A. 我国房地产融资宏观政策
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房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。其已成为我国市场经济不可缺少的组成部分。在我国现有市场经济条件下，房地产业的融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性。
（一）银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。可见，房地产开发资金中至少有60％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。这种较强的依赖度同时将银行带到了极大的风险中。一旦开发商资金断裂，其连锁效应会使风险最终全部落在银行上。因此，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。
（二）房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产业融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。
但是，房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
（三）国内IPO
对我国房地产企业来说，由于缺乏多样化的融资渠道，上市几乎就变成企业做大做强的唯一途径。国内IPO上市具有筹资量大、融资能力强;资金使用时间长、分散风险;提高公司价值等优势。但其高门槛，高融资成本、增加公司相关义务等缺点使得国内成功上市的案例很少。
（四）境外IPO
现阶段，国内企业频频去香港上市，其数量超过国内IPO数量，为国内大多数有实力的房地产企业上市的首选。其上市过程简单，能与国际接轨。但上市成本高，上市要求高制约了它的发展。总之，国内IPO与境外IPO各有优势。国内上市对国内企业来说相对简单，但受政策影响大。境外上市要求高，但国际化程度高，再融资方便。
（五）借壳上市
借壳上市是房地产企业上市的快捷方式。由于直接上市门槛很高，审批时间长，房地产企业上市申请受到宏观调控影响大，不可能有大批房地产企业上市。因此借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。目前，在国内100家房地产公司中，借壳上市的房地产公司近一半，是房地产公司上市的重要途径。专家认为，如果能够巧妙地运用壳资源，可以达到事半功倍的效果。但我们需要注意的是，借壳上市是一把双刃剑。如果能合理选择壳资源，处理好各种潜在问题，会成为一种好的进入资本市场的方式。否则，则可能不但达到不了在融资的目的，还可能付出惨重的代价。
（六）上市公司资产置换
资产置换是一种常见和见效较快的重组方式，其主要是用公司的“劣质”资产交换外部优质资产。资产置换重组模式见效快，成效显著。但需要指出的是，这种方式的资产重组关联交易较多，交易的市场化程度低，短期得益较多，公司的长期盈利能力还有待观察。 资产置换是一种特殊的资产重组方式。在股权分置改革前，相当一部分控股股东通过与上市公司进行以劣换优的资产置换，侵占上市公司资源。在股权分置改革完成后，原来的非流通股股东不仅获得了在未来可以充分流动的权利，更重要的是股改后限售流通股的价格得到了大幅度提升，这大大提高了大股东将优质资产注入上市公司的积极性。同时，一些绩差公司或未股改公司也需要通过注入新资产的方式才能被拯救。
（七）房地产投资基金
近年来，房地产产业基金受到业内的追捧，有在境外注册的基金，有在国内准备注册的基金。但是，鲜有成功运作的，这主要是受到《产业基金法》没有出台的限制。虽然产业基金能够短期筹集大量的资金，而且流动性强，这些是有利于房地产的炒作的因素，但由于产业基金与宏观经济调控的主题相悖，因此，短期内产业基金法出台的难度较大。
综合比较：
由于房地产的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。虽然房地产投资基金被广泛看好，但由于国内尚无相关政策支持；上市或“借壳”上市过程长，手续复杂，成本较高，是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想；发行股票及上市，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。故直接融资比重较小。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年。相比之下，很容易就能看出我国大多数企业仍然采取银行贷款筹集资金的原因。
