A. 为什么房地产信托有432原则
“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方
“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质
四证齐全是国家对房开贷的统一规定，基础条件，硬条件。30%自有资金是银行业监管机构的规定，基础条件，硬条件。二级资质是银行风险控制的底线要求，保证贷款投向项目的工程质量不产生大概率上的危害银行信贷资产安全的风险事项。总的逻辑都是贯穿着信贷管理安全性的基本原则，历经多年银行房开贷经营管理经验教训验证，上升为部门和银行内部的规章制度，经得起考验，容不得突破。至于有一证拿不到，事件本身可能包括着当地行政审批部门的惰政、推诿、吃拿卡要，也或者是项目本身确实存在主观问题，但那都不是国家赋予他们的权力，是他们自己没有切实做好监管或被监管，银行不冒这种风险，有能力自己单挑，银行是不会在底线下开闸的。
话说回来，这年头，房开贷的审批和放款本身就难之又难了，还缺证，基本是靠边站了。目前的监管约束高压下和经济下行周期内，没有银行会同情达不到硬底线的房开贷企业的。银行不是慈善家、它也是企业，是企业就必须守法遵章、稳健经营，否则同情别人、自己违规甚至可能犯罪，就不值得了，所以不会出现冒险干的事啦。
B. 监管加码 房地产信托发行规模下滑至5100亿
随着监管政策加码，对于房企通过信托渠道融资的审核越发严格。根据用益信托最新统计显示，今年来，截至记者发稿时止，我国68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模，在融资额度上同比下滑了19.4%。
7月份以来，整个房地产信托发行延续了下滑态势。用益信托统计数据显示，7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于上月的481款794.2亿元的规模，在发行只数上下降了50%，在融资规模上则下降了47.6%；而与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，在发行只数上更是同比锐减了53.3%。
事实上，我国房地产类信托的募集规模自2019年下半年以来，连续多个季度下行。中国信托业协会数据显示，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元。
“这主要原因有二：一是监管趋严，从去年下半年以来，房地产信托经历了多轮窗口指导和调控；二是一季度新 冠疫情冲击使得楼市停摆，房地产开发也全面暂停，房企融资需求萎缩的同时信托业务的开展也短期内受限。”对此，有信托分析人士认为。
C. 收益与风险博弈 房地产信托如何赢得大考求解答
陕西国际信托公司 王硕
房地产行业风险
引发信托市场恐慌情绪
市场中有关房地产行业系统风险的恐慌主要来自于国家密集的调控政策。一边是楼市政策预期不明朗、市场波动情绪较大。加之CPI不断攀升新的高位，流动性泛滥等问题都为未来货币政策的走向增添了很多不确定性因素。显然，开发商通过银行的低成本融资渠道已不容乐观；而从监管层反复叫停、窗口指导等现象来看，逐渐收紧信托公司房地产融资的口子也已经成为不争的事实。上述市场信号的共同作用给房地产信托的投资者带来强大的风险预期。从整体层面来看市场中目前还没有房地产信托产品出现兑付风险，但是随着行业内部深入整合的进行，监管层对此问题的认识还是相当谨慎。
合理引导房地产基金发展
2010年信托业峰会上，银监会有关人士提出鼓励信托公司研究创新中长期私募基金计划。通过信托公司发挥自身资产管理的制度性优势，借助专业化的房地产管理机构的运作，将以点状形态分布的房地产信托整合为一个资金池下的组合基金信托。在提高管理效率的同时努力放大信托公司作为资产管理人的服务能力。一方面有助于打造专业的管理团队、形成强大的品牌资源；另一方面也有效实现房地产市场资源的整合及优化配置。通过信托公司与银行、担保公司等金融机构的联动，把之前无法运作的项目实现可操作性、把无法满足风险控制要求的单体产品变成具有立体保障体系的组合项目。只有加强房地产信托基金的研发与创新，才能实现信托业乃至金融业与房地产行业的协同。
此外，随着银行房地产贷款融资量的急剧减少，监管层运用有形的政策之手将开发商的融资重点转向信托。我们认为这是一种合理的政策取向与市场引导，因为楼市调整正在进行时，房地产行业的整合由于政策的缘故也处于被实施阶段。与其让银行承担着因房地产市场出现违约风险而产生金融体系的传导性风险，不如将其与银行业进行隔离，让单体违约风险仅仅与信托相关联。即使发生个别房地产倒闭的现象，也仅触及与之关联的信托公司的信用风险。
