『壹』 海航投资与海航集团有没有关系的
海航投资不是海航集团，海航投资全称为海航投资集团股份有限公司，成立于1993年,原名亿城股份,注册地址为大连市中山区长江路123号长江写字楼2129；海航集团全称为海航集团有限公司，该公司成立于1998年04月16日，注册地位于海口市美兰区国兴大道7号新海航大厦25层。
海航投资集团股份有限公司经营的范围包括项目投资及管理、投资咨询。海航集团有限公司经营范围包括航空运输及机场的投资与管理；酒店及高尔夫球场的投资与管理；信息技术服务；飞机及航材进出口贸易等。
海航集团有限公司的股东有海南交管控股有限公司、洋浦建运投资有限公司。对外投资的企业有海航酒店控股集团有限公司、上海大新华投资管理有限公司、大新华物流控股(集团)有限公司、海航金融服务(深圳)有限公司等。
海航投资集团股份有限公司对外投资的企业有天津亿城山水房地产开发有限公司、淄博嘉丰矿业有限公司、华安财产保险股份有限公司、上海亿淳股权投资基金管理有限公司、中嘉合创投资有限公司、北京智度德普股权投资中心(有限合伙)等。
以上是小编为大家分享的关于海航投资是海航集团吗的相关内容，更多信息可以关注建筑界分享更多干货
『贰』 铁狮门的公司实力
1、铁狮门是一家百年老字号独立出来的非上市房地产公司，在世界各地如美国，欧洲，中国，巴西和印度的主要城市从事甲级写字楼、大型城市综合体项目和高档住宅的开发。公司历经了全球房地产业的起起伏伏，成为世界商业房地产开发和投资的领头羊。
2、自1978年以来，铁狮门收购、开发、运营的物业价值超过550亿美元，其中包括超过1100万平方米的优质写字楼和92000个住宅单元。
3、铁狮门房地产公司的核心竞争力体现在整合房地产开发的各个环节；从前期收购和建设，到后期的租赁和物业管理、以及成熟的资本市场运作。 1、铁狮门从1997年进入基金管理领域，成功地发起了14支房地产基金及一家上市的房地产投资信托、投资美国、欧洲、印度、巴西及中国的房地产市场。从1978年到2010年期间，铁狮门为投资者在已退出的项目上实现了21.9%的年度内部收益率。
2、铁狮门管理者来自超过150位投资人的约90亿美金的基金股权资本以及来自超过90位投资人的104亿美金的并投资本。铁狮门的投资人包括主权财富基金、企业养老基金、公共养老基金、保险资金和高净值客户。
3、《PERE》是全球房地产私募界有名的投资刊物。铁狮门在过去两年连续被《PERE》在其全球30大房地产私募基金排行榜上位列三甲。 1、铁狮门自己的物业管理团队2012年负责200多栋大楼的管理，这包含了遍布40多个城市的，近700万平方米的甲A级写字楼，住宅和城市综合体。作为世界顶级的地产运营商，公司也同时为世界上几大知名公司管理它们的全国或区域总部。
2、在制定和执行物业管理战略时，铁狮门视每一个物业为独立的经营企业，赋予物业经理在物业管理方面如同独立企业的CEO一样的权限。
3、这一方法确保了物业经理有足够的力量去通过减少运营支出、增加经营收入的方式创造价值。其中包括积极地管理空间划分和租金收入，尽可能地拓展其他收入来源（例如签订协议帮助租户维护其内部系统、出租顶层作为储存空间或置放通讯接收器以及出售楼宇的广告和冠名权）。
4、铁狮门管理的世界顶级地标建筑包括：
（1）洛克斯勒中心（美国 纽约）；为高级办公及零售租户的首选，出租率达到97%。同时也是游客们在纽约的首选参观地点。
（2）克莱斯勒中心（美国 纽约）：是纽约最受青眯的商业建筑之一，被市场用作评定甲A级商夏的标准，出租率保持在98%。 铁狮门与全球超过3500[有租户保持紧密联系，包括许多财富500强和大型跨国公司，同时也越来越受中国公司的认可。
1、在全球财富500强中，23%即116家公司）为铁狮门的现有租户；
2、在全球财富100强中，39%（即39家公司）为铁狮门的现有租户；
3、铁狮门的品质深受铁狮门的租户的信赖和认可，例如建造了UBS在法兰克福的区域总部，高盛在纽约的全球总部，中国国家电网在巴西选择购买铁狮门的办公物业，耐克集团在铁狮门的上海“尚浦领世”项目设立大中华区总部。
『叁』 于家堡的创新基地
作为天津滨海新区金融改革创新基地，于家堡金融区位于天津滨海新区中心商务区的核心地段，区域内规划了120个项目地块，总建筑面积950万平方米，由天津新金融投资控股有限公司负责开发建设。规划中的京津城际高速铁路于家堡站开通后，45分钟就可通达北京，区位的优势已经使于家堡成为环渤海地区最具发展潜力的金融经济区域之一。
