信托87号

❶ 房地产估价案例

目录 房策网 http://www.fangce.net
座落位置及邻近环境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5
地块资料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
业权状况 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
评估地块现状 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11
国中星城项目开发概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11
长沙房地产市场综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12
评估物业概况及评估基准⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16
评估结果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18
附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置图
附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用权转让合同和土地使用证
附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要
附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片
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座落位置及邻近环境
长沙市位置
长沙位于湖南省东北部，湘江下游，具有3000多年历史，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，风景秀丽，人文荟萃。有爱晚亭、岳麓书院、开福寺、桔子洲等名胜古迹。
长沙市区依山傍水，地势西南高东北低。岳麓山最高处海拔297米。属中亚热带季风湿润气候，四季分明，春末夏初多雨。年平均气温16.8-17.2℃。降水量1300毫米。无霜期275天。长沙市区内。
人口，地域及行政区
长沙市是湖南省省会，是全省政治、经济、科教、信息、文化和金融中心。
长沙市总面积11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里，建城区面积128平方公里。根据现时的行政区域划分，长沙市现辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡三县及浏阳市,共有52个街道办事处，76个建制镇，44个乡。
长沙市总人口587.09万人，其中非农业人口191.89万人，市区人口180.77万人。人口密度为每平方公里3083人。
长沙市之经济条件
2003年，长沙国民经济持续，稳定、快速增长。全市全年实现国内生产总值928.22亿元，同比增长14.0%;一、二、三产业比重为8.9:42.5:48.6。2003年完成全社会固定资产投资494.97亿元，对外经贸态势良好，全年进出口总额(海关口径)20.44亿美元，其中出口总额10.98亿美元，进口总额为9.46亿美元;全年利用外资项目(企业)达122个,合同外资金额7.77亿美元，实际使用外资金额5.02亿美元。城市居民人均可支配收入为9932.52元，城市居民人均消费性支出8330.40元，农民人均可支配收入为3647元，农民人均纯收入为3745元。目前，长沙已进入全国综合经济实力一类城市行列，在全国219个地级市中排第19位。
工业 长沙建立了具有特色的工业体系，机械、电子、家
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电、食品、建材等行业的一批骨干企业形成规模，发展了彩管、计算机、卷烟、汽车电器、空调器等30个重点产品，100多种产品远销世界各地。长沙正在重点扩大电子信息、烟草食品、机械制造、新型材料、生物医药五大类支柱产业，打造高档卷烟、电子信息、汽车、绿色家电、工程机械、新型材料、生物医药、精细化工、精品纺织和食品加工等10大长沙工业标志性工程。
农业 长沙素有"渔米之乡"的美称，"毛尖"、"浏阳金橘"以及"春花李"、"北山梅"等构成长沙鲜明的地方农业特色。目前，长沙农业正由传统农业向市场型农业、生态农业、科技农业、城郊农业转变。农村产业结构日趋合理。果蔬、花卉、药材种植和乳业养殖强劲增长。
商业 自古商贸发达，商贾云集，素为江南的重要商品集散中心。长沙的流通产业成为最具有活力的优势产业，市场建设蓬勃发展，形成了多元化、多层次消费的商业网络。2003年全年实现社会消费品品零售总额452.00亿元，同比增长2.69%。
金融 长沙是湖南的金融中心，现有金融网点1000余家。2003年金融形势良好，全年金融机构现金收入3879.22亿元，同比增长19.12%；金融机构现金支出3816.46亿元，同比增长19.73%；货币回笼62.76亿元。年末金融机构各项存款余额（本外币合计，下同）1598.70亿元，比年初增加存款305.46亿元，其中城乡居民储蓄余额704.85亿元，比年初增加存款111.70亿元；金融机构贷款余额1629.42亿元，比年初增加贷款362.67亿元，其中短期贷款余额680.13亿元，比年初增加贷款122.85亿元。保险市场、信托投资、期货交易、证券交易、外汇交易等日趋活跃。
