❶ 黑石集团收购商业地产信托基金EOP案例分析
黑石集团收购商业地产信托基金EOP案例其实不需要太多分析，信泽金理财就是要把复杂问题简单化。
❷ pe私募股权投资为什么都是合伙制，公司制不是很好吗，黑石集团不是上市的公司制吗
问题一：PE私募股权投资为什么是合伙制，公司制不是很好吗？
目前国内可行的私募股权投资应该是有三种形式：合伙制PE，公司制PE，信托制PE。（这里的PE是广义上的私募股权投资，狭义的PE为专注投资于成熟期的企业的股权，通过IPO等方式退出的股权投资基金）
公司制PE涉及对投资者双重征收税务，公司缴纳营业税和增值税部分，分配给股东还需缴纳个人所得税。因此对于股权投资而言涉及双重征收，直接减少了投资收益，因此不适用。但是公司制的PE在我国还是存在的，主要是一些有钱的金主，以公司的名义投资一些公司的股权。这种就是公司制PE的行为了。
信托制PE：信托制PE多出现在房地产股权投资中，因为其退出的渠道是项目销售，符合银监会的监管要求。然而信托制的PE不投资于拟上市公司的原因主要还是因为证监会对IPO企业股东的管理办法中不允许有信托计划。因此国内信托制的PE投资拟上市公司股权的几乎没有。
合伙制PE：一方面是金融监管空白（只受制于合伙企业法），一方面没有政策限制，同时不涉及双重缴纳税费，方便管理，因此在国内大多都是合伙制的PE。
问题二：黑石集团不是上市的公司制吗？
黑石集团是上市公司，标准的公司制结构，但是黑石集团从事于股权投资即PE业还是通过合伙制的形式实现的，从法律结构上说，黑石集团只是合伙制企业的有限合伙人（LP），真正的PE是由这个上市公司为LP与黑石基金管理有限公司（GP）所组成的合伙制企业。这样做的好处是标准的公司制符合IPO的条件，LP可以通过IPO进行募集，资金来源充足且有持续性，合伙制的管理可以避免双重征税，同时方便把资金和管理方分开来，方便私募股权投资基金高效率的运作。总的来说这种模式是一种公募和私募共同合作的案例。但目前在国内由于政策限制很难实现。
❸ 哈尔滨东财私募基金
1.私募所得税制度现状
1.1.私募税收制度建设相对滞后
自2013 年6 月新《基金法》将“非公开募集基金”，即私募，正式纳入监管框架以来，私募政策迎来集中落地期。
2014 年2 月，《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》实行，私募基金管理人和产品开始向协会履行登记备案手续。
8 月，首个专门针对私募基金的管理办法——《私募投资基金监督管理暂行办法》发布，从登记备案、合格投资者、资金募集、投资运作、行业自律、监督管理、关于创业投资基金的特别规定、法律责任等八个方面规范了私募投资基金。《私募投资基金监督管理暂行办法》从私募基金业务维度出发，提出“证券公司、基金管理公司、期货公司及其子公司从事私募基金业务适用本办法”。
9 月，证监会就《证券期货经营机构资产管理业务管理办法（征求意见稿）》征求意见，从机构维度（证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事资产管理业务的子公司），对开展泛私募资产管理业务应遵守的行为规范进行了规定。随着私募登记备案、合格投资者等制度的确定，私募运行趋于规范化；而随着私募政策的统一化，不同类型私募业务的监管套利问题也趋于消散。但对于近期才集中“转正”的私募而言，还有许多问题亟待明确，税收制度就是其中之一。
当前，国内私募基金按投资方向可以分为主要投资于公开交易证券的私募证券基金、主要投资于非公开交易股权的私募股权基金、主要投资于艺术品、红酒等特定商品的其他私募基金，其中创业投资基金被视作私募股权基金的特殊类别。按组织形式分，根据《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》和《私募投资基金监督管理暂行办法》，国内私募基金可以分为公司制、有限合伙制、契约制。
其中，在契约制中，国内私募基金传统上常借助通道形式，如信托、券商资管、基金专户、基金子公司、期货资管等，私募登记备案制实行后开始出现以直接私募形式存在的契约型私募。
但与私募类型和通道的丰富化形成对比的是，与私募有关的税收制度多以“点状”存在、未形成一个统一涵盖所有私募类型的税收框架。私募的税收制度尚存在许多模糊地带，例如直接私募的税收尚无明确说法、形式各异的私募基金如何体现税法公平原则等。私募税收制度建设滞后于管理人等制度的建设。
1.2.私募所得税现状梳理
当前与私募基金相关的税收主要是所得税和营业税，营业税税率相对单一，而涉及所得税的政策较复杂，因此本文主要就所得税进行梳理。我们重点关注私募证券投资基金和私募股权基金，这两类基金按组织形式均可以分为公司制、有限合伙制和契约制。公司制私募基金指按照《公司法》的相关规定，以有限责任公司或股份有限公司的形式组建投资基金，基金本身成为具有独立法人地位的公司。其特点有降低风险、具有独立法人地位、适用部分税收优惠政策等。对于公司制私募基金而言，主要适用的法律有《公司法》、《企业所得税法》。
