出台让房企利用加杠杆手段进行规模发展的路径被堵死，这将固化目前房企的排名，未来很难再有利用杠杆弯道超车的机会。
与此同时，针对房地产行业的管控趋严，使得资金开始变得谨慎，更倾向于流向财务盘面稳健的上市大型房企和杠杆比率较低的国有房企。
“去年下半年以来，市场上的变化很明显，国有企业凭借畅通的融资渠道和相对更低的融资成本，敢于在土地市场上出手。”一家中型地产公司高层透露，前几年表现激进的民营企业变得谨慎，纷纷下调增长目标，毕竟保命比挣钱更为重要。
另一地产从业人士则向第一财经透露，其所在公司原本希望在最近两年冲进TOP10行列，现在即便内部没有彻底放弃，但已经不再公开提这个目标，战略上也不再定硬性指标了。“反正这两年是不太可能实现的。”
不过，在反复调控的地产江湖浸淫多年，资质优秀的房企并非只会坐以待毙，办法总比困难多。
一家TOP20房企土地投资口的负责人称，正加紧与国资背景的公司合作，具体方式是由国资企业出面拿地并解决融资问题，此后便由运营能力强的民企去操盘，毕竟在效率上，优秀的民营房企还是具备优势的，而运营效率低下又往往是国资大公司的短板，双方取长补短。据透露，一家头部民营房企日前在江苏先后摘得三宗地块，便分别与三家国企合作开发。
回望2015年以来，民营资本凭借着杠杆资金的加持大肆扩张高速增长。彼时，一位央企地产公司负责人吐槽称，不是我们太慢，而是他们太快。5年之后，画风已转，新的洗牌已经开始，且愈演愈烈。
❾ 参考来了，PPP实施必看，PPP融资成本知多少
根据授米金融智库对9家银行（工商银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、浦发银行、恒丰银行、北京农商行、上海农商行）197个融资产品的统计分析，目前银行平均融资成本约为6.7%。而统计2018年3月1日-3月7日60家非银金融机构（信托、资管、私募、交易所等）发行的159个融资项目得出，该期间非银金融机构融资成本为10.68%。
全国范围
将被统计的56个城市按照地区划分，不同地区非银金融机构的融资成本统计如下（以下图表皆为非银金融机构融资成本统计）：
❿ 一年融资成本的财务费用多少，大概利率多少
主要看企业规模、信用等级，2018年中小企业银行贷款一般是基准利率上浮50%。