长沙市之交通及区域条件
长沙市交通发达，有京广铁路、石长铁路、长常高速公路经过。黄花国际机场已开通多条国内国际航线。内河航运便利，湘江穿城而过。形成了航空、铁路、公路、水运网络：
航空 长沙黄花机场是八十年代末兴建的国家一级机场，可供大中型飞机日夜起降，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等大中城市。
铁路 京广铁路贯穿南北，湘黔、浙赣两线连接东西。长沙已成为全国较大的铁路运输枢纽。
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公路 公路四通八达，以国、省道为主脉，县乡道为 支脉，通车里程达910多公里。北京至深圳的107国道和厦门
至成都的319国道交汇于长沙。高速公路通达省内各大城市。
港口 长沙港口可通江入海。全市港区自然岸线长95公里，800吨船舶可四季通航，4-9月可通航2000吨货轮。境内外航运公司正在长沙开展远洋货运业务。
雨花区之
区域条件
长沙市雨花区像一颗璀璨的明珠，镶嵌在长沙市的东南门户，辖7个街道办事处、1个乡、1个镇，总面积115.2平方公里，总人口50.2万,其中常住人口38.6万。雨花区紧邻黄花国际机场、长沙火车站，京珠高速公路横贯全区，区内有长沙汽车南站、火车货运南站和"五纵三横"的公路网络，区位优势明显，交通十分便利。
重要的工业基地: 雨花区汇聚了数百家电子、食品、烟草、医药、化工、机械、冶金企业。区内有银河信息、九芝堂药业、海利化工、长沙卷烟厂、浦沅机械等多家上市公司和国内外知名企业。近年来，区内相继引进了宏生堂药业集团、亿利达中央空调、天剑服饰、庐山实业、亚华种业、世达高新等大型企业前来投资创业。占地15平方公里的湖南环保科技产业园是湖南省重点项目，已被列入长沙市“二区六园”重点建设项目，随着长株潭经济一体化进程的加快和火星路的拉通，该园在长沙“三化”进程中必然扮演重要角色，也是各工业企业发展的黄金宝地。
发达的商贸业: 长沙商界有句口头禅：湖南市场在长沙，长沙市场看“雨花”。雨花区有29大专业市场，14大集贸市场。东塘商业广场车水马龙、人流如织，宛如一个天然的聚宝盆；高桥大市场是全国八大综合批发市场之一，1998年成功举办了全国秋季糖酒交易会。高桥建材市场是全国规范化市场。红星农副产品大市场是国家农业部定点市场，每年一届的湖南（国际）农博会在此举办。2001年为期一周的第三届农博会参会人数达70多万人次，成交金额45.5亿元，人气之旺，成交之火爆，堪称湖南展会之最。目前，红星市场正扩大规模2000亩，投资3亿元，建成全国一流的中国现代农业博览交易中心。
秀丽的自然风景： 雨花区有“小花都”的美称，被誉为生态城区，区内有被喻为天然氧吧的湖南省森林植物园，有同升
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湖山庄、名都花园、颐美园、碧翠园等一批特色鲜明、风景如画的建筑群落。
良好的投资环境： 近年来雨花区区委、区政府全力打造良好的招商引资软环境，制定实施了《关于进一步优化投资环境的若干规定》和《关于加速经济发展的奖励办法》，对来雨花区发展的投资者从机制和政策上予以保护、扶持和奖励。同时，区“代办服务中心”实行“一个窗口”收费，“一条龙”服务，免费为投资者代办从立项到审批的所有行政审批手续，尽最大可能为投资者提供最大的优惠和便利条件。
评估物业位置
长沙国中星城项目评估地块位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，占地650亩，紧临400多亩体育文化休闲公园，其区位优势明显。
邻近环境及
建筑物
国中星城项目北部是长沙市的商贸中心区，有三湘、高桥等大市场；西边紧临长沙中心城区，距东塘商业圈仅2公里；南边有湖南省体育运动技术学院；东边则是 “五城会”的网球馆和跳水馆。
物业之交通条件
该物业周边交通颇为便捷。160、156、121、147、159路公交车可以到达。
物业坐落之位置详见附件一[位置图]。
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地块资料
地块面积
及范围
根据 贵公司之提供，该物业地块为不规则外形，占地面积约为336202.77平方米。该地块位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，紧临400多亩体育文化休闲公园。
地块之地势
该地块之地势呈小山坡状，并不十分平整。
业权状况
中华人民
共和国
土地使用
制度
按中华人民共和国宪法第十条于一九八八年所修订之条文，建立了土地使用权与土地所有权之分别。自此，土地使用权之权益均可在中国转让、赠予、出租、抵押。市级地方政府可透过协议、招标或拍卖方式出让土地使用权予国内或外资机构。一般情况下，土地使用权出让金将按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，可领取【国有土地使用证】。
土地使用者同时需要支付其它配套公用设施费用及拆迁赔偿费用予原居民。待物业建筑完成后，当地房屋土地管理局将发出【房地产权证】，以证明该物业之土地使用权及房屋所有权。
国有土地使用权转让合同
根据中国湖南省长沙市国土资源局（转让方）和长沙国中星城置业有限公司（受让方）于二OO一年七月十六日签订的土地使用权转让合同，长沙国中星城置业有限公司受让该地块土地使用权，受让土地面积336202.77平方米，出让土地面积为336202.77平方米。土地规划用途为住宅，容积率限制为R06、R18<2.2; R11<1.0,。土地使用年期为70年。