有限合伙制私募基金指采取有限合伙的形式设立的私募基金。2006 年，新《合伙企业法》引进了有限合伙法律制度，为有限合伙制私募的发展提供了有力的制度保障。有限合伙制私募基金的特点主要有：设立程序简便、税收可穿透、无代理风险等。对于有限合伙制私募基金而言，主要适用的法律是《合伙企业法》。
契约型私募基金指基金的投资者与管理人签订契约,将基金委托给管理人管理，实质上是一种信托关系。其特点有设立、退出和增募机制灵活、无双重税收、决策效率较高等。对于契约型私募基金而言，传统的通道型私募基金主要依据各类通道的规定，例如银监会发布了《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》规范信托制私募股权基金，而直接私募尚无明确依据。私募所得税问题可以分解为两个问题：一是基金层面的税收问题；二是投资者层面的税收问题。
基金层面的税收问题
其中，基金层面的税收问题因私募基金组织形式的不同而不同。公司制私募基金因证券交易或股权交易所得收入应根据《企业所得税法》纳税，按照“转让财产收入”、“利息收入”计算所得税，税率为25%。
由于《企业所得税法》第二十六条规定：符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益属于“免税收入”，故当公司型私募基金获取被投资企业的股息、红利时，可免交所得税。其中，“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益”是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。此外，对于创业投资企业从事国家需要重点扶持和鼓励的创业投资有专门的税收优惠政策。2007 年《财政部、国家税务总局关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知》（31 号文）、2008 年《企业所得税法实施条例》、2009 年的《国家税务总局关于实施创业投资企业所得税优惠问题的通知》（国税发[2009]87 号）均有相关优惠政策，其中87 号文提出：
创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2 年（24 个月）以上，符合相关条件的，可以按照其对中小高新技术企业投资额的70%，在股权持有满2 年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转。
其中相关条件主要指：
经营范围符合《创业投资企业管理暂行办法》，且工商登记为“创业投资有限责任公司”、“创业投资股份有限公司”等专业性法人创业投资企业。按照《暂行办法》规定的条件和程序完成备案，经备案管理部门年度检查核实，投资运作符合《暂行办法》的有关规定。创业投资企业投资的中小高新技术企业，除应按照科技部、财政部、国家税务总局《关于印发〈高新技术企业认定管理办法〉的通知》和《关于印发〈高新技术企业认定管理工作指引〉的通知》的规定，通过高新技术企业认定以外，还应符合职工人数不超过500 人，年销售（营业）额不超过2 亿元，资产总额不超过2亿元。这就意味着公司制私募基金在基金层面的基础税率为25%，但享有众多税收优惠政策。对有限合伙制私募基金而言，根据《合伙企业法》第六条：“合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税。”其中，合伙企业包括普通合伙企业和有限合伙企业。这就意味着有限合伙制私募基金在基金层面不收取所得税。
传统通道式的契约型私募基金中，券商资管、信托、基金专户、基金子公司、期货资管等均非法人实体，因此不适用于《企业所得税法》，在基金层面自然也就无须缴纳企业所得税。
投资者层面的税收问题
投资者层面的税收问题，因投资者的属性不同而不同。对自然人投资者，根据《个人所得税法》及实施条例，如果投资于公司型私募基金，则属于一般的自然人投资者，按“财产转让所得”或“利息、股息、红利所得”纳税，税率为20%。
如果自然人投资者投资于有限合伙制私募基金，根据《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》（财税[2000]91 号），“个人独资企业和合伙企业停征企业所得税.个人独资企业和合伙企业(以下简称企业)每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，作为投资者个人的生产经营所得，比照个人所得税法的“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5%～35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税。”但当时的合伙企业主要指普通合伙企业。2007 年新《合伙企业法》允许合伙企业按有限合伙设立，并提出“合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税”。这意味着自然人投资有限合伙制私募基金按“个体工商户的生产经营所得”征收5%~35%的个人所得税。