B. 听说上市公司再融资政策出现了新规定，主要有哪些
第一部分：重点内容有哪些
1、重点一修改哪些内容？三大方面
一是规模。
上市公司申请非公开发行股票的，拟发行的股票数量不得超过本次发行前总股份的20%。
二是频率。
上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的，本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月。前次募集资金包括首发、增发、配股、非公开发行股票。但对于发行可转债、优先股和创业板小额快速融资的，不受此期限限制。
三是募资投向理财产品的规则。
上市公司申请再融资时，除金融类企业外，原则上最近一期末不得存在持有金融较大、期限较长的交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他人款项、委托理财等财务性投资的情形。
2、重点二何时实施？自发布之日起
对于新政，业界最关注的问题还包括时间上的新老划断。
今日的发布会上，邓舸介绍，为了实现平稳过渡，在适用时效上，《实施细则》和《监管问答》自发布或修订之日起实施，新受理的再融资申请即予执行，已经受理的不受影响。
邓舸指出，需要特别说明的是，本次再融资监管政策的调整属于制度完善，不针对具体企业，所有上市公司统一适用。
3、重点三因何出新政：存在三大问题
据了解，现行上市公司再融资制度字2006年实施以来，在促进社会资本形成、支持实体经济发展发挥了重要作用。但随着市场情况的不断变化，现行再融资制度也暴露出一些问题，亟需调整，突出表现在三个方面问题：
一是部分上市公司存在融资倾向。
有些公司脱离公司主业发展，频繁融资。有些公司偏项目、炒概念，跨界进入新行业，融资规模远超过实际需要量。有些公司募集资金大量闲置，频繁变更用途，或者脱实向虚，变相投向理财产品等财务性投资和类金融业务。
二是非公开发行定价机制选择存在较大套利空间，广为市场诟病。
非公开发行股票品种以市场约束为主，主要面向有风险识别和承担能力的特定投资者，因此发行门槛较低，行政约束相对宽松，但从实际运行情况来看，投资者往往偏重发行价格相比市价的折扣，忽略公司的成长性和内在投资价值。
过分关注价差会造成资金流向以短期逐利为目标，不利于资源有效配置和长期资本的形成。限售期满后，套利资金集中减持，对市场形成较大冲击，也不利于保护投资中小投资者合法权益。
三是再融资品种结构失衡，可转债、优先股等股债结合产品和公发品种发展缓慢。
非公开发行由于发行条件宽松，定价试点选择多，发行失败风险小，逐渐成为绝大部分上市公司和保荐机构的首选再融资品种，公开发行规模急剧减少，同时，股债结合的可转债品种发展缓慢。
4、重点四着力点在哪？三大方面
本次修订《实施细则》和制定《监管问答》，主要着眼于三方面：
一是坚持服务实体经济导向，积极配合供给侧改革，助力产业转型和经济结构调整，充分发挥市场的资源配置功能，引导资金流向实体经济最需要的地方，避免资金脱实向虚。
二是坚持疏堵结合的原则，立足保护投资者尤其是中小投资者的合法权益，堵住监管套利漏洞，防止炒概念和套利性融资行为形成资产泡沫。同时，满足上市公司正当合理的融资需求，优化资本市场融资结构。
三是坚持稳中求进原则，规则调整实行新老划断，已经受理的再融资申请不受影响，给市场预留一定时间消化吸收。
5、重点五理财产品敏感问题如何说
下一步，证监会将按照依法从严全面监管的要求，继续强化再融资的发行监管工作，督促保荐机构梳理再审项目并开展自查，进一步规范募集资金投向，继续加强监管理财产品等资金参与非公开发行认购，强化证监局对募集资金使用的现场检查。
记者了解到，对于上述提到“金额较大、期限较长的交易性金融资产”中金额较大、期限较长的界定，需考虑到具体的上市公司的规模和募集资金及财务性投资的多少来判定，具体会在发行部的审核过程中进行判断。
而“上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的，本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月”中18个月的确定，则是根据最近三年上市公司前次融资距本次融资的统计测算，并对前次项目募集资金是否落实到位的效果进行分析后测算出来的。