评估地块现状
根据我们实地视察，评估地块一期项目（占地面积218亩）已经开始正式动工，位于一期内的万国商业广场完成结构封顶，一期内的售楼处也已建好；另外，一期的1，2，3号酒店式公寓处于正负零阶段，并且完成了电梯订货。
二、三期土地仍未完成动拆迁工作。
国中星城项目开发概况
国中星城项目位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，紧临400多亩体育文化休闲公园。该项目具有鲜明的特点，即在该地块上打破建设住宅项目的常规，开发出全新的商业区，为新市心创造全新国际同步的新生活价值。该项目目标定位于一座集娱乐、休闲、餐饮、购物、酒店于一体的万国风情新城。
根据 贵公司所提供的发展计划，长沙国中星城项目预计分三期进行开发，各期的发展项目总结如下：
一期项目：
（除写字楼）预计竣工日期为2005年9月，写字楼建成日预计为2006年底
物业名称
面积
(平方米)
民居式酒店
63,370
公寓式酒店
94,399
1-8号酒店裙房
33,455
主席行宫
4,683
SPA
12,124
写字楼（两幢，2006年年底完工）
44,188
车库
56,707
万国商业广场
54,169
威尼斯商业街
27,307
________
合计： 390,402
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二、三期项目：
二期预计竣工日期为2006年底，三期预计竣工日期为2008年年初
物业名称
面积
(平方米)
二期别墅
108,579
三期多层，小高层（1500元标准精装修房）
288,639
三期车库
46,639
二，三期商业
24,311
会所
8,500
________
合计： 476,668
评估对象
本次我们的评估对象为两个：一为国中星城项目在估值基准日，即2004年3月24日，土地连同在建工程的公开市场价值；二为国中星城项目在估值基准日，即2004年3月24日，处于下列主要的假定条件下的一、二、三期未来开发总价值：
（1） 估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号），已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用。
（2） 估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期已经全部竣工，并且可以合法出售或出租经营。
（3） 在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期全部竣工的项目按「长沙国中星城置业有限公司」既定景观设计、结构建筑标准、外立面建造标准、内部装修标准以及修建性详细规划整体建设完成，并实现贵公司关于该项目将形成长沙市新的商业附中心的预测。

