1. 商业地产如何设计融资模式
众所周知，商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，这就决定了商业地产项目的融资相对住宅开发要复杂得多、也难得多。 对于自有资金超强的开发商，可以主要依靠自有资金来为建设资金筹资，这些开发商不会为资金偿还发愁，他们有足够的时间和耐心来持有物业并长期投资回报。 对于自有资金实力不强，而又想去尝试开发商业地产的开发商，他们最先想到的是银行贷款，这是目前最多采用的融资方式，当然可能为减轻利息压力，部分也会采用承建商垫资的方式解决部分资金缺口。当政府提高开发贷款的门槛后（四证金，35％自有资金），部分实力不够的开发商会考虑利用信托资金，但由于信托资金的成本相对较高（12％～15％的点位），更多的是利用信托资金作为过桥贷款，补充自有资金。随着新的房地产信托政策出台（同样要求四证金，35％自有资金，还得有金融机构担保），这条路基本也被堵死了。 对于自有资金不足的开发商，目前的市场行情下，可行的融资策略是与基金合作开发，虽然这些基金的要价比较高，但毕竟只是用力弥补自有资金不足的缺口，其金额不会太大，当自有资金达到标准，并且项目的资质不错的情况下，建议向银行申请开发贷款，毕竟银行的资金成本是相对最低的。目前来看，这是建设期资金比较可行的融通方式，也是国内大多商业地产开发最常用到的前端融资方式。 解决了建设资金的问题，那么剩下要考虑的就是这些资金如何偿还的问题，因为大多数银行还未开展商业物业经营贷款的业务，银行贷款期限较短，它的偿还期限与商业物业现金流流入期限是不匹配的，这就是处于短贷长投压力下的大多数开发商只好选择项目→建成就快速销售商业物业的原因，在这种方式下，最容易让投资者接受的就是产权式商铺，利用较高的固定回报来吸引投资者，为了让这种回报看起来更可信，后来又慢慢导入了担保机构，甚至为了增加信用，最后银行都变成了担保机构，一般来讲，大多数的产权式商铺前几年的投资回报远达不到支付给投资者的固定回报，开发商之所以这样做，只是为了融资的需要，把销售回笼的资金用来偿还银行贷款。产权式商铺已经渐渐变成了不折不扣的融资性金融产品，它的实际内在价值已经不重要，投资者关注的是可信固定回报，对开发商来讲也就是以8％、9％的成本多“贷”了些“款”而已，用基金、用信托资金的成本都会高于这个数，如果开发商是个现金流管理的高手并且不断地有好的新项目上马，这样的操作不会出现什么问题，因为房地产行业的平均投资回报是要高于这个数字的。然而一旦开发商现金流出现问题时，产权式商铺就面临着巨大的风险，开发商不能按时从自己的现金流中支付给投资者租金时，产权式商铺自身产生的现金流根本难以支付给投资者的7％－9％固定回报，到那时，产权式商铺的投资者将会蒙受巨大的损失。 在产权式商铺的变现方式受到限制或者难以行得通时，越来越多的开发商选择了其他的后端融资或变现方式，部分开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款；另外，具备一定规模并且收益质量良好的商业物业可以通过REITS打包上市，广州越秀2005年率先在香港发行REITS ，为国内优质物业打包到境外上市融资开创先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收购合作的尝试和努力，未来几年将会有越来越多的REITS境外上市。同时，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持这证券）的方式来融资， CMBS类似于住宅MBS ，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值 1.45亿美元的CMBS产品来取得后端融资，这是国内此类融资方式的首例。虽然REITS和CMBS都是以租金收益作为投资回报的现金流，但CMBS是债权性质的证券产品，而REITS是股权性质的证券产品。 REITS的销售对象主要是个人投资者， CMBS将主要针对银行间市场和机构的投资者。正式因为投资群体的不同以及证券性质的差异（股权VS债权），预计CMBS在国内的发展将会快于REITS ，会被越来越多的商业地产开发商所运用。 相对于国内山商业地产的迅猛发展，国内的商业地产融资方式过于落后，未来几年这个领域的创新将会取得长足的发展，上述的各种融资方式将会逐渐成为常规渠道。不久的将来，商业物业的开发商将会采取的融资方式包括： 前端融资：自有资金＋基金＋银行贷款＋承建商垫资的组合 后端融资：整售给机构投资者/打包RETIS上市/CMBS/改良的产权式商铺散售/银行经营贷款。 这些多元化的融资组合将成为未来商业地产的融资模式的主流，不同背景的开发商、项目质地的差异将会导致各个项目融资方式的各不相同，开发商应该充分利用这些新的融资方式，组合出最适合自身的融资策略，可以预见得到，单纯依靠银行贷款来为商地产融资将会慢慢减少。 本文摘自于本人已出版的《战略决胜未来——运营配称铸就商业地产王者》一书第四章，本书是国内第一本从多视角阐述商业房地产企业发展战略的一本理论与实践较完美结合的专著。