在综合国内外专家、研究机构和政府的指导性意见的基础上，最终将于家堡金融区定位为：全国领先、国际一流、功能完善、服务健全的金融改革创新基地。功能定位为市场会展、现代金融、传统金融、教育培训、商业商住。这一区域建设将采用总体规划、分区建设的形式，计划用十年左右时间分四期基本完成整体区域的开发建设。目前包括会展中心、金融办公、酒店会议中心等在内的12个起步区一期项目已经全面启动，预计2012年可基本竣工。起步区余下23个项目2010年内也将先后开工。
为了实现于家堡金融区项目的高起点，项目之初，新金融投资有限责任公司就在中心商务区管委会的组织下，瞄准世界一流水平，积极引进国际顶级设计团队，积极借鉴纽约曼哈顿、芝加哥、伦敦金丝雀码头等世界金融区的经验，委托美国SOM公司进行了城市设计和天际线设计，日本日建公司规划了地下空间和共同沟，美国易道公司进行了沿河堤岸景观设计；由中国建筑设计大师崔恺、周恺领衔的中国建筑设计院、华东设计院等一流设计单位参加了起步区项目地块的方案设计和施工设计；聘请了由中国科学院吴良镛院士、彭一刚院士等组成的专家团队，为于家堡金融区的规划、设计和建设提供技术支持。还根据于家堡金融区控制性详规，组织编制了起步区相关地块修建性详规。协助有关部门组织完成了轨道交通预留、堤岸景观、能源中心等专项规划和研究。 2010年，中心商务区管委会组织新金融投资公司围绕中央、市委和滨海新区有关绿色环保、节能减排的要求，提出了共享绿色，共同发展的城市发展理念，编制了《绿色建筑设计及施工导则》，委托日本日建公司进行低碳城市专项研究。组织国内外城市设计、管理领域的顶级团队，对城市规划和建筑设计进行了全面优化和提升。2010年6月19日在日本召开的APEC能源部长会议上，于家堡金融区被推选为首个低碳城镇示范项目。
按照国务院赋予天津的在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试的指示精神，作为天津滨海新区金融改革创新的基地，于家堡金融区下大力量积极推动招商引资。通过参加国内外的金博会、融洽会，到国内外金融区路演推介，于家堡金融区在国内外的知名度和影响力日渐提高。包括洛克菲勒、铁狮门、升龙等大批国内外知名金融和商业地产企业、投资商纷纷来区考察，商谈投资意向。起步区一期的9个金融办公楼宇项目都早早确定投资主体，升龙集团、渤海银行、矿业权交易所、农村商业银行、天津股权交易所、天津金融股权交易所、成城集团、建发集团、宝龙集团等分别与新金融投资公司签署项目开发协议。起步区其余23个项目中也有13个项目确定投资主体，目前正在与各投资主体就项目合作协议、项目规划设计、功能业态、合作开发协议等方面进行深入的沟通谈判。截至目前，区内共有106家企业完成注册，累计注册资本超500亿元，涵盖基金、信托、保险、交易所等多个领域，天津文化艺术品交易所、明庄酒交易所落户于家堡后，中国金融改革创新平台的聚集效应已初步呈现。
通达的区域交通，立体的交通构架、绿色宜居的生态环境，以及世界一流金融中心的商务环境将成为于家堡打造世界金融区的优势所在。不久的将来，在这片人与自然和谐统一的土地上，世界上最具发展活力的金融区，40万金融及相关行业的精英将从这里辐射全球。于家堡，也将借滨海新区开发开放的大潮，向着建设与中国北方经济中心相适应的金融改革和创新基地稳步前进。
『肆』 商业地产轻资产运作：看万科，凯德，万达等怎么玩
商业地产商业地产的投资大、回报周期长，对于资金的依赖要比住宅更甚。目前国内的商业地产开发商，融资模式较为单一，过于依赖传统的模式。如果开发商想要大举扩张，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，在这个背景下，轻资产成为企业必须追求的路径。
自2010年住宅调控开始，一批开发商开始集中转向商业地产领域。2014年，在住宅市场由卖方市场转向买方市场的大背景下，更是有大批企业纷纷进入商业地产领域淘金。然而，正如一枚硬币有两面，商业地产华丽的外表下也隐藏着三大凶险——同质化竞争激烈，运营模式存疑和资金压力过大。其中，尤以资金最为关键(商业地产行业在本质上是金融业)。
一些有先见之明的企业，早在数年前就已经开始布局商业地产的轻资产化运作，并摸索出一套适合自身发展的可行操作方案，明源君思考对比总结了目前商业地产轻资产运作的3种主流模式、具体案例、实现的方法和需要注意的点，供大家学习借鉴。为表述简单，我们选取了3种模式的典型代表企业对模式进行命名。
一、凯德模式
- 集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链
凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。
1、盈利模式：基础费用+额外收入
在凯德模式中，以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心构架(如图1)。通过投资管理+房地产金融平台+招商运营，成功实现以金融资本(私募基金与信托基金REITs)为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的“跳跃性高收益”。
具体而言，凯德模式下，收益来自于基础管理费和额外收入。
1)基础管理费
对于CRCT，基本费用占持有物业价值的0.25%，如果按照8%的资本化率计算，基本费用占净收入比重约3.125%(0.25%/8%)；业绩提成费为净收入的4%；物业管理费一部分由总收入的2%构成，而CRCT的净收入/总收入历年来一直稳定在64%左右的水平，因此这一部分占净收入比重约3.125%(2%/64%)，而另一部分为净收入的2%。综上所述，凯德置业从CRCT提取的管理费理论上合计应为净收入的12.25%，实际提取的管理费用占净收入的比重为14%~15%。
2)额外收入
由于持有20%CRCT的份额，因此除了基础管理收费，凯德置地还可以享受基金分红。根据简单的估算，在2007年~2013年期间，凯德置地平均每年从CRCT获得的分红收入为0.1亿新元，外加年均提取的基础管理费收入0.12亿新元，相比其初始投入的1.5亿新元(CRCT运营物业总价值7.57亿新元×20%)，年均投入资本回报率约为15%(0.22/1.5)。
2、融资模式：PE+REITs
以房地产PE和REITs为核心的金融平台是凯德置业融资的主要方式(如图2)。
3、基金的3大特点
1)凯德主导运作基金产品，但所持权益比例适中；
2)优质商业资产进入信托资产包，平衡了投资回收和长期回报的问题；
3)信托产品以稳健的收益健康发展。
二、铁狮门模式
- 以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式
前面讲到，商业地产商业地产的投资大、回报周期长往往吓退无数英雄好汉，即便“有钱、大胆、任性”进入者，获取的投资收益也相差甚远。有没有一种方法，只需要投入很少的钱，却能够获得超额的收益？铁狮门一度做到了。
铁狮门的总裁曾坦言，通过合资基金模式，铁狮门不仅实现了加速扩张，而且能够以不到5%(通常只有1%)的资本投入，却分享项目40%以上的收益!下面，明源君以其旗下上市基金、澳大利亚交易所上市REITs
Tishman Speyer Office Fund(TSOF)的管理合约为例，分析铁狮门的“空手套白狼”的轻资产运作模式。
TSOF于2004年12月在澳大利亚交易所上市，募集资金4.05亿美元。上市之初，TSOF通过发起另一只私募基金铁狮门Speyer
Properties(TSP)，间接收购新加坡国家投资公司旗下Prime
Plus基金在美国持有的12处物业45.9%的股权(当时总估值约18.87亿美元，总收购价18.52亿美元)，后又借助TSP参与收购了另外6处物业(根据协议，TSOF有权利在TSP新收购的位于美国核心地区的物业资产中占有至少25%权益，但如果TSOF连续两次拒绝TSP提供的投资机会，或在24个月内拒绝了3次投资机会——无论连续与否——或TSOF的控制权改变，则上述参与投资协议终止)。
作为TSOF的管理者，TSP和旗下管理公司TS
Manager每年将提取相当于TSOF总资产0.5%的基础管理费；在所有运营成本、开发和再开发成本实报实销的基础上，TSP还将提取相当于年收入2.5~4.0%的物业管理费，并在改善性投资中提取相当于施工成本2.0-4.0%的监理费，在新开发项目投资中提取相当于施工成本3.5%的开发管理费，在收购事件中提取相当于收购总价1%的收购管理费，在资产出售事件中提取不超过转让总价1%的资产转让费，租户支付的租金保证金也由TSP代管。
上述由TSP和TSP
Manager提取的运营费收益约占到TSOF基金年净收入的13~14%，这些还只是铁狮门日常的管理费收入。此外，它还参与基金超额收益的分享，即业绩提成。根据协议，自成立之日起，TSOF每5年进行1次业绩分享(第一次是在2009年12月1日)，只要5年的年均总回报率(包括租金收益和资产升值收益)超过10.5%，超过部分TS
Manager将提成30%。
鉴于2007年高峰时铁狮门旗下许多物业在不到三年的时间里已升值了两倍，以此计算其分成收入确实能达到30~40%水平!
