『壹』 金融里说的项目包装的通道是什么意思
一般是指该项目通过什么渠道什么方式融资，通过信托公司的通道，发的就是信托产品，通过私募公司，发的私募基金产品，在私募基金产品、信托产品中又有多种分类和方式。
『贰』 信托产品如何保证收益有些保证收益率多少多少，是怎样实现的，仅仅是一个吸引人的包装吗
信托产品是不能承诺保证收益的，信托兑付风险是指信托到期无法兑付本金收益的情况。
问题一：
1、信托公司的监管机构为银监会，银监会规定金融机构不能承诺客户收益
2、但是信托作为金融机构都有一定的股东背景，为了保住信托公司的口碑，一般都会由股东承诺兜底，所以是隐性的，可以理解成是行业潜规则
3、一般信托产品设立，都有产品的风控措施，会通过抵押物、担保方担保、合理的贷后管理等实现产品的本息兑付。
问题二：
信托兑付风险有两个层面
1、信托行业由于充当影子银行的角色，大量的信托贷款是发放给了地产、政信项目，使得行业风险较大，因此产生了信托行业兑付风险危机。简单理解这个是面。
2、流动性风险，信托项目自身产生逾期，抵押物处理不及时导致的无法兑付风险。简单理解这个是点。
补充：信托作为固定收益产品的重要组成部分，是不能合同文字中出现承诺收益字样的，但是一般为隐性保证，暗兜底。
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『叁』 目前信托能做地产项目吗
可以的，只是各家在防范风险，目前第三季度同比下滑6%，环比下滑46%；目前信托公司把重点放在了矿产信托
『肆』 信托公司投资房地产流程
房地产信托项目有所谓的432要求
4是指的是房地产公司4证齐全，“四证”即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》
3是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金
2是指融资方至少有2级或以上的资质，二级资质指：
1．注册资本不低于2000万元；
2．从事房地产开发经营3年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续3年建筑工程质量合格率达100%；
5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。
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『伍』 房地产信托的几个问题！
一般投资起点是100万，少数会有50万，周期一般是1-2年，中途撤资的话比较麻烦，一般都是转让，而不是直接撤资。
投资只能用现金
投资者的风险主要来自于项目本身的风险以及信托系统存在的风险（比如信托公司破产，信托整个大环境出现危机等等）
一般说的预期收益都是年化收益，收益结算会按照项目的规定，通常是按照年度付息，个别信托公司会按照半年度或者季度付息
『陆』 目前房地产信托(基金)的主流做法是什么样的流程
1、由信托公司发行集合资金信托计划
2、融资主体房企百强或者50强
3、项目满足”四三二“条件
4、抵押物还款来源充足
5、担保方实力较强
6、最好是一二线城市主城区
等等
这些是基础，一般主流以股权债权结合的模式，针对单一较好主体形成多期计划，绑定一个主体以降低风险等等。
『柒』 房产如何信托
目前信托市场负面报道太多，投资信托产品时需要慎重选择产品，房地产投资也是同样的道理。
不能说房地产信托不好，要从交易对手方实力、项目所处地理位置和市场前景来分析，建议投资者选择一二线城市优质地区的房地产项目，不要盲目选择。