评估结果
综合以上所述，我们假设该地块之一期土地使用年期为50年，作为综合用途；二、三期土地使用年期为70年，作为住宅用途；该地块总面积为336202.77平方米，容积率R06、R02<2.2; R11<1.0，并假设该地块现时为空置状态并可交吉出售的情况下，于二零零四年三月二十四日之公开市场价值为：人民币583,000,000(人民币伍亿捌千叁佰万元整)。
此外，我们认为在估值基准日，即二○○四年三月二十四日，
a. 如果长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号），已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用
b. 如果长沙国中星城项目一、二、三期已经全部竣工，并且可以合法出售和出租经营；
c. 如果在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期全部竣工的项目按「长沙国中星城置业有限公司」既定景观设计、结构建筑标准、外立面建造标准、内部装修标准以及修建性详细规划整体建设完成，并实现贵公司关于该项目将形成长沙市新的商业附中心的预测；
则上述中国湖南省长沙市国中星城一、二、三期房地产开发项目开发总价值约为：人民币4,556,000,000元(大写人民币肆拾伍亿伍仟陆佰万元整) 。
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各期项目分项评估值明细：
一期项目
（万元）
二、三期项目
（万元）
合计
（万元）
评估值:
242,815
212,759.8
455,574.836
一期项目：
（除写字楼）预计竣工日期为2005年9月，写字楼建成日预计为2006年底
物业名称
面积
(平方米)
分项评估值
（单位：万元）
民居式酒店
63,370
44,359
公寓式酒店
94,399
61,359.35
1-8号酒店裙房
33,455
28,102.2
主席行宫
4,683
2,809.8
SPA
12,124
8,244.32
写字楼（两幢，2006年年底完工）
44,188
15,465.8
车库
56,707
6,294.477
万国商业广场
54,169
50,648.015
威尼斯商业街
27,307
25,532.045
________
________
合计：
390,402
242,815
二、三期项目：
二期预计竣工日期为2006年底，三期预计竣工日期为2008年年初
物业名称
面积
(平方米)
分项评估值
（单位：万元）
二期别墅
108,579
65,147.4
三期多层，小高层
288,639
115,455.6
三期车库
46,639
5,176.929
二，三期商业
24,311
21,879.9
会所
8,500
5,100
________
________
合计：
476,668
212,759.8
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如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。
******************************
此致
代表
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司
____________
顾悦如
估价部助理董事
中国注册房地产估价师
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附件一
第22页

附件二
第23页

附件三
第24页

附件四

❷ 西安都有哪些证券公司营业部求具体地址。。。有木有人总结。。。

您好
说起来太多了，另外您应该看一下股票专家的文章【http://jingyan..com/article/1612d500414bede20e1eeef5.html】这是我喜欢的专家您可以参考看看。
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中国信达信托投资公司西安证券交易营业部 文艺北路 7806147