自2011 年9 月开始，合伙企业投资者的生产经营所得依法计征个人所得税时，费用扣除标准统一确定为42000 元/年。扣除费用后，按照最新的税率表，自然人投资有限合伙制私募基金，超过10 万元以上的部分要按35%的税率征税。
但对于合伙企业对外投资分回的利息、股息、红利，根据《国家税务总局<关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定>执行口径的通知》（国税函）[2001]84号），该部分收入不并入合伙企业收入，而作为投资者个人的利息、股息、红利收入，按“利息、股息、红利”缴纳个人所得税，即按20%税率交税。
如果自然人投资者投资于契约型私募基金，当前信托、券商资管等通道类契约型私募基金对投资者所得并不代扣代缴，投资者需自行申报纳税。按“特许权使用费所得”适用20%的税率。
对企业投资者，根据《企业所得税法》第二十六条：“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入”，故如果投资于公司型私募基金，基金分配的股息、红利等权益性收益可以免征所得税，但如果企业投资者通过转让公司型私募基金的股份实现退出，则需要按25%缴纳企业所得税。如果企业投资者投资有限合伙制私募，根据《财政部国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》（财税[2008]159 号），按“先分后税”原则，企业投资者在获取基金收益后要按照25%的企业所得税率交税。
如果企业投资者投资契约型私募基金，获取基金收益后应按照25%的企业所得税率交税。
但是，《企业所得税法》及相关条例规定了一些免税和低税率主体，这些主体在获取基金收益时可免税或以优惠税率征收。例如：
《企业所得税法》第二十八条：符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。
《财政部国家税务总局关于补充养老保险费、补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2009]27 号）规定：自2008 年1 月1 日起，企业为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费（即企业年金）、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。
需要补充的是，自然人投资者参与有限合伙制私募时也曾有过一波优惠政策热潮，当时，各地方政府为了鼓励私募股权投资的发展，大多将有限合伙制私募股权投资基金的有限合伙人税率（LP）由5~35%累进税率统一按“利息、股息、红利所得”征税，税率为20%；而普通合伙人（GP）仍按“个体工商户生产经营所得”征税，税率为5~35%的超额累进税率。还有一些地方政府将以税收返还等形式给予优惠政策。
但从税法角度看，省级及以下政府应没有未经国务院财政部门批准直接减免个税的权利，因此上述地方政府的优惠政策实质是游走在灰色边缘。2009 年，财政部、国家税务总局出台《关于坚决制止越权减免税加强依法治税工作的通知》，要求各地财政、税务部门“不得随意改变税收优惠政策范围”，明确“中央税、共享税以及地方税的立法权都集中在中央，除有关税收法律、行政法规规定下放地方的具体政策管理权限外，税收政策管理权全部集中在中央”。
2.私募所得税的比较分析
2.1.组织形式比较分析
综合而言，公司制私募基金具有独立法人资格，运作相对稳定。尽管在公司层面和投资者层面均需要征税，存在“双重征税”问题，但各类税收优惠政策可部分抵消双重征税的影响。例如：在公司层面征税的时候，来自被投资企业的股息、红利可依法免税；创业投资企业可以按照其对中小高新技术企业投资额的70%，在股权持有满2 年的当年抵扣应
纳税所得额。在投资者层面征税的时候，如果是企业投资者，则基金分配的股息、红利等权益性收益可以免征所得税。从而，公司制私募基金的累计所得税税负最高为：
自然人投资者：25%+（1-25%）*20%=40%
企业投资者：25%+（1-25%）*25%=43.75%
但实际税负通常没有那么高。例如，一企业投资者投资公司制私募基金，而私募基金投向中小高新技术企业，则可获得多重税收优惠。再如，假定企业投资者投资公司制私募基金获取的收益全以股息、红利等权益收益实现，则实际上该企业投资者投资公司制私募基金和投资有限合伙制私募基金承担的税率是一样的，均为25%（不考虑其他优惠政策）。有限合伙制私募基金虽无法人资格，但在财产权上仍可明确登记，且普通合伙人执行公司事务并对合伙企业债务承担无限连带责任，可有效克服公司制下的“委托—代理”问题，这也是有限合伙制形式成为国外私募首选的重要原因之一。有限合伙制“税务透明体”的特性决定了在基金层面无需交税，而由合伙人分别交税。其中自然人投资者一般按5%~35%超额累进税率交税，而企业投资者一般按25%交税（低税率和免税主体除外）。此前部分地方政府为鼓励股权投资，曾将股权投资私募中，自然人有限合伙人的税率统一下调至20%。从而，有限合伙制私募基金的累计所得税税负最高为：
自然人投资者：0+5%~35%=35%
企业投资者：0+25%=25%