业内人士指出，在再融资过程中，发行人是第一责任人，保荐机构在上市公司确定再融资方案时就应把好关，根据市场情况变化，对不符合监管要求的方案进行调整。
第二部分：几大敏感问题解读
统计显示，去年全年证监会审核的再融资、优先股和可转债总金额在10000亿左右，其中，再融资涉及7000-8000亿元。
敏感问题一
金融较大、期限较长的交易性金融资产的界定
券商中国记者了解到，关于上述提到“金融较大、期限较长的交易性金融资产”中金融较大、期限较长的界定，需结合实际情况，考虑到具体的上市公司的规模和募集资金及财务性投资的多少来判定，具体会在发行审核过程中进行判断，如募集资金很少但财务性投资很大的就限制，没有融资合理性和必要性也会受限，旨在控制过度融资。
敏感问题二
原则上不得少于18个月的规定
为避免上市公司频繁融资，新政中包括了“上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的，本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月”的规定，如何理解这一问题？
1992年颁布的《公司法》中明确要求“上市公司再融资的，本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于12个月”，但该规定在2006年《公司法》的修订中被删除，而此次新政重启了时间限制的规定，并根据最近三年上市公司前次融资距本次融资的统计测算、对前次项目募集资金是否落实到位的效果进行分析后测算出18个月这一考量，是给当前市场上部分上市公司频繁融资带上了“紧箍咒”。
业内人士指出，在再融资过程中，发行人是第一责任人，保荐机构在上市公司确定再融资方案时就应把好关，根据市场情况变化，对不符合监管要求的方案进行调整。
敏感问题三
如何满足上市公司正当合理融资需求
“此次再融资新规是发挥市场的资源配置功能，引导资金流向实体经济最需要的地方，避免资金脱实向虚的重要举措。”上述业内人士指出，此举不仅疏堵结合促再融资方式多元化，堵住监管套利漏洞，防止炒概念和套利性融资行为形成资产泡沫，还满足上市公司正当合理的融资需求，优化资本市场融资结构。为确保市场平稳运行，实行新老划断，已经受理的再融资申请不受影响，给市场预留一定时间消化吸收。
C. 现在房地产企业上市的要求和限制有哪些
(1)发行人应当具备一定的盈利能力。为适应不同类型企业的融资需要，创业板对发行人设置了两项定量业绩指标，以便发行申请人选择：第一项指标要求发行人最近两年连续盈利，最近两年净利润累计不少于一千万元，且持续增长；第二项指标要求最近一年盈利，且净利润不少于五百万元，最近一年营业收入不少于五千万元，最近两年营业收入增长率均不低于百分之三十。 (2)发行人应当具有一定规模和存续时间。根据《证券法》第五十条关于申请股票上市的公司股本总额应不少于三千万元的规定，《管理办法》要求发行人具备一定的资产规模，具体规定最近一期末净资产不少于两千万元，发行后股本不少于三千万元。规定发行人具备一定的净资产和股本规模，有利于控制市场风险。《管理办法》规定发行人应具有一定的持续经营记录，具体要求发行人应当是依法设立且持续经营三年以上的股份有限公司，有限责任公司按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司的，持续经营时间可以从有限责任公司成立之日起计算。 (3)发行人应当主营业务突出。创业企业规模小，且处于成长发展阶段，如果业务范围分散，缺乏核心业务，既不利于有效控制风险，也不利于形成核心竞争力。因此，《管理办法》要求发行人集中有限的资源主要经营一种业务，并强调符合国家产业政策和环境保护政策。同时，要求募集资金只能用于发展主营业务。 (4)对发行人公司治理提出从严要求。根据创业板公司特点，在公司治理方面参照主板上市公司从严要求，要求董事会下设审计委员会，强化独立董事职责，并明确控股股东责任。
D. 上市公司再融资需要什么条件
上市公司再融资配股有什么条件
一、上市公司配股的条件：
（一）上市公司必须与控股股东在人员、资产、财务上分开，保证上市公司的人员独立、资产完整和财务独立。
（二）公司章程符合《公司法》的规定，并已根据《上市公司章程指引》进行了修订。
（三）配股募集资金的用途符合国家产业政策的规定。
（四）前一次发行的股份已经募足，募集资金使用效果良好，本次配股距前次发行间隔一个完整的会计年度（1月1日―12月31日）以上。