❸ 信托业务和资管业务的区别是什么

信托是银监事前审批，资管是证监事后备案，从发行难度和发行效率上都是资管胜出。
信托由于有刚性兑付的潜规则，因此整体来说风控更严，之前有段时间信托产品也确实比资管产品好卖，但是最近出的事情让投资人对刚性兑付的信心在动摇，且资管暂时也还没出现无法兑付的案例，所以投资人对资管产品的热情不减。
资管还分为券商的资管计划和基金子公司的资管计划。现在基金子公司受到的限制最少，路子也最野。券商在集合资管方面虽然受限制较多，但由于券商有营业部等渠道优势，募集能力远高于基金子公司，现在的基金子公司一般都过三方来销售产品。
今年年初证券业协会出的124号文及其补充通知里对券商资管又收紧了，提高了银证合作银行方面的总资产要求，因此未来很多银信合作及银证合作的业务会被基金子公司抢食。
资管和信托的区别补充：
价格因素，二者计提风险资本要求不一样，所以券商廉价。
之前一部分通道业务本身就是券商提供的客户，碍于自己不能做，所以联系信托。87号文过后，自家养的鸡能自己吃，干嘛还拿出去给别人。
谈及刚兑，无论信托，资管也同样面临刚兑，不过12年底13年初才开始起步的资管，按平均2年的项目存续期来讲，只不过是还没露头而已。

❹ 南宁旅游攻略必去景点推荐

青秀山：龙象塔远望山水

南宁海底世界位于南宁市人民公园内，这里拥有300多种海洋生物，游客可以欣赏它们的多姿多彩，还可以喂食，与它们亲密接触。漫步在景区内的“海底隧道”，仿佛置身海底世界。这里还有众多精彩表演，游玩时可不要错过。

❺ 本人87年，已婚一年，夫妻月收入1.4W，每月开支3K，车贷1700；存款8万。请问适合买房还是投资理财

买房

❻ 87年美国股灾后多长时间才恢复元气

我们以1987年10月19日（“黑色星期一”）的美国股灾来看货币政策应对。这一天，道琼斯指数重挫了508.32点，跌幅达22.6%，创1941年以来单日跌幅的纪录。6.5小时之内，纽约股指损失了5000亿美元，相当于美国GDP的1/8，许多百万富翁一夜之间沦为贫民，并引发全球股市暴跌的多米诺骨牌效应。
股市作为经济的晴雨表，长期内反映实体经济基本面，但当实体经济基本面并无重大变化时，股市剧烈波动会通过外溢效应产生巨大的恐慌效应，进而冲击实体经济。美国1987年的“黑色星期一”就属于这种情况。当时的美国经济尽管告别了上世纪50-60年代的黄金时期，但也处于新旧经济模式转换的低速增长时期，但并没有出现1929-1933年的经济大萧条，基本面还算健康。
然而，1987年10月19日的前一周，坏消息不断，美国财长宣布美元或主动贬值、上市公司并购税收优惠取消、传言海湾战争升级、8月份贸易赤字巨大等，加上3-9月份联邦基金利率上调，被认为是“黑色星期一”的导火索。根本原因是，美国高速增长期结束，新经济诞生困难，生产型投资不足；美国政府推行“新经济政策”，扩大财政支出、减低税收、吸引外资流入，加上股票投资免税，全球资金进入美国股票市场，出现虚假繁荣。同时，布雷顿森林体系瓦解，美元预期贬值，上世纪80年代美国财政赤字和债务创纪录，加大了贬值压力，表面繁荣的股市存在巨大的做空动力，而期货看空“卖压”和现货下跌形成的共振和瀑布效应加重了下跌。
股灾发生时，美国果断地干预市场。首先，1987年10月20日开市前，美联储发布了一个简短但掷地有声的申明，“为履行中央银行智能，联储今天正式宣布，已准备就绪为支撑经济和金融体系提供流动性”，支持商业银行为股票交易商继续发放贷款；同时，里根总统和财长贝克均表示，“这次股市崩盘与美国健康的经济是不相称的，美国经济非常稳定”。
其次，尽一切可能给市场提供流动性，防止“资金失血”导致的非理性下跌，包括公开市场操作、降低联邦基金利率、放宽联储出借债券的规则。股灾发生后，联储于10月20日大量购买政府债券，使得联邦基金利率当日内下行近60个基点，并于11月4日正式调整联邦基金目标利率（降息），并宣布联储立即向银行的注资已就绪。
再次，美联储鼓励金融机构与客户共渡难关，特别是商业银行对经纪商和交易商的贷款不能断。由于美联储流动性供给承诺，极大地提振了士气，各州主要商业银行马上宣布降低优惠利率，化学银行（Chemical Bank）迅速增加4亿美元的证券贷款，银行家信托公司也表示在任何情况下都会保证客户的资金需要。
同时，面对股价被低估的问题，小公司带头赎回公司股票，并带动福特、霍尼威尔等大公司大面积赎回。在股灾发生的一周内，大公司约有650家公司公开宣布，要在公开市场上回购本公司的股票，大部分发生在“黑色星期一”那天。这说明，上市公司的实际信用远远超过股票市场所反映出的股票牌价，股价超跌。
政府官员打气，宣传美国经济运行良好，美联储承诺流动性补给，加上主要商业银行积极提供流动性，市场信心逐渐恢复。1987年10月20日中午12点30分到下午1点，道琼斯指数从1717点回升到1825点，到下午3点半，已上升到1915点，整个交易日共上升176点，股灾结束。
1987年以后，在交易机制设计方面，美国正式采取了熔断机制（Circuit Breaker），即对合约在达到涨跌停板之前设置某一价格，使合约买卖报价在一段时间内只能在这一价格范围内交易的机制，即暂停交易，这是防范股指恐慌性下跌的应急举措。例如，道琼斯指数比上一交易日下挫250点，交易暂停1小时；下挫400点，交易暂停2小时。
值得注意的是，治病先止血是应急之举，止血后及时进行监管革新才是关键。美国金融风险的历史也是监管不断完善和创新的历史，如1929年10月28日的“黑色星期一”，证明古典和新古典经济学“自由放任”的监管是不合适的。随后，《1933年证券法》、《1934年证券交易法》、《1938年曼罗尼法》等法规相继建立，开启了美国现代金融监管。
针对1987年“黑色星期一”暴露出的投机炒作，美国证券交易所推出了80A规则，防止套利交易者在股市上升或下跌达到一定幅度时，通过推高或打压成分股现货价格来影响期货指数而获利的行为，此规则被称为80A项圈规则（CollarRule）；同时，期货合约价格超过某一波幅时，会将其导入一个单独交易系统，并等待5分钟并确定买卖不平衡程度，5分钟后交易指令才有资格执行，此规则被称为80A靠边规则（Side-carRule）。
目前，我国资本市场产品创新、业务创新、融资渠道创新非常迅速，资本市场牌照不断放宽，金融混业化趋势明显，资产价格对货币政策的影响深化、复杂化，货币政策机制设计和操作不可能不考虑资产价格。特别是，在杠杆交易频繁的情况下，股市上涨加杠杆、股市下跌减杠杆，极易引发非理性投资和快速上涨或下跌的现象，这在过去是没有的，与美国1987年期货放大效应引发的“黑色星期一”有类似的地方。因此，在股指急涨急跌时，可采取类似于美国的应急措施，比如及时的流动性补给、暂时中断交易、鼓励股东回购提振士气。