隔离风险刻不容缓
然而，信托与开发商的亲密结合程度远超过监管层的预料。信托协会近日公布的二季度数据显示，上半年新增房地产信托余额2078亿元。从上半年监管层频频出手的现象来看，房地产信托行业的规模性扩张已经引起了政府的担忧，深入贯彻执行房地产业与金融业的风险隔离措施已刻不容缓。换句话来说，房地产信托风险其实并不可怕，可怕的是出现整个行业传导的系统性风险。监管层建立实体行业向金融行业的风险隔离机制是进行政策指导的出发点也是实施微观监管的归宿。
依照监管层的指导要求，信托公司今后在选择房地产项目时必然要遵循优中选优的原则。只有具备良好信誉、充足抵押等优势的大型房地产商才能成为信托公司优先过会的信托项目。这样一种优胜劣汰的选择过程，表明了监管层有意整合房地产市场的态度与决心，信托在一定程度上充当了加速房地产行业整合的催化剂。目前在争取银行开发贷款的可能性已经为零的情形下能否在信托机构成功融资成为衡量开发商在多元融资格局下是否具有强烈市场公信力的重要指标。聚焦房地产行业风险是信托公司对该行业进行项目管理及遴选一个重新认识过程。针对如何化解风险、培育优良的房地产信托文化对信托公司来说也是一种考验。
作为从业人员，受人之托、代人理财的立业之本不可忘，受托人肩负的社会责任不可小觑。在开展房地产信托业务过程中除了把握项目细节、控制风险外，还要具备洞察宏观经济走向、行业发展趋势的能力。只有加强研判，才能瞄准市场方向；只有加强学习与反思，才能将感知化为理性。众所周知我国商业银行经营目标的三个要求即安全性、流动性、盈利性，无论何时在三者之间位列首位的永远都是安全性。聚焦房地产行业风险是信托公司对该行业进行项目管理及遴选的一个重新认识过程，也是对信托公司如何化解风险、培育以风险为本的房地产信托文化的一种考验。
D. 房地产信托有什么风险
无论是房地产信托还是其他信托产品，他们都有着一样的风险。信托产品有许多种类，信托风险评估，首先看受托人投资的方向决定，其次是产品具体的风险控制措施。
首先是信托的投资投向：一般情况下，投资于房地产、证券市场的信托项目风险略高，但其预期收益也相对较高；而上市公司股权质押、或投资于能源、电力、市政基础设施建设等的信托项目比较稳定，风险性较低但预期收益相对较低。
其次是关注信托产品的风险控制措施，质押物的安全性、是否容易兑现，质押率高低，担保实力信用级别等。比如，上市公司股权流动性好变现容易，而如果是土地、或者不动产质押，变现则相对困难。
E. 房地产信托贷款“四三二”原则是什么意思
四三二”规定，具体是指地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质。
按照银监会相关规定，若要将信托资金以贷款形式向房地产项目提供融资，则该房地产项目需满足“432”标准。
即房地产开发项目四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证)必须齐全、房地产开发项目资本金比例应达到国家最低要求30%，开发商或其控股股东具备房地产开发二级资质。
(5)窗口指导信托房地产暂停扩展阅读：
房地产贷款原则是商业银行向客户发放房地产贷款应遵循的准则。主要有：
1，流动性原则。银行要求借款的房地产企业有能力把银行贷款尽快投入房地产开发建设，并使之加速周转，保证资金的良性循环。
2，安全性原则。银行要求房地产企业能够严格履行合同，对贷款实行专款专用把贷款的风险降到最低点。
3，收益性原则。银行应要求房地产企业合理使用信贷资金，提高信贷资金利润率，确保信贷资金投放的收益性。
F. 房地产信托目前是否还能发行成本一般多少啊
目前银监会虽然加强了对房地产信托业务的监管，但并没有叫停房地产信托业务，因此，只要项目好，风险可控，还是可以找到合适的信托公司来发行。
房地产信托融资成本很难统计得到，但行业的一半说法是在20%左右，这个数据也是一个估计值，仅供参考。
G. 基建类信托为什么被叫停了现在买什么信托产品好呢
监管层以“窗口指导”的方式叫停此类信托，主要原因有：
第一，目前基建类信托存量已经很大，为总量控制，必须控制增量;
第二，从融资成本讲，同一平台或基建项目，发行城投债、企业债成本更低，优于信托融资，监管应引导这些融资人降低成本、提高资金效率;
第三，已经发行的平台、基建信托或将有“兑付压力”，不希望新的“麻烦”出来;