但由于有限合伙在收益分配上可协商办理，灵活性较大，加之“税务透明体”的特性，使得有限合伙制私募在税务安排上可操作性较高，理论上可以将收益由“重税主体”向“轻税主体”转移。为了尽量避免有限合伙成为私募避税的工具，《财政部国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》（财税[2008]159 号）要求无论合伙企业收益是分配还是留存，均需按“全部生产经营所得和其他所得”缴纳所得税。
契约制私募在国内尚无明确说法，但传统借信托、券商资管等通道发行的私募可以看作契约制私募的雏形。契约制私募无需设立公司或有限合伙企业，在成立方式上最便捷。由于无公司或有限合伙企业实体的约束，契约制私募在募资等条款设计上最为灵活，可多次筹集资金。由于无法人实体，现有的信托、券商资管等契约制私募在基金层面无需交税。
在投资者层面，自然人投资者按20%的税率交税，企业投资者税率为25%。从而，契约制私募基金的累计所得税税负最高为：
自然人投资者：0+20%=20%
企业投资者：0+25%=25%
2.2.黑石税案风波
值得注意的是，除了前述地方政府出台的某些优惠政策可针对有限合伙制私募基金，在国家和地方优惠政策最密集的创业投资领域，政策大多只针对公司型私募基金。这与有限合伙制容易演变为避税工具有密不可分的关系。在私募发展较成熟的国家如美国，此前有报道称其私募股权投资中有限合伙的组织形式已控制了80%的风险投资额。在美国，有限合伙制私募同样无需在私募基金层面交税，只需在合伙人环节交税。如果合伙人是自然人，直接按个人所得税规定交税；如果合伙人是企业，则将收益分配到最终纳税人账户后进行交税，即所谓的“流经原则”。
美国应税收入分为普通所得、资本利得和消极收入，其中前两种是主要的应税收入。普通所得适用超额累进税率，最高为35%，资本利得包含各类投资收益，最高税率仅为15%（政府正推动上调至20%）。
根据“流经原则”，采用有限合伙组织形式的私募基金只需在投资者环节支付税率较低的资本利得税；而采用公司制组织形式的私募基金则在基金环节就要交最高35%的联邦所得税和10%的州税，在投资者环节还要交税。由此，私募基金大多选择采用有限合伙制。美国黑石集团是目前世界上最大的私募股权基金之一，其上市时就因其合伙企业架构有避税嫌疑，引起过不小风波。
2007 年6 月，黑石集团再纽交所上市。上市主体设定为在特拉华州注册的有限合伙企业——黑石集团LP（The Blackstone Group LP），该上市主体的投资者有两类：
黑石集团管理有限责任公司（BlackstoneGroup Management LLC），作为上市主体的普通合伙人，无经济利益。而该公司实际由以创始人施瓦茨曼、彼得森等为代表的黑石高管们控制。
首次公开发行的投资者（Investorsin this offering），获得的是普通基金单位（commonunits），作为上市主体的有限合伙人，享有上市主体100%经济权利，但只有有限投票权，无权选举上市主体的普通合伙人及董事。
上市主体通过4 家100%控股的黑石控股GP（BlackstoneHoldings GP Inc）公司间接控制5 家运营实体各21.7%的份额。4 家黑石控股GP 在5 家运营实体中的角色均为普通合伙人。
另外，黑石高管团队还以有限合伙人的身份持有5 家运营实体78.3%的份额，以及上市主体100%可转换为普通基金单位的份额。
通过复杂的结构设计，黑石高管团队既在不丧失控制权的情况下实现了募资，又以有限合伙的形式获得了15%的较低税率。
但是，在黑石上市以后，其股份获得了较高的流动性，实质上越来越靠近公司实体，此时仍享有穿透税制和15%的低税率，引起了不少争议。
3.直接私募如何纳税？
自2014 年2 月私募登记备案制度实行以来，直接私募产品成为业界关注的热点。相比通道类私募产品，直接私募既可以节省通道费用、提升私募公司知名度，也有利于私募公司建立较完善的前中后台机制，引导私募公司发展规范化。但是，关于直接私募如何纳税的问题目前还处于较模糊的阶段。由于没有统一清晰的说法，部分私募担心未来直接私募产品或将面临“双重征税”的尴尬处境，因此对直接私募发行持观望态度。
与传统通道型私募基金相比，直接私募属于较标准的契约型私募，因此，关于直接私募是否需要交税的讨论实质上就是关于契约型私募是否需要交税。目前关于这方面的主流观点分成两派：
非实体课税模式。认为契约制私募不是独立工商实体，仅仅投资者的集合体、是一种契约关系。因此，非实体课税模式认为契约制私募在基金层面不用纳税，仅需在投资者层面纳税即可。
实体课税模式。认为契约制私募运行中有两个层面的法律关系，一是基金管理人运用基金进行投资，二是基金管理人和基金持有人之间的募资和分配。由于是两个法律行为，故需要分别履行纳税义务。在基金层面，要适用投资相关的法律法规和税收制度；而在投资者层面，要适用收益取得相关的法律法规和税收制度。
但是，如前所述，我们认为，目前通道式的私募产品属于国内契约制私募的雏形，因此，直接私募产品或将参照原通道类的私募产品，在基金产品环节不交税，而由投资者分别纳税。