❼ 根据营改增的有关规定，下列各项中，不属于免征增值税的有（ ）。 A

2016营改增全面实施后免征增值税的40个项目相关内容
(一)托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务。
托儿所、幼儿园，是指经县级以上教育部门审批成立、取得办园许可证的实施0-6岁学前教育的机构，包括公办和民办的托儿所、幼儿园、学前班、幼儿班、保育院、幼儿院。
公办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指，在省级财政部门和价格主管部门审核报省级人民政府批准的收费标准以内收取的教育费、保育费。
民办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指，在报经当地有关部门备案并公示的收费标准范围内收取的教育费、保育费。
超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，不属于免征增值税的收入。
(二)养老机构提供的养老服务。
养老机构，是指依照民政部《养老机构设立许可办法》(民政部令第48号)设立并依法办理登记的为老年人提供集中居住和照料服务的各类养老机构;养老服务，是指上述养老机构按照民政部《养老机构管理办法》(民政部令第49号)的规定，为收住的老年人提供的生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务。
(三)残疾人福利机构提供的育养服务。
(四)婚姻介绍服务。
(五)殡葬服务。
殡葬服务，是指收费标准由各地价格主管部门会同有关部门核定，或者实行政府指导价管理的遗体接运(含抬尸、消毒)、遗体整容、遗体防腐、存放(含冷藏)、火化、骨灰寄存、吊唁设施设备租赁、墓穴租赁及管理等服务。
(六)残疾人员本人为社会提供的服务。
(七)医疗机构提供的医疗服务。
医疗机构，是指依据国务院《医疗机构管理条例》(国务院令第149号)及卫生部《医疗机构管理条例实施细则》(卫生部令第35号)的规定，经登记取得《医疗机构执业许可证》的机构，以及军队、武警部队各级各类医疗机构。具体包括:各级各类医院、门诊部(所)、社区卫生服务中心(站)、急救中心(站)、城乡卫生院、护理院(所)、疗养院、临床检验中心，各级政府及有关部门举办的卫生防疫站(疾病控制中心)、各种专科疾病防治站(所)，各级政府举办的妇幼保健所(站)、母婴保健机构、儿童保健机构，各级政府举办的血站(血液中心)等医疗机构。
本项所称的医疗服务，是指医疗机构按照不高于地(市)级以上价格主管部门会同同级卫生主管部门及其他相关部门制定的医疗服务指导价格(包括政府指导价和按照规定由供需双方协商确定的价格等)为就医者提供《全国医疗服务价格项目规范》所列的各项服务，以及医疗机构向社会提供卫生防疫、卫生检疫的服务。
(八)从事学历教育的学校提供的教育服务。
1.学历教育，是指受教育者经过国家教育考试或者国家规定的其他入学方式，进入国家有关部门批准的学校或者其他教育机构学习，获得国家承认的学历证书的教育形式。具体包括：
(1)初等教育：普通小学、成人小学。
(2)初级中等教育：普通初中、职业初中、成人初中。
(3)高级中等教育：普通高中、成人高中和中等职业学校(包括普通中专、成人中专、职业高中、技工学校)。
(4)高等教育：普通本专科、成人本专科、网络本专科、研究生(博士、硕士)、高等教育自学考试、高等教育学历文凭考试。
2.从事学历教育的学校，是指：
(1)普通学校。
(2)经地(市)级以上人民政府或者同级政府的教育行政部门批准成立、国家承认其学员学历的各类学校。
(3)经省级及以上人力资源社会保障行政部门批准成立的技工学校、高级技工学校。
(4)经省级人民政府批准成立的技师学院。
上述学校均包括符合规定的从事学历教育的民办学校，但不包括职业培训机构等国家不承认学历的教育机构。
3.提供教育服务免征增值税的收入，是指对列入规定招生计划的在籍学生提供学历教育服务取得的收入，具体包括：经有关部门审核批准并按规定标准收取的学费、住宿费、课本费、作业本费、考试报名费收入，以及学校食堂提供餐饮服务取得的伙食费收入。除此之外的收入，包括学校以各种名义收取的赞助费、择校费等，不属于免征增值税的范围。
学校食堂是指依照《学校食堂与学生集体用餐卫生管理规定》(教育部令第14号)管理的学校食堂。
(九)学生勤工俭学提供的服务。
(十)农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。
农业机耕，是指在农业、林业、牧业中使用农业机械进行耕作(包括耕耘、种植、收割、脱粒、植物保护等)的业务;排灌，是指对农田进行灌溉或者排涝的业务;病虫害防治，是指从事农业、林业、牧业、渔业的病虫害测报和防治的业务;农牧保险，是指为种植业、养殖业、牧业种植和饲养的动植物提供保险的业务;相关技术培训，是指与农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护业务相关以及为使农民获得农牧保险知识的技术培训业务;家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务的免税范围，包括与该项服务有关的提供药品和医疗用具的业务。
(十一)纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入。
(十二)寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动的门票收入。
(十三)行政单位之外的其他单位收取的符合《试点实施办法》第十条规定条件的政府性基金和行政事业性收费。
(十四)个人转让著作权。
(十五)个人销售自建自用住房。
(十六)2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。
公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。
(十七)台湾航运公司、航空公司从事海峡两岸海上直航、空中直航业务在大陆取得的运输收入。
台湾航运公司，是指取得交通运输部颁发的“台湾海峡两岸间水路运输许可证”且该许可证上注明的公司登记地址在台湾的航运公司。
台湾航空公司，是指取得中国民用航空局颁发的“经营许可”或者依据《海峡两岸空运协议》和《海峡两岸空运补充协议》规定，批准经营两岸旅客、货物和邮件不定期(包机)运输业务，且公司登记地址在台湾的航空公司。
(十八)纳税人提供的直接或者间接国际货物运输代理服务。
1.纳税人提供直接或者间接国际货物运输代理服务，向委托方收取的全部国际货物运输代理服务收入，以及向国际运输承运人支付的国际运输费用，必须通过金融机构进行结算。