第四，已经发行的可能有些项目把关不严，部分夹杂马甲信托，一些并非平台、基建的房地产或工商企业也穿上“政府平台”、“基建”项目的马甲来发信托，这令人忧虑。
推荐的信托产品有：
中原信托 中瑞集团
中铁信托 众益41期
爱建信托 南太湖建投应收账款(1年)
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H. “紧箍”再收紧 房地产信托风险防控压力攀升
自2019年下半年以来，窗口指导、余额管控成为了房地产信托业务的关键词，今年以来，监管也在不断“重拳出击”遏制当前房地产信托业务违规乱象。11月5日，北京商报记者从多位信托业从业人士处了解到，在展业层面，房地产信托业务大部分均做了收紧，今年以来，部分房企现金流紧张，可能存在风险加剧的情况。受“爆雷”潮的影响，1-10月，房地产信托领域违约金额已超400亿元。在分析人士看来，从过往经验看，调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增大市场房地产信托违约规模，因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。
三条“红线”排查大幕开启
为防范化解风险，监管专门针对房地产信托开启了一轮专项排查。近日，有市场消息称，银保监会近日下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。
从多位信托业从业人士处获悉，上述消息属实，此次银保监会排查的问题主要为，是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。不过也有部分信托公司人士向记者表示，“这份文件应该主要是针对房地产信托业务较多的信托公司，房地产信托业务占比不大的暂未收到通知”。
“这次排查是一项例行检查。” 一位信托公司从业人士向北京商报记者介绍称，主要排查房地产信托的三条“红线”。这三条“红线”是指监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长。
具体来看，“红线”一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，“红线”二是净负债率不得大于100%，“红线”三是现金短债比不得小于1倍。根据三条“红线”的触线情况，分为红、橙、黄、绿四档，红色档三条“红线”都触碰到了则不得新增有息负债。橙色档碰到两条“红线”则负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条“红线”，则负债年增速不得超过10%。绿色档三条“红线”都未碰到，则负债年增速不得超过15%。
金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时表示，本轮专项排查会进一步实质收紧投向房地产领域的信托资金投向，部分房企现金流紧张，预计市场并购风潮还会持续较长时间。
年内违约规模已超400亿元
2020年，信托行业兑付延期频发，房地产信托的违约情况也持续走高。北京商报记者从用益信托获得的最新数据显示，今年1-10月，房地产信托领域违约金额总计达到411.37亿元。
从具体的时间节点来看，今年3月，房地产信托的违约走向小高峰，当月违约金额达到115.12亿元，后又在4月回落至82.25亿元。到6月又迎来一波增长，当月违约金额达到134.56亿元。10月信托行业共发生27起违约事件，其中房地产信托的违约金额为2.3亿元。
一家信托公司相关人士向北京商报记者透露称，在房地产信托运作过程中，投资者先将资金委托给信托公司，信托公司再委托信托经理筛选优质房地产项目。信托公司和信托经理能否勤勉尽职地履行职责，也直接影响房地产信托产品的安全性。这位信托公司人士直言，现在房地产信托没有好的备案项目，再用之前的项目结构借钱只能增加公司债务，达不到监管机构的要求，再加上房企普遍面临融资收紧的情况，现金流紧张，风险有加速暴露的可能。
在资管研究员袁吉伟看来，短期内房地产市场行业景气度面临较大下行压力，一方面销售资金回笼放缓，外部融资渠道受阻;另一方面房地产企业的债权融资、信托融资等大量到期，如果不能有效调配资金，很容易出现资金链断裂。从过往经验看，历次调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增多市场房地产信托违约规模，并在调控后的半年到一年达到违约高峰。因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。