另外，公募基金作为较成熟的契约型基金制度，目前享有一些优惠政策。2013 年6月新《证券投资基金法》将私募基金纳入监管框架，据此，以往适用于公募基金的相关优惠税收政策也理应适用于直接私募基金。而根据《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1 号）提出的“关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策”：
（一）对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
（二）对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。
（三）对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，暂不征收企业所得税。
如果私募可享有公募当前的税收优惠政策，则同样可以实现基金产品环节不交税。
但是，由于《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》在表述中使用了“暂不征收”字眼，意味着我国或认为契约型基金应采纳“实体课税模式”，只是当前为了鼓励契约型基金的发展而暂不征收，这给未来直接私募的税制增添了不确定性。
❹ 请教——有限合伙企业与股权投资基金的区别
有限合伙企业与股权投资基金的区别：
有限合伙制私募股权投资基金是指采取有限合伙的形式设立的股权投资基金。
有限合伙私募股权基金的财产独立于各合伙人的财产。
普通合伙人与有限合伙人享有不同的权利，承担区别的责任。
❺ 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式
｜他山之石——国际主流基金模式
在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。
（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金
黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。
黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。
黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。
从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。
作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。
作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。
（二）新加坡模式：凯德置地地产基金
凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。
凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。
凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。
在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。
从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。
❻ 黑石集团的收购案例
2004年11月，黑石集团收购世界著名醋酸生产商Acetex公司。
2005年6月，黑石集团同意以32亿美元现金加债务方式收购Wyndham International，从而敲定全球酒店和赌博业最大的一桩收购交易。
2006年7月3日，黑石集团43亿美元收购胜腾（Cendant Corporation）旅游分销服务子公司Travelport。
2006年9月，黑石集团176亿美元收购芯片公司飞思卡尔。
2006年11月20日，黑石集团以190亿美元（不含债务）收购美国最大写字楼物业持有者REIT-EOP（Equity Office PropertiesTrust）。
2007年2月7日，黑石集团395亿美元收购美最大商业物业集团———权益写字楼投资信托公司（EOP）。
2007年7月，出资260亿美元收购希尔顿酒店集团，成全球最大酒店集团 。
2008年7月，联合NBC环球和私募股权基金贝恩资本，共同收购兰德马克通信公司(Landmark Communications)旗下气象频道(Weather Channel)。
2013年10月，收购中国最大外包软件公司，文思海辉软件公司。
❼ 金融业具体细分为那几个行业
银行业、保险业、信托业、证券业、租赁业。
1、银行业
银行业，在我国是指中国人民银行，监管机构，自律组织，以及在中华人民共和国境内设立的商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构、非银行金融机构以及政策性银行。银行是现代金融业的主体，是国民经济运转的枢纽。
2、保险业
保险业是指将通过契约形式集中起来的资金，用以补偿被保险人的经济利益业务的行业。