当然，铁狮门的模式在获得巨大成功的同时，也因其一味通过放大财务杠杆扩大收益等原因，在上一次金融危机中遭遇重挫，值得警惕。
三、万达模式
- 以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式
作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。
与之对应的，作为北美最大的零售商业地产商，西蒙地产的核心在于有效的资产运作和资本管理，以REITs来支持扩张和发展必需的资本，由于没有资金沉淀的负担，其绝大部分精力放在运营上，收入大头也来源于零售租户租金。
虽然万达正在走的路径与西蒙有所不同，但目标都是为了实现轻资产化运作。王健林说，未来，万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。
1月14日，万达对外宣布已经与光大安石(北京)房地产投资顾问(中国光大控股附属公司)、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付四家公司，分别签署了有关设立合作投资消费平台的框架协议，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。
万科商业地产业务与凯雷的合作属于专业的商业地产开发商与专业的头管理机构合作的典型案例。但不同于万科转让成熟的商业地产项目个给凯雷，万达商业地产的轻资产化选择了用新建项目与投资机构合作。
万达已经用数年的时间证明了其运营能力，而且有故事可讲和良好的政府关系，目前公司的很多地块较为核心，未来还有新增项目，对于投资人来说有利可图，值得期待。
四、4条路径实现地产轻资产化
从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。
五、发展轻资产要注意的4点
1.良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键——物业前期的开发和收购需要占压大量资金，凯德采用“REITs+私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张；
2. 良好的运营管理能力是成功的依托——无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益；
3. 优化资产组合是成功的推进力——新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；
4. 严格的风险控制是成功的保障——美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率。
六、总结
地产趋之若鹜追求轻资产运营是否过火了？争论还在继续。
但争议归争议，地产轻资产化运营趋势已无可阻挡。无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，避免铁狮门的悲剧，实现快速稳健的发展。
『伍』 全球前十名房地产公司有哪些
1、美国铁狮门集团
2、中国绿地控股
3、中国万科地产
4、中国万达地产
5、中国香港长江实业
6、中国香港恒基兆业
7、中国香港新鸿基集团
8、中国香港嘉里置业
9、中国万达集团
10、英国格罗伯斯维奇集团
『陆』 万科为什么越来越像一个房地产基金
万科基本上开始学习铁狮门和凯雷的房地产信托基金，可以获得较高的流动性；还有类似KKR，黑石的高杠杆获得更多的回报。
『柒』 于家堡金融区的软环境
在金融区建设过程中，天津与北京、香港、上海、深圳等城市存在或多或少的竞争，因此在这样的背景下，仅仅靠高楼大厦来招商引资特别是吸引知名国际金融机构显然是不够了，而从硬环境到软环境都保持吸引力无疑更加重要。
对此,于家堡金融区的第一个软环境是滨海新区的开发开放被纳入到国家的发展战略中，第二个软环境是国务院批复了天津金融改革创新方案，在金融改革方面可以先行先试，这就是最大的软环境，第三个软环境是滨海新区给予了适于金融机构发展的政策环境和高效的保姆式的行政审批服务。
现在的投资者，尤其是金融机构，最看重的是你的政策环境，也就是你在金融创新方面能给的空间
累计注册资本超500亿元
近段时间以来，洛克菲勒家族、罗斯柴尔德家族、托马斯·李（THL）投资集团，美国铁狮门集团，厚朴投资董事长方风雷、北京英蓝置业有限公司董事长于志强等纷纷造访于家堡，部分投资巨头已达成投资意向 。
据悉，洛克菲勒集团将与天津新金融投资有限责任公司开展全面战略合作，涉及金融、地产、能源、通讯、教育等多个方面。另据消息人士透露，双方也有望共同成立人民币投资基金。
据了解，此前洛克菲勒财团已多次对天津金融政策、改革新环境以及金融区建设进行考察。同时，罗斯柴尔德家族也曾拜访于家堡，就合作展开沟通。
10月19日，美国最大房地产企业之一铁狮门集团与天津新金融投资公司签署合作协议。对于于家堡来说，此次签约铁狮门集团 ，不仅是地产项目开发， 还可利用铁狮门在全球的商业实践，为于家堡国际化、专业化运营提供宝贵经验。
事实上，不止是洛克菲勒集团、铁狮门集团, 托马斯·李（THL）投资集团，此前于家堡金融区凭借滨海新区金融改革创新的政策优势，已吸引了众多公司的投资和合作意向。