合规、风险指标面临双向承压
一直以来房地产信托就备受业内关注，一边是房企对资金的渴望，一边是监管的不断严控，房地产信托的成立规模也在持续波动。来自中国信托业协会发布的数据显示，2020年二季度末，房地产资金信托余额为2.5万亿元，同比2019年二季度末2.93万亿元下降14.68%，环比一季度末2.58万亿元下降3.1%。
今年6月，银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知中提到，信托公司存在未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款;直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款;以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求等问题。
在全行业收缩的时候，房地产信托产品的合规性和风险性亟待检验，在廖鹤凯看来，房地产业务阶段性规模受限，不过存量规模依然很大，对信托公司来说，后续可以持续提升股权投资比重，待政策成熟可以加快布局房地产信托投资基金(REITs)业务。
正如袁吉伟所言，房地产信托被严监管预示着传统信托业务的增长空间将越来越受到制约，传统粗放的高增长模式越来越难以持续。他进一步指出，信托公司要实现长期可持续发展，就要顺应我国经济社会转型发展的新趋势，顺应监管新要求，明确新的有效业务组合和市场方向，塑造与之相匹配的专业能力，获取新的增长驱动力，提高市场竞争力，占据资管新时代的一席之地。
I. 银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，为什么这么急啊
展恒理财认为以上监管政策均在情理之中，投资者应保持平和的心态，理性地对待。
首先，我们要了解监管部门出台新的监管精神的真正内因。我们先看一组数字，据统计，截至2010年10月31日，全国信托公司自营资产合计1351.4亿元，负债合计179.96亿元，所有者权益合计1171.44亿元。管理的信托资产合计30103.71亿元，已经跨越3万亿元大关，与2004年末2102亿元的信托资产规模相比，在不到六年的时间里增长近15倍。显然信托业这几年快速发展，但与其相对应的风险管控却相对滞后。与此同时信托行业经营模式多属粗放型，有些规模较小的信托公司为寻求发展，积极扩张业务，对投资项目审核不严，滥竽充数的情况时有发生，极大扰乱了信托业持续快速发展。同时，当前国内经济形势比较复杂，通胀压力较大，流动性相对过剩。在这种内外部共同作用下，监管层出台以上措施，主要目的也是规范信托业健康发展，防范流动性风险和系统性风险，这也符合当前国内经济政策大方向，无可厚非。
其次，对于信托业中的房地产信托来说，监管层的调控力度更大。监管部门不仅把房地产信托业务的风险资本计提比例提高到3%（最高级），还专门发通知要求信托公司针对房地产信托的合规性风险检查和自查。仔细想来，也能理解。自国家出台房地产调控新政以来，房地产公司的银行融资渠道被掐得很死，众多资金量紧张的地产公司纷纷涌向信托产品，为房地产公司赢得了一口喘息的机会。由于房地产信托产品收益率较高，接受范围较大，因此发行速度很快（房地产信托产品规模占信托产品总规模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的发行速度必然导致产品鱼龙混杂，系统性风险也随之增大。在这个时机，监管层出台针对房地产信托的相关政策也在情理之中，这也是配合国家调控房价的措施之一。
如此一来，我们是否能理解为监管层确实要掐死房地产信托呢？答案是否定的。我们承认监管层确实在打压房地产信托，但却并不是叫停，只是限制。投资者针对房地产信托保持谨慎的态度是必要的，房地产信托的整顿甚至整个信托业的转型势在必行，也许转型过后，房地产信托会迎来更加蓬勃的发展。
J. 房地产信托的几个问题！
一般投资起点是100万，少数会有50万，周期一般是1-2年，中途撤资的话比较麻烦，一般都是转让，而不是直接撤资。
投资只能用现金
投资者的风险主要来自于项目本身的风险以及信托系统存在的风险（比如信托公司破产，信托整个大环境出现危机等等）
一般说的预期收益都是年化收益，收益结算会按照项目的规定，通常是按照年度付息，个别信托公司会按照半年度或者季度付息