1. 投资商铺有哪几种类型
投资商铺有哪几种类型
1、产权式商铺：产权式商铺投资相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者。目前比较新颖的商铺银行也属于虚拟产权商铺。这一类型的商铺可以使发展商在短期内套现、回笼资金，风险在于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力，因此选好有实力的开发商是关键。
2、经营式商铺：经营式商铺的选择要综合考虑经营状况和物业的利润，受所在区域、经营租金、业者经营水平、消费人流量等因素的影响，其中区域效应决定租金，人流量又决定区域效应。业态是关键因素，投资者的经营管理能力和经验也很重要（wangpuonline）。
如何选择合适的商铺
选准好投资商铺的地段、价位、时机，充分把握相关政策、了解周边的配套和设施变迁，是投资者不容忽视的课题。投资专家认为，商铺投资能否成功，取决于四个要素，一地段，二交通，三位置，四管理模式（wangpuonline）。
1、首先是地段。地段是决定商铺价值性的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标识的商场才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场，中关村E世界、海龙、鼎好等项目组成了商贸核心的雏形。
2、其次是交通。商业设施的选址必须是交通可达性较好的地点。在商业的追求较大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。比如北京海龙有多条公交的支持，正在修建的地铁4号线和10号线，中关村E世界将受益较大。
3、商铺的具体位置。一层的商铺价值性永远较高，售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。比较而言，普通投资者选择三、四层的商铺投资风险较小，回报可观。
4、商场的经营管理方式。包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。
2. 投资铺面和买铺面有啥区别
投资铺面是为了看好这一行业，对这一行业进行投资最后获得收益。而买铺面有可能会住进去，也有可能从事商务的买卖，具体做什么生意可以自由决定。
3. 如何投资商铺
看人气是永久旺还是分时段旺
说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考：
静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。
动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它"商圈"或者"几级商业中心"的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。
我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。
谨防高回报率的承诺
现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨。很奇怪，为何15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心，不负责任。
商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。
我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。
要看商铺的前景商业环境
考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，这哪里又是15%的概念。
我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，以至于更多的东西。
闹市区并不一定好
选择专业市场，一定不会选择在闹市区，因为那里的交通实在太繁忙了。所以，开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上，也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。
产品特色很重要
如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，产品是否有特色也是能否成功的关键之一。专业市场往往经营的是同类产品，相互之间的竞争非常激烈。所以，如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方，生存下去就比较困难了。
要考虑市场的知名度
专业市场不同于住宅商铺等，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。知名度就是一个品牌，对于吸引客源具有着很重要的作用，如果做到了良性循环，就可以维持专业市场的兴旺。
政策因素不可忽略
与住宅商铺相比，政策因素对专业市场的影响也是很大的，这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见。专业市场开在哪里，肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响，由于此类原因最后被关闭的市场不在少数。所以，多了解一些当地政府的政策，也是你在投资前应该要做的一项“功课”。
4. 商铺投资
商铺投资之精打细算
住在杭州网站
近来，投资商铺已经成为众多投资者的热门话题。但是，一般的投资者在投资商铺时，往往只是凭借自己的直觉和简单分析，缺乏一些科学理性的依据。那么，对于商铺的投资者来说，究竟有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢？为此，记者带着有关问题走访了浙江中原物业顾问有限公司策划部主任王冬先生。
商铺投资学问还挺大的，不仅需要对当前的市场有密切的关注，还需要对市场有一定的前瞻性和理性判断，在此基础上，再加上科学的技术经济分析，才能使得商铺投资更具有合理性。因为商铺的价值不仅取决于房地产本身的价值，更取决于商铺的商业价值，即在未来十几年甚至更长的时间里，商铺所有者可获得的巨大商业利润。
老百姓在购买商铺的时候，其他的因素考虑得往往比较少，有的甚至连银行利率都不考虑。在此，我们为商铺投资者介绍几种商铺投资的经济可行性分析方法，大家不妨一试。
商铺投资收益分析
消费者在进行商铺投资时，最关心的往往是商铺的价格和投资的回收期，收益分析即通过每年能收回的商铺净收益来测算商铺的价值。设商铺的价值为P，则P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，A为商铺每年的净收益，i为行业的基准收益率，n为商铺使用年限。其中，A表示的年净收益，可由潜在毛收入减去经营（或运营）成本、空置费用求得；i表示行业的基准收益率，除了取决于商铺日后经营的不同行业收益率外，还与银行的利率、通货膨胀系数等众多因素相关。在杭州，目前各个行业的基准收益率一般在5%-10%上下浮动；n表示商铺的有效使用年限，一般取15~20，虽然商业用地的使用年限一般是40年，但我们还需考虑到房屋的折旧、房屋的空置率等因素。投资者可将由此公式得出的商铺价值与商铺的实际价值作一比较。