2. 融资融券是做些什么的可以通俗的来讲一下吗
通俗的说就是：把你的股票二次变成钱，增加流通性
3. 什么叫劣后端有人在百度里回答过前端和后端，就是没有解释关键字“劣”，请美女回答！
相当于优先端把钱“借”给劣后端,对劣后端而言是一种杠杆操作,杠杆比(优先劣后比)越高,赚钱的时候劣后端就赚得越多,同理亏的时候劣后端就亏得越快,这跟炒期货、融资融券是一样的道理。
4. 基金前端分红是什么意思
这是两个概念:
1、基金前端，是购买的时候先收手续费（后端，是最后收取手续费），它和分红无关。
2、分红:是基金公司，到一定的时候，根据业绩，给客户分发红利。实际上还是你自己的钱，请注意，分红时日，净值肯定要下降的，你的总市值其实没有变化。
5. 有哪几种融资方式,各有什么优缺点
传统项目融资方式及各自的优缺点如下：
一、吸收直接投资
即企业采用吸收国家、法人或个人投资，吸收的投资中可以现金、实物、工业产权、土地使用权等方式出资。
1．吸收投资的优点：
(1)有利于增强企业信誉；
(2)有利于尽快形成生产能力；
(3)有利于降低财务风险。
2．吸收投资的缺点：
(1)资金成本较高；
(2)容易分散企业控制权。
二、发行普通股票
1.普通股筹资的优点：
(1)没有固定利息负担；
(2)没有固定到期日，不用偿还；
(3)筹资风险小；
(4)能增加公司的信誉；
(5)筹资限制较少。
2．普通股筹资的缺点：
(1)资金成本较高；
(2)容易分散控制权；
(3)新股东分享公司未发行新股前积累的盈余，会降低普通股的每股净收益，从而可能引起股价的下跌。
三、发行优先股
1．利用优先股筹资的优点：
(1)没有固定到期日，不用偿还本金；
(2)股利支付既固定，又有一定弹性；
(3)有利于增强公司信誉。
2.利用优先股筹资的缺点：
(1)筹资成本高；
(2)筹资限制多；
(3)财务负担重。
四、发行债券
1.债券筹资的优点:
(1)资金成本较低——比股票筹资成本低；
(2)保证控制权；
(3)可发挥财务杠杆作用——公司收益好时，债券持有人只收取固定的利息，而更多收益可分配给股东。
2.债券筹资的缺点：
(1)筹资风险高——有固定到期日，并定期支付利息；
(2)限制条件多——限制比发行优先股和短期债务严得多；
(3)筹资额有限——当公司的负债比率超过一定程度后，筹资成本会快速上升，有时发不出去。
五、发行可转换债券
即在债券有效期内，只支付利息，在债券到期日或某一时间内，债券持有人有权选择将债券按照规定的价格转换公司的普通股。如不执行期权，则公司在债券到期日兑现本金。
1.可转换债券融资的优点：
(1)还贷成本比普通债券低，筹资成本较低； (2)灵活性较强，容易发行，便于筹集资金； (3)有利于稳定股价；
(4) 相对于增发新股而言，减少股本扩张对每股收益和公司权益的稀释； (5)减少筹资中的利益冲突。 2.可转换债券融资的缺点：
(1) 相对于发行普通债券而言，股本可能被稀释，同时到期利息的还贷流不确定；
(2)牛市时，发行股票进行融资比发行转债更为直接；
(3)熊市时，若转债不能强迫转股，公司的还债压力会比较大；
(4)相对于发行普通债券而言，可能会使公司企业的总股本扩大，摊薄了每股收益。
六、金融机构贷款
1.金融机构贷款筹资的优点： (1)筹资速度快；
(2)筹资成本低——就我国目前情况，与发行债券比较；
(3)借款弹性好——可直接与银行商谈确定贷款的时间、数量和利息。 2.金融机构贷款筹资的缺点：
(1)财务风险大——必须定期还本付息，在经营不利情况下有较大风险； (2)限制条款多——如定期报递有关报告、不准改变借款用途； (3)筹资数额有限——银行一般不愿借出巨额的长期借款。 七、风险资本市场融资
1.风险资本市场融资的优点：
(1)高新技术企业的初创阶段的重要融资方式；
(2)有利于培育中小型高新科技企业，推动我国高新技术产业的发展； (3)有利于制度创新、 金融创新和技术创新相融合
(4)支持中小型科技企业变革内部治理结构的走向股份化和规范化。
(5)对科技成果产业化产生巨大推动作用，推动技术扩散和专业分工的发展。 2.风险资本市场融资的缺点：