保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生而造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残和达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的行为。
3、信托业
信托业(Trust Instry)信托与银行、证券、保险并称为金融业的四大支柱，其本来含义是"受人之托、代人理财"。按照《信托法》第一章第一节对信托的定义。
信托"是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。"
4、证券业
证券业是为证券投资活动服务的专门行业。各国定义的证券业范围略有不同。按照美国的 "产业分类标准"，证券业由证券经纪公司、证券交易所和有关的商品经纪集团组成。证券业在世界各国都是一个小的产业部门，但其联系面却极广。
5、租赁业
租赁业是以金融信贷和物资信贷相结合的方式提供信贷服务的经营业。
以金融信贷和物资信贷相结合的方式提供信贷服务的经营业。一般的租赁活动，是出租人将自己拥有的物质资料按一定条件出租给他人使用，承租人在使用过程中按照规定交纳租金。
❽ 金融小白，怎样转行进入金融行业
转行金融，将意味着你接触一个全新的行业，全新的岗位，以下是一些关于行业、岗位、需要的技能、证书等；
第一、行业
金融行业领域细分，整体上分为买方和卖方，比如券商就是卖方，推销ipo项目，经纪业务零售等等，属于商场型。基金信托则是买方，集资然后去投资盈利，属于消费型。也有既是买方也是卖方的中介型，比如银行，买存款卖贷款吃利差；比如pe和vc，买未上市企业倒手转给下家。
1、银行：金融业最大体量的参与者
境内对公业务、境内对私业务、国际业务、银行的投行业务、银行间市场业务；
2、信托：金融产品的超市，什么都可以做成信托
基础设施信托、政信合作信托、矿业信托、房地产信托、股权投资信托、证券期货类产品信托、另类信托、按照产品还可以分成各种类别的其他信托；
3A、证券期货-券商
证券期货经纪（营业部）和咨询业务、投行业务、财务顾问业务、行业研究所、资产管理业务、自营业务、直投业务；
3B、证券期货-基金
公募基金、私募基金（二级市场）；
4、保险机构
财险、寿险、再保险、保险资产管理、保险经纪；
5、股权投资机构
天使投资、 VC（风险投资机构）、PE（私募股权投资机构）、PE（黑石、KKR一类做上市公司并购私有化的机构）；
6、金融监管
人民银行、银监会、保监会、证监会；
7、交易所
证券交易所（深交所、上交所）、商品期货交易所（上期所、郑商所、大商所、北交所）、新三板、地方性股权交易所（前海股权交易中心）、地方性产权交易所、登记结算机构（中国登记结算公司）
8、证券市场专业机构（券商除外）
律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、信用评级机构。
9、非银行支付和信贷机构及新型的互联网金融机构
第三方支付机构、小额贷款机构、P2P网贷平台、众筹平台
10、其他类金融企业
金融控股集团、资产管理公司、融资租赁、担保公司、第三方财富管理、
第二、岗位
金融行业的岗位中国全牌照的七张分别为银行，信托，保险，券商，基金，期货，融资租赁。
其中每个子行业的从业人员又分为前中后台，有业务岗，运营岗，技术岗，管理岗等，每个行业甚至每家公司对这些岗位类别的定义和划分也有所不同，单说业务岗，举例券商来说，即有broker和trader和dealer之分，另，对于新兴的互联网金融也分资金方（融资）、资产方（贷款or项目）；不同企业的定义和差别还是较大；
第三、技能与资格证：
目前国内金融市场，对金融人才的需求很大，尤其是急缺金融分析师、金融工程师、特许财富管理师、基金经理、精算师、副总裁级高管、稽查监管人员、产品开发人员、后台工作人员(在财务、结算、税务方面有经验)等九大类人才。
金融分析师(CFA)：在欧美等发达国家和地区，获得CFA资格几乎是进入投资领域从业的必要条件，全球至今仅有3.55万人通过考试，而我国大陆，目前约50人拥有此资格，未来3年对CFA的需求量将超过5000人。
金融工程师：注重金融市场交易与金融工具的可操作性，将最新的科技手段、规模化处理方式(工程方法)应用到金融市场上，创造出新的金融产品、交易方式，从而为金融市场的参与者赢取利润、规避风险或完善服务。
特许财富管理师：5年以上金融机构工作经验，有良好的经济学基础和至少精通两个投资领域，其要求之高，很少人能通过。
投资管理人才：市场急需大量的投资管理人才，这些投资管理人才主要包括风险投资人才、融资租赁人才、金融业务代表、个人投资顾问等。
稽查监管人员：有能力胜任者，只有在薪水能高于原先30%到40%才愿意跳槽。
证书：金融行业比较有含金量的证书包括
特许金融分析师（CFA）、国家理财规划师（ChFP）、美国金融风险管理师（FRM）
美国注册财务策划师（RFP）、注册财务顾问师（CFC）、注册会计师（CPA）、证券从业人员资格证书、基金从业人员资格证书、期货从业人员资格证书，以及银行业职业资格证书等；