（五）公司上市超过3个完整会计年度的，最近3个完整会计年度的净资产收益率平均在10%以上；上市不满3个完整会计年度的，按上市后所经历的完整会计年度平均计算；属于农业、能源、原材料、基础设施、高科技等国家重点支持行业的公司，净资产收益率可以略低，但不得低于9%；上述指标计算期间内任何一年的净资产收益率不得低于6%。
（六）公司在最近三年内财务会计文件无虚假记载或重大遗漏。
（七）本次配股募集资金后，公司预测的净资产收益率应达到或超过同期银行存款利率水平。
（八）配售的股票限于普通股，配售的对象为股权登记日登记在册的公司全体股东。
（九）公司一次配股发行股份总数，不得超过该公司前一次发行并募足股份后其股份总数的30%，公司将本次配股募集资金用于国家重点建设项目、技改项目的，可不受30%比例的限制。
二、上市公司有下列情形之一的，其配股申请不予核准：
（一）不按有关法律、法规的规定履行信息披露义务。
（二）近3年有重大违法、违规行为。
（三）擅自改变《招股说明书》或《配股说明书》所列资金用途而未作纠正，或者未经股东大会认可。
（四）股东大会的通知、召开方式、表决方式和决议内容不符合《公司法》及有关规定。
（五）申报材料存在虚假陈述。
（六）公司拟订的配股价格低于该公司配股前每股净资产。
（七）以公司资产为本公司的股东或个人债务提供担保。
（八）公司资金、资产被控股股东占用，或有重大关联交易，明显损害公司利益。
申请配股的上市公司因存在上述（二）、（三）、（五）项规定的情形而未获中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）核准的，不得在一年内再次提出配股申请。
E. 上市公司再融资需要具备哪些条件
上市公司再融资需要具备的条件有：
盈利能力需要满足要求。增发要求公司最近3个会计年度扣除非经常损益后的净资产收益率平均不低于6%，若低于6%，则发行当年加权净资产收益率应不低于发行前一年的水平。配股要求公司最近3个会计年度除非经常性损益后的净资产收益率平均不低于6%。而发行可转换债券则要求公司近3年连续盈利，且最近3年净资产利润率平均在10%以上，属于能源、原材料、基础设施类公司可以略低，但是不得低于7%；
分红派息要满足要求。增发和配股均要求公司近三年有分红；而发行可转换债券则要求最近三年特别是最近一年应有现金分红；
距前次发行的时间间隔。增发要求时间间隔为12个月；配股要求间隔为一个完整会计年度；而发行可转换债券则没有具体规定；
发行对象。增发的对象是原有股东和新增投资者；配股的对象是原有股东；而发行可转换债券的对象包括原有股东或新增投资者；
发行价格。增发的发行市盈率证监会内部控制为20倍；配股的价格高于每股净资产而低于二级市场价格，原则上不低于二级市场价格的70%，并与主承销商协商确定；发行可转换债券的价格以公布募集说明书前30个交易日公司股票的平均收盘价格为基础，上浮一定幅度；
发行数量。增发的数量根据募集资金数额和发行价格调整；配股的数量不超过原有股本的30%，在发起人现金足额认购的情况下，可超过30%的上限，但不得超过100%；而发行可转换债券的数量应在亿元以上，且不得超过发行人净资产的40%或公司资产总额的70%，两者取低值；
发行后的盈利要求。增发的盈利要求为发行完成当年加权平均净资产收益率不低于前一年的水平；配股的要求完成当年加权平均净资产收益率不低于银行同期存款利率；而发行可转换债券则要求发行完成当年足以支付债券利息。
F. 房地产再融资政策是啥
发债。。。。。
G. 房地产上市公司再融资
你好，我不这么看，我认为，和地产企业交流后，发现再融资是为了定向增发，加上补充流动性，想想看也有道理，应该是利好，起码可以解决房企资金问题。
H. 上市公司再融资需要具备哪些条件
条件如下：
股票经国务院证券管理部门批准已向社会公开发行；
公司股本总额不少于人民币五千万元；
开业时间在三年以上，最近三年连续盈利；
原国有企业依法改建而设立的，或者本法实施后新组建成立，其主要发起人为国有大中型企业的，可连续计算盈利；
持有股票面值达人民币一千元以上的股东人数不少于一千人，向社会公开发行的股份达公司股份总数的百分之二十五以上；
公司股本总额超过人民币四亿元的，其向社会公开发行股份的比例为百分之十五以上；
公司在最近三年内无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载；
国务院规定的其他条件。