2.纳税人为大陆与香港、澳门、台湾地区之间的货物运输提供的货物运输代理服务参照国际货物运输代理服务有关规定执行。
3.委托方索取发票的，纳税人应当就国际货物运输代理服务收入向委托方全额开具增值税普通发票。
(十九)以下利息收入。
1.2016年12月31日前，金融机构农户小额贷款。
小额贷款，是指单笔且该农户贷款余额总额在10万元(含本数)以下的贷款。
所称农户，是指长期(一年以上)居住在乡镇(不包括城关镇)行政管理区域内的住户，还包括长期居住在城关镇所辖行政村范围内的住户和户口不在本地而在本地居住一年以上的住户，国有农场的职工和农村个体工商户。位于乡镇(不包括城关镇)行政管理区域内和在城关镇所辖行政村范围内的国有经济的机关、团体、学校、企事业单位的集体户;有本地户口，但举家外出谋生一年以上的住户，无论是否保留承包耕地均不属于农户。农户以户为统计单位，既可以从事农业生产经营，也可以从事非农业生产经营。农户贷款的判定应以贷款发放时的承贷主体是否属于农户为准。
2.国家助学贷款。
3.国债、地方政府债。
4.人民银行对金融机构的贷款。
5.住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放的个人住房贷款。
6.外汇管理部门在从事国家外汇储备经营过程中,委托金融机构发放的外汇贷款。
7.统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。
统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。
统借统还业务，是指：
(1)企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位，下同)，并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。
(2)企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。
(二十)被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务。
被撤销金融机构，是指经人民银行、银监会依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。除另有规定外，被撤销金融机构所属、附属企业，不享受被撤销金融机构增值税免税政策。
(二十一)保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入。
一年期以上人身保险，是指保险期间为一年期及以上返还本利的人寿保险、养老年金保险，以及保险期间为一年期及以上的健康保险。
人寿保险，是指以人的寿命为保险标的的人身保险。
养老年金保险，是指以养老保障为目的，以被保险人生存为给付保险金条件，并按约定的时间间隔分期给付生存保险金的人身保险。养老年金保险应当同时符合下列条件：
1.保险合同约定给付被保险人生存保险金的年龄不得小于国家规定的退休年龄。
2.相邻两次给付的时间间隔不得超过一年。
健康保险，是指以因健康原因导致损失为给付保险金条件的人身保险。
上述免税政策实行备案管理，具体备案管理办法按照《国家税务总局关于一年期以上返还性人身保险产品免征营业税审批事项取消后有关管理问题的公告》(国家税务总局公告2015年第65号)规定执行。
(二十二)下列金融商品转让收入。
1.合格境外投资者(QFII)委托境内公司在我国从事证券买卖业务。
2.香港市场投资者(包括单位和个人)通过沪港通买卖上海证券交易所上市A股。
3.对香港市场投资者(包括单位和个人)通过基金互认买卖内地基金份额。
4.证券投资基金(封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金)管理人运用基金买卖股票、债券。
5.个人从事金融商品转让业务。
(二十三)金融同业往来利息收入。
1.金融机构与人民银行所发生的资金往来业务。包括人民银行对一般金融机构贷款，以及人民银行对商业银行的再贴现等。
2.银行联行往来业务。同一银行系统内部不同行、处之间所发生的资金账务往来业务。
3.金融机构间的资金往来业务。是指经人民银行批准，进入全国银行间同业拆借市场的金融机构之间通过全国统一的同业拆借网络进行的短期(一年以下含一年)无担保资金融通行为。
4.金融机构之间开展的转贴现业务。
金融机构是指：
(1)银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。
(2)信用合作社。
(3)证券公司。
(4)金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金。
(5)保险公司。
(6)其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。
(二十四)同时符合下列条件的担保机构从事中小企业信用担保或者再担保业务取得的收入(不含信用评级、咨询、培训等收入)3年内免征增值税：
1.已取得监管部门颁发的融资性担保机构经营许可证，依法登记注册为企(事)业法人，实收资本超过2000万元。
2.平均年担保费率不超过银行同期贷款基准利率的50%。平均年担保费率=本期担保费收入/(期初担保余额+本期增加担保金额)×100%。
3.连续合规经营2年以上，资金主要用于担保业务，具备健全的内部管理制度和为中小企业提供担保的能力，经营业绩突出，对受保项目具有完善的事前评估、事中监控、事后追偿与处置机制。
4.为中小企业提供的累计担保贷款额占其两年累计担保业务总额的80%以上，单笔800万元以下的累计担保贷款额占其累计担保业务总额的50%以上。
5.对单个受保企业提供的担保余额不超过担保机构实收资本总额的10%，且平均单笔担保责任金额最多不超过3000万元人民币。
6.担保责任余额不低于其净资产的3倍，且代偿率不超过2%。
担保机构免征增值税政策采取备案管理方式。符合条件的担保机构应到所在地县(市)主管税务机关和同级中小企业管理部门履行规定的备案手续，自完成备案手续之日起，享受3年免征增值税政策。3年免税期满后，符合条件的担保机构可按规定程序办理备案手续后继续享受该项政策。
具体备案管理办法按照《国家税务总局关于中小企业信用担保机构免征营业税审批事项取消后有关管理问题的公告》(国家税务总局公告2015年第69号)规定执行，其中税务机关的备案管理部门统一调整为县(市)级国家税务局。
(二十五)国家商品储备管理单位及其直属企业承担商品储备任务，从中央或者地方财政取得的利息补贴收入和价差补贴收入。