(1)风险资本市场具有高风险、高成长性特点,并且其投入资金具有显著的周期流动性特点；
(2)风险资本家或风险投资基金大多参与企业经营管理或实施直接监督,股东对企业的影响力非常大；
(3)高风险性——主要体现在技术风险、信息风险、市场风险、管理风险等。 八、融资租赁
1.融资租赁筹资的优点：
(1)筹资速度快——租赁与设备购置同时进行；
(2)限制条款少——相比债券和长期借款而言；
(3)设备淘汰风险小——租赁期限为资产使用年限的75%； (4)财务风险小——租金在整个租期内分摊；
(5)税收负担轻——租金可在税前扣除，具有抵免所得税的效用。 2.融资租赁筹资的缺点：
资金成本较高——租金比银行借款或发行债券所负担的利息高得多； 九、商业信用融资
即利用赊购商品、预收货款、商业汇票等商业信用进行融资。 1．商业信用融资的优点： (1)筹资便利； (2)筹资成本低； (3)限制条件少。
2．商业信用融资的缺点：
商业信用的期限一般较短，如果企业取得现金折扣，则时间会更短，如果放弃现金折扣，则要付出较高的资金成本。
6. 河北房地产大额融资寻找资方，有地皮，有房屋抵押
项目地址有多大？抵押物在什么地址多少方？融资多少钱出多少股？
7. 什么叫土地配资
指配资公司在你原有资金的基础上按照一定比例给你资金供你使用。他们和你签订的是《账户委托协议》等类似文本，如果你配资则必须用他们公司给你的账户操作，当然，你也可以选择使用自己的账户，但是需要你给他们抵押物，如房子、车子之类的抵押物。
配资行业是近年来才兴起的，完全根据市场经济供求产生的市场，没有任何业内标准，配资公司的生存根本在于自律及诚信，在进行配资的时候，要选择诚信、保障、专业的公司。无资质的公司无法保证用户资金安全。
整个房地产融资可以分三大环节：
第一步是前端拿地融资(包含四证齐全前的配套融资)
第二步是房地产开发贷款(土地证抵押融资)
第三步是达到预售条件的销售资金回笼。
(7)什么是前端融资扩展阅读
一般来说，土地款融资利率要高于二级开发贷款(银行表内贷款)，因为土地款融资对接的是银行自营或理财资金，特别是理财资金，成本高于银行存款。
面上，资管或信托计划参股了项目公司，但约定期满后，项目公司要无条件回购股份，支付的价格就是债性融资的本息。这么做，一是规避了“委托贷款”的合规风险，另外，还能不提高房企的负债率。“房地产公司的负债率对他们申请银行授信很重要，如果是股权的话，就不会算在负债里面。
最后一种，股债混合(小股大债)。事前明确股债的比例，用股权来对债权进行风险补足。也就是说，如果一切顺利，项目公司可以回购资管计划持有的股权，如果出现问题，那么项目公司的部分股权就让渡给资管计划管理人。
8. 什么是债券质押式回购交易
1.
债券质押式回购交易：是指正回购方(卖出回购方、资金融入方)在将债券出质给逆回购方(买入返售方、资金融出方)融入资金的同时，双方约定在将来某一指定日期，由正回购方按约定回购利率计算的资金额向逆回购方返回资金，逆回购方向正回购方返回原出质债券的融资行为。正回购方是指在债券回购交易中融入资金、出质债券的一方；逆回购方是指在债券回购交易中融出资金、享有债券质权的一方。债券所有权并未实际交割。
2.
债券回购交易的流程如下：
（1）回购委托——客户委托证券公司做回购交易。
（2）回购交易申报——根据客户委托，证券公司向证券交易所主机做交易申报，下达回购交易指令。回购交易指令必须申报证券账户，否则回购申报无效。
（3）交易系统前端检查——交易系统将融资回购交易申报中的融资金额和该证券账户的实时最大可融资额度进行比较，如果融资要求超过该证券账户实时最大可融资额度属于无效委托。
（4）交易撮合——交易所主机将有效的融资交易申报和融券交易申报撮合配对，回购交易达成，交易所主机相应成交金额实时扣减相应证券账户的最大融资额度。
（5）成交数据发送——T日闭市后，交易所将回购交易成交数据和其他证券交易成交数据一并发送结算公司。
（6）标准券核算——结算公司每日日终以证券帐户为单位进行标准券核算，如果某证券帐户提交质押券折算成的标准券数量小于融资未到期余额，则为“标准券欠库”
，登记公司对相应参与人进行欠库扣款。（由于采取前端监控的方式，一般情况下，不会出现参与人和投资者“欠库”的问题，只有标准券折算率调整才可能导致“标准券欠库”。）
（7）清算交收——结算公司以结算备付金账户为单位，将回购成交应收应付资金数据,与当日其他证券交易数据合并清算，轧差计算出证券公司经纪和自营结算备付金账户净应收或净应付资金余额，并在T+1流程办理资金交收。