“我们正与日本野村集团、日本丸红株式会社、韩国韩华集团、韩国汉拿地产、中美资本控股集团、兆华斯坦(SPI)、美国万通投资集团、兴业银行、中国国际能源集团、长沙远大集团、华润置地、珠江地产、香江国际等多家国内外知名企业进行积极商洽，力争早日达成合作，促成其它地块项目的签约。”负责于家堡金融区规划、建设以及管理的运营商天津新金融投资有限责任公司董事长李波表示。据了解，截至目前，区内共有106家企业完成注册，累计注册资本超500亿元。一期35个地块已有16个地块签订合作协议，10个地块基本锁定意向投资商，3个地块正在进行合作协议的商务谈判。与入区企业签订土地出让合同额共计37.4亿元，其中收回土地出让金共计7.44亿元，收回保证金共计1.35亿元。预计截至年底前，累计收回土地出让金11.56亿元。
24小时金融活力区
于家堡金融区的创新，是与创新型金融机构的发展结合在一起的，也是与滨海新区整体金融服务功能结合在一起的。在吸引传统金融机构的同时，也会下大力量引进新型金融机构，如金融租赁公司、金融控股集团、国际金融服务公司，增强滨海新区的金融配套服务水平。
与此同时，在注册阶段，天津即对总部或地区总部给予一次性资金补助。其中，注册资本10亿元以上的，直接补助2000万元；注册5亿-10亿元的，补助1500万元；注册1亿-5亿元的，补助1000万元；税收政策上，对总部或地区总部，自开业年度起，由同级财政部门前2年全额返还营业税，后3年减半返还营业税。
然而，在不少人看来，于家堡目前吸引国内外知名财团显然还不只是靠上面所说的政策和税收优势。
于家堡金融区不仅地势好，三面临水，兜出一个金融宝地，而且整个规划理念非常新、规模很大，让我很震撼
于家堡将按照市场会展、现代金融、传统金融、教育培训、商业商住等五大业态规划建设，配设名牌商铺、特色食府、经典酒肆、全景神游、胜览夜火等五大功能，形成亲和的24小时人气鼎盛的商业步行街；同时，区域利用良好的滨水景观条件，实现“亲水可观、傍水可聚，绿色宜居、持续生态”的人文环境
建设中的金融改革和创新基地
作为天津滨海新区金融改革创新基地，于家堡金融区位于天津滨海新区中心商务区的核心地段，区域内规划了120个项目地块，总建筑面积950万平方米，由天津新金融投资控股有限公司负责开发建设。规划中的京津城际高速铁路于家堡站开通后，45分钟就可通达北京，区位的优势已经使于家堡成为环渤海地区最具发展潜力的金融经济区域之一。
在综合国内外专家、研究机构和政府的指导性意见的基础上，最终将于家堡金融区定位为：全国领先、国际一流、功能完善、服务健全的金融改革创新基地。功能定位为市场会展、现代金融、传统金融、教育培训、商业商住。这一区域建设将采用总体规划、分区建设的形式，计划用十年左右时间分四期基本完成整体区域的开发建设。目前包括会展中心、金融办公、酒店会议中心等在内的12个起步区一期项目已经全面启动，预计2012年可基本竣工。起步区余下23个项目2010年内也将先后开工。
为了实现于家堡金融区项目的高起点，项目之初，新金融投资有限责任公司就在中心商务区管委会的组织下，瞄准世界一流水平，积极引进国际顶级设计团队，积极借鉴纽约曼哈顿、芝加哥、伦敦金丝雀码头等世界金融区的经验，委托美国SOM公司进行了城市设计和天际线设计，日本日建公司规划了地下空间和共同沟，美国易道公司进行了沿河堤岸景观设计；由中国建筑设计大师崔恺、周恺领衔的中国建筑设计院、华东设计院等一流设计单位参加了起步区项目地块的方案设计和施工设计；聘请了由中国科学院吴良镛院士、彭一刚院士等组成的专家团队，为于家堡金融区的规划、设计和建设提供技术支持。还根据于家堡金融区控制性详规，组织编制了起步区相关地块修建性详规。协助有关部门组织完成了轨道交通预留、堤岸景观、能源中心等专项规划和研究。
2010年，中心商务区管委会组织新金融投资公司围绕中央、市委和滨海新区有关绿色环保、节能减排的要求，提出了共享绿色，共同发展的城市发展理念，编制了《绿色建筑设计及施工导则》，委托日本日建公司进行低碳城市专项研究。组织国内外城市设计、管理领域的顶级团队，对城市规划和建筑设计进行了全面优化和提升。2010年6月19日在日本召开的APEC能源部长会议上，于家堡金融区被推选为首个低碳城镇示范项目。
按照国务院赋予天津的在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试的指示精神，作为天津滨海新区金融改革创新的基地，于家堡金融区下大力量积极推动招商引资。通过参加国内外的金博会、融洽会，到国内外金融区路演推介，于家堡金融区在国内外的知名度和影响力日渐提高。包括洛克菲勒、铁狮门、升龙等大批国内外知名金融和商业地产企业、投资商纷纷来区考察，商谈投资意向。起步区一期的9个金融办公楼宇项目都早早确定投资主体，升龙集团、渤海银行、矿业权交易所、农村商业银行、天津股权交易所、天津金融股权交易所、成城集团、建发集团、宝龙集团等分别与新金融投资公司签署项目开发协议。起步区其余23个项目中也有13个项目确定投资主体，目前正在与各投资主体就项目合作协议、项目规划设计、功能业态、合作开发协议等方面进行深入的沟通谈判。截至目前，区内共有106家企业完成注册，累计注册资本超500亿元，涵盖基金、信托、保险、交易所等多个领域，中国金融改革创新平台的聚集效应已初步呈现。
