㈠ 什么是房地产融资
房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵，一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态，但房地产是一个经济范畴，是一种特殊形态的财产，是一种财富的象征。另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。
第二个问题解答：（用菜单展开方式表述）
流程分几种，看你的问题估计你问的是开发：
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
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向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
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向计委申报立项报告
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计委函至规划局
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规划局会签返计委
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计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
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运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
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对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
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据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
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规划局法征地意见函
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到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
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市政府下文批地
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画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价
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申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得
│ 土地使用证
按规划设计条件征询意 │
见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房
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规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证
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委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置
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到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册
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规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证
│ 了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图 改造、移线方案
│ 煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明
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运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单
制作资料 计划（建委会签）
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报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领
许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证
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建委、物价局下文批价
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运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实
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四源费缴纳
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到开发办市政处核实任务
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开发办工程处同意招标
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填招标申请书并到市招标办登记
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招标办看现场
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运用“投资项目概预算系统”编制标底
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招标办审查标底
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开标会
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定合同，写评标报告，发中标通知书
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招标办盖章同意
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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书
同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记
务来源及一切手续
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建委工程处同意开工，办理开工许可证
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施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
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小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 （自建锅 到煤气公司
路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装
计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定
委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案
配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计
建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场
收 收 验收 验收 规划 施工
设备安装 到市政 位置 业务科检验
及验收 监理所 委托 同意接气
送电 下水报 设计 凭通气单到
装 到劳动 管网所办固
规划设 局报装 定资产转移
计 环保局 手续及通气
竣工验 审查消 手续
收 音除尘 凭接气单到
设备 液化气公司
竣工验收 办各户通气
手续
通气
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全部工程竣工
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四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收
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出库分配及销售、办理产权证
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运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
㈡ 请明白人帮忙用房子融资的方法
1、 去银行抵押借钱吧，不过现在央行的银根收得很紧，难度很高。债券融资、股票再融资我公司就有，实物融资不知道有没有，可帮你打听下，有的话再上来留言。
2、去私人钱庄借钱（所谓的高利贷），速度是任何正规渠道无法相比的。三思而后行
3、去典当店质押，看房子的估值兑现，广州就有
（如果你是在广州，一周内可以帮你搞好，最高借款是房子评估价值的87%）
㈢ 房地产企业如何融资
1、开发贷融资（最常见的，最容易的）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
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㈣ 房地产融资方式有哪些
1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”，也就是四证齐全，自有资金投入比例不低于30%，二级开发资质。具体做法就是：向银行提交项目基础资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告，然后报风险部审查，然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了，就会有个批复，上面列明了银行提出的各个要求条件，公司再逐项落实批复条件，就可以提款了。开发贷资金成本相对较低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。
2、债券融资。债券融资属于信用债，主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分，公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核，是普遍优质房企常用的债权融资方式，大概占债权融资的5成；然后企业债审核是发改委，大概占债权融资的2成；中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核，大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高，资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级，财务尽调，近三年财务审计，内控法律意见，评估报告等，然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多，程序比较复杂。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。
3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道，就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策，房企IPO很难，除非特别优质。具体做法就很复杂了，先请会计师事务所、证券所，法律机构做辅导咨询，理清各种股权关系，账务，等等，然后向证监会报送材料，排队等待初审二审等等，具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速，相对监管没那么严格，但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多，大同小异。特定对象股权融资，
㈤ 房地产公司融资需要什么条件
澎湃新闻获得的消息显示， 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。
根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。
此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。
同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。
㈥ 我想融资，朋友说零首付搞个房子，然后融资，这靠谱吗，可以融到吗
融资的前提你有一定资产，如果你啥都没有谁会相信你。万一你跑了怎么办？
你有固定的房产在，别人随时可以申请查封房产。也是给别人的一种安全感觉。