商铺投资财务分析
投资需要的资金一般来自自有资金和银行贷款，从银行贷款搞投资的投资者最关心的应该是商铺的年租金收入能否满足他所需的投资回报率。假设投资者的自有资金是P1，银行贷款为P2，投资者希望的投资报酬率为i1，月贷款利率为i2，贷款期限为n，则年获得租金A1=（P1×i1）/[1-1/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）/[1-1/（1+i2）^n]。
例如，一投资商欲购买一个200平方米的商铺，价格为32000元/平方米，银行提供10年6成贷款，利率为6.25%，该投资商要求投资报酬率为10%，考虑到商铺的保值增值性，10年后商铺的总价相当于投资额的95%，则有：
①商铺总价=32000×200=640万元，其中自投资金P1=640×0.4=256万元，银行贷款P2=384万元
②10年后商铺总价=640×0.95=608万元
③在自设资金报酬率为（i1）为10%，年限为10年的情况下，设年租金为A1，则根据公式，可求得年获得租金A1=416628.2元
④年贷款利率为6.25%，则年还款额为501924元
⑤年投资成本=年获得租金（A1）+年还款-10年后的商铺总价/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元
即若投资者在10年内每年可获得310552.2元以上的利润就可以购买该商铺，偿还银行贷款后，投资者获得年投资报酬率为10%，10年后投资者获得一个完全产权的商铺。大家可按以上步骤对自己想要投资的商铺作一科学计算。
5. 投资商铺需了解这些
购买了商铺，并不意味着能够旱涝保收、坐享其成了。面积一样的商铺适合什么样的商业类型？周边的消费水平，能支撑什么档次的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利？这些问题都要搞清楚，作为投资者，虽然不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但购买商铺，心里得有本清晰的账。
投资要有理性认识
不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。
要对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。
选址注意周围人流量
选址商铺一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。
6. 投资商铺有什么要注意的呢
1.考虑商铺的形态
一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小。
而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关。
2.考虑商铺的经营项目
经营项目不同，所属业态自然不同。
业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模
而“规模效应”对于初次投资者比较有利。
3.商铺区域的选择
熟悉的区域是优选，对市场进行详细的调查与分析，亲自了解区域全面信息。
不要仅仅查看区域分析报告或从别人口中了解的不客观或者不全面的信息，商铺地点较好选择投资者个人比较熟悉的区域。
4.楼层的选择
租金往往最能体现商铺的价值，一楼的商铺往往较好租，租金也高，对投资者也最有保障。
临街商铺要优先选择，如果投资者选择经营大型商场中的店铺，那么就要受约于商场制定的各种条件，从而对利润率和经营者的个人时间支配等方面都有影响。
5.计算商铺使用率
有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。
6.考虑相关政策。
如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。经营商铺是长线投资，对政策的依赖性强以保证商铺价值的提升。
7.考虑商铺所在地的商业成熟度。
成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。
两种地带的商铺有各自的投资价值，也存在各自的投资风险，需引起足够重视。
8.考虑商铺的后期经营管理。
商铺更多的风险来自于后期的经营管理。
如果经营管理不善，就意味着投资的绝对失败，所以要提前考察好商管的运营实力。
7. 房地产投资，和商铺投资，是什么意思，说的越详细越好
房地产投资包括商铺投资
房地产分为多种，住宅，别墅，公寓，写字楼，商铺等，这些不过就是产权和单价的不同
回报率的话，只要包租的，还可以，稳定
一般投资都是低价买前景好的商铺，高价卖出，这个升值后，才能挣不少钱的
不过商业性质的后期不好出手，税费太高，看在城市哪个地段，地段好就不用担心出手的问题
8. 投资商铺有什么风险
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9. 什么是商铺投资
所谓商铺投资，是指投资者为了赚钱而投入一定资金，购买商铺的经济行为。
优势
投资者门槛
一：它不像股票投资需要投资者具有相当完备的专业知识、需要投资者具备相当灵活的信息获取机制、需要投资者成天盯着盘子看、需要投资者具备巨大的风险承受能力。它需要的是个人的市场感觉和强大的资金支持。
二：也不像实业投资有很大的进入 门槛，讲究规模，讲究实力。因为商铺投资带有一定的运气性。
三:也不是投资所能具备的。因为今天的住宅，能够升值的不多，倒是经常碰到 减值的案例。因为住宅建筑永远是缺陷的艺术。 商铺投资带有一定的稳定性。
资金方面
需要资金时还可以用它作为抵押品，获取信贷资金。在它被抵押时，你仍可用各种灵活形式加以经营，并仍可作为临时住所
优势所在
商铺投资不像住宅投资：再好的住宅，一旦被建造出来，它的缺陷就同时被发现，但改不了了，只有去建更好的。其结果是：更好的住宅出来时，原来的住宅贬值了。而商铺就不同了。一旦市场成为旺市，那它就越老越值钱，就能达成“一铺旺三代”的理想境界。
劣势
商铺总价较高时，对投资者的资金要求也相对较高。商场如战场。古语云?“知己知彼，百战不殆”。因而在选择商铺时要清楚自己的弱项和劣势。也就是说，对各个项目的弱项与劣势的掌握，有利于权衡和取舍哪个项目更适合自己投资，有利于趋利避害。如果打算自主经营的话，自己是否有一定的相关从业经历和经验，自己可能没有经商的经验和雄厚的资金，或有相关的资源等。有没有形成自己的经营网络，有没有在外面叫得响的、具有自己特色的产品；若是统一经营时，和区域内的竞争对手相比，经营管理团队够不够专业，操作经验丰富与否、有没有优良的服务体系，业态业种的组合怎样，其中的哪一项确实是自己的弱项和劣势，从而采取针对性措施，扭转这种不利的局面或规避这方面的风险。
10. 投资商铺应该注意什么
首先应去国土部门了解你准备投资的商铺所在区域市政规划方面内容，如该商铺周边是否要建天桥，人行道与车行道之间是否要建围栏，路面是否拓宽等。像天桥的建立，对于两边的商铺而言，就容易“破局”，这是投资商铺时的“大忌”。