通达的区域交通，立体的交通构架、绿色宜居的生态环境，以及世界一流金融中心的商务环境将成为于家堡打造世界金融区的优势所在。不久的将来，在这片人与自然和谐统一的土地上，世界上最具发展活力的金融区，40万金融及相关行业的精英将从这里辐射全球。于家堡，也将借滨海新区开发开放的大潮，向着建设与中国北方经济中心相适应的金融改革和创新基地稳步前进。
『捌』 商业地产“轻资产”怎么“玩”
开发商向轻资产转型的3大模式
从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式：
【模式1】以运营商为核心的“万达模式”
这种模式在欧美商业地产非常盛行。如RTM创格奥特莱斯（北京）商业管理有限公司直接以商业地产运营商为自身定位，用专业运营经验和资源服务于商业地产开发商的模式。又比如万达商业地产拟实施的轻资产模式就是选择了用新建项目与投资机构合作也属于这种范畴。
作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。
【模式2】以投资机构为核心的“铁狮门模式”
铁狮门通过合资基金模式，铁狮门不仅实现了加速扩张，而且能够以不到5%（通常只有1%）的资本投入，却分享项目40%以上的收益。
铁狮门基金的运作，分别由其澳大利亚子公司（Tishman
Speyer Australia）和总部的全球投资组合管理部（Global Portflio
Management）完成。前者负责铁狮门旗下唯一一支在澳大利亚上市REITs基金的发行管理工作，后者负责其余12支非上市房地产投资基金的运营管理工作。
铁狮门基金运作模式
TSOF所有权结构
【模式3】集运营与投资为一体的“凯德模式”
凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。
凯德运作模式
从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德集团构建了从开发商到私募基金再到REITs一条完整的投资和退出的流程，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。
凯德商用的全业务链条
三、商业地产实现轻资产的4大途径
从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率（ROE）进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。
售后回租、REITs、商业信托、合作开发4大途径优劣势分析
1、售后回租方式最现实
售后回租是工业企业常用的一种融资方式，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款，只不过交易对手由银行换成了租赁公司。售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外，还可以将该固定资产移出表外，在回租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。
正因为如此，售后回租除了作为一种融资工具和融资方式用来解决企业流动资金需求之外，还常常被上市公司用来在短期内改善经营业绩以推高股价，其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。
虽然地产公司采用售后回租方式进行融资还是一个灰色区，但是作为中小地产企业商用物业销售的重要方式之一，售后回租成为支持中小商业地产开发项目的重要资金来源之一。但中小低产企业的信用较差，往往在以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时常常不能履约回购，引发群体事件而被建设主管部门屡屡叫停。
如果单单从融资的角度而言，营业中的商用物业完全可以采用向银行申请长期经营型物业贷款来进行，资金成本比售后回租的租金水平更低，期限可长达8-10年。但是在银行贷款融资模式下，商用物业作为固定资产只是作为向向银行提供的抵押或者质押等保证措施与增信条件，仍然计入企业的固定资产科目，无法将之移出表外。而售后回租的融资方式，因为向金融租赁公司或者投资机构进行了商用物业产权的转移，将之完全移出了表外，从而实现了企业的轻资产化。
正因为如此，售后回租可以成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业轻资产化的可选途径之一。在我国现有的法律与行业政策环境下，售后回租是最现实的方式。
2、利用REITs实现轻资产化
实际上，我国商业地产由于过高的物业价格造成过高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，难以覆盖同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立，不大能够支持REITs的实现。
REITs的两种形式
3、以商业信托实现轻资产化
商业信托突出的好处是可以实现资产出表或者大部分出表，是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。
在这种金融工具支持下，开发商可以实现“轻资产+重经营”，实现“小股操盘”，而专业的商业地产运营上可以解决资金不足问题，实现在商业信托支持下的运营扩张。商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，与REITs类似，但又比REITs具有较高的灵活性，可以说是REITs的升级版。