国家商品储备管理单位及其直属企业，是指接受中央、省、市、县四级政府有关部门(或者政府指定管理单位)委托，承担粮(含大豆)、食用油、棉、糖、肉、盐(限于中央储备)等6种商品储备任务，并按有关政策收储、销售上述6种储备商品，取得财政储备经费或者补贴的商品储备企业。利息补贴收入，是指国家商品储备管理单位及其直属企业因承担上述商品储备任务从金融机构贷款，并从中央或者地方财政取得的用于偿还贷款利息的贴息收入。价差补贴收入包括销售价差补贴收入和轮换价差补贴收入。销售价差补贴收入，是指按照中央或者地方政府指令销售上述储备商品时，由于销售收入小于库存成本而从中央或者地方财政获得的全额价差补贴收入。轮换价差补贴收入，是指根据要求定期组织政策性储备商品轮换而从中央或者地方财政取得的商品新陈品质价差补贴收入。
(二十六)纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。
1.技术转让、技术开发，是指《销售服务、无形资产、不动产注释》中“转让技术”、“研发服务”范围内的业务活动。技术咨询，是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等业务活动。
与技术转让、技术开发相关的技术咨询、技术服务，是指转让方(或者受托方)根据技术转让或者开发合同的规定，为帮助受让方(或者委托方)掌握所转让(或者委托开发)的技术，而提供的技术咨询、技术服务业务，且这部分技术咨询、技术服务的价款与技术转让或者技术开发的价款应当在同一张发票上开具。
2.备案程序。试点纳税人申请免征增值税时，须持技术转让、开发的书面合同，到纳税人所在地省级科技主管部门进行认定，并持有关的书面合同和科技主管部门审核意见证明文件报主管税务机关备查。
(二十七)同时符合下列条件的合同能源管理服务：
1.节能服务公司实施合同能源管理项目相关技术，应当符合国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》(GB/T24915-2010)规定的技术要求。
2.节能服务公司与用能企业签订节能效益分享型合同，其合同格式和内容，符合《中华人民共和国合同法》和《合同能源管理技术通则》(GB/T24915-2010)等规定。
(二十八)2017年12月31日前，科普单位的门票收入，以及县级及以上党政部门和科协开展科普活动的门票收入。
科普单位，是指科技馆、自然博物馆，对公众开放的天文馆(站、台)、气象台(站)、地震台(站)，以及高等院校、科研机构对公众开放的科普基地。
科普活动，是指利用各种传媒以浅显的、让公众易于理解、接受和参与的方式，向普通大众介绍自然科学和社会科学知识，推广科学技术的应用，倡导科学方法，传播科学思想，弘扬科学精神的活动。
(二十九)政府举办的从事学历教育的高等、中等和初等学校(不含下属单位)，举办进修班、培训班取得的全部归该学校所有的收入。
全部归该学校所有，是指举办进修班、培训班取得的全部收入进入该学校统一账户，并纳入预算全额上缴财政专户管理，同时由该学校对有关票据进行统一管理和开具。
举办进修班、培训班取得的收入进入该学校下属部门自行开设账户的，不予免征增值税。
(三十)政府举办的职业学校设立的主要为在校学生提供实习场所、并由学校出资自办、由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业，从事《销售服务、无形资产或者不动产注释》中“现代服务”(不含融资租赁服务、广告服务和其他现代服务)、“生活服务”(不含文化体育服务、其他生活服务和桑拿、氧吧)业务活动取得的收入。
(三十一)家政服务企业由员工制家政服务员提供家政服务取得的收入。
家政服务企业，是指在企业营业执照的规定经营范围中包括家政服务内容的企业。
员工制家政服务员，是指同时符合下列3个条件的家政服务员：
1.依法与家政服务企业签订半年及半年以上的劳动合同或者服务协议，且在该企业实际上岗工作。
2.家政服务企业为其按月足额缴纳了企业所在地人民政府根据国家政策规定的基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险等社会保险。对已享受新型农村养老保险和新型农村合作医疗等社会保险或者下岗职工原单位继续为其缴纳社会保险的家政服务员，如果本人书面提出不再缴纳企业所在地人民政府根据国家政策规定的相应的社会保险，并出具其所在乡镇或者原单位开具的已缴纳相关保险的证明，可视同家政服务企业已为其按月足额缴纳了相应的社会保险。
3.家政服务企业通过金融机构向其实际支付不低于企业所在地适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资。
(三十二)福利彩票、体育彩票的发行收入。
(三十三)军队空余房产租赁收入。
(三十四)为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。
(三十五)将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。
(三十六)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
(三十八)县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权(不含土地使用权)。
(三十九)随军家属就业。
1.为安置随军家属就业而新开办的企业，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。
享受税收优惠政策的企业，随军家属必须占企业总人数的60%(含)以上，并有军(含)以上政治和后勤机关出具的证明。
2.从事个体经营的随军家属，自办理税务登记事项之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。
随军家属必须有师以上政治机关出具的可以表明其身份的证明。
按照上述规定，每一名随军家属可以享受一次免税政策。
(四十)军队转业干部就业。
1.从事个体经营的军队转业干部，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。
2.为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%(含)以上的，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。
享受上述优惠政策的自主择业的军队转业干部必须持有师以上部队颁发的转业证件。

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