商业信托的特征
4、以合作开发来实现轻资产化发展
在目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小、难以以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。
万科/万达的合作开发模式
上市后的万达商业地产改变了“现金流滚资产”和“以售补租”模式，将走上“轻重并举”的发展道路。
四、发展轻资产要注意的4点
1、良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键——物业前期的开发和收购需要占压大量资金，凯德采用“REITs+私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张;
2、良好的运营管理能力是成功的依托——无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益；
3、优化资产组合是成功的推进力——新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；
4、严格的风险控制是成功的保障——美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率。
五、总结
重资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。
飙马商业地产认为，无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，避免铁狮门的悲剧，实现快速稳健的发展。
在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念也在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化，而服务于企业的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。
『玖』 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式
｜他山之石——国际主流基金模式
在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。
（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金
黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。
黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。
黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。
从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。
作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。
作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。
（二）新加坡模式：凯德置地地产基金
凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。
凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。
凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。
在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。
从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。
『拾』 国外有类似万达这样的商业地产巨头吗
香港：华润置地、新世界发展、新鸿基地产、和记黄埔、东方海(方海博客,方海新闻,方海说吧)外集团、香港置地、中信泰富、香港建设、百士达控股、华人置业旗下内地公司爱美高集团、香港莱蒙鹏源集团旗下莱蒙房地产
新加坡：国浩集团、仁恒集团、大华银行旗下庆隆投资，以及著名的新加坡政府旗下投资公司GIC投资
迪拜世界集团计划合并旗下两大房地产公司Nakheel和伊斯提什马尔公司，组建的新公司将拥有520亿美元的待建项目。 报道援引Nakheel一位不愿透露姓名的高层人士的话说，该公司和伊斯提什马尔公司将在今年年底前完成合并，此举有助于Nakheel扩大其在海外的业务。 报道说，伊斯提什马尔在伦敦和纽约都拥有房地产项目，该公司目前还在亚洲不断扩张，买进了泰国发展商RaimonLand25％的股份。 另据分析人士说，两大公司合并后形成的新公司将成为全球房地产巨头，规模将远超过中东房地产巨头艾马尔地产公司。
世界最大工业房地产投资信托公司普洛斯公司
荷兰GTC，欧洲最具影响力的专业地产开发商
全球地产巨头美国汉斯地产
美国铁狮门房产、富顿集团；爱尔兰财富控股；韩国南光建筑；日本村田投资；西班牙华龙投资