① 国家允许房地产企业做信托业务吗
房地产公司没资格发行信托，只有信托公司才可以以房地产公司的项目为标的物，发行信托。
② 如何使用信托架构进行海外投融资
企业使用信托工具进行海外融资
在海外，信托充分利用其制度创新的优势，在货币市场、资本市场和实物市场都形成了其独特的信托工具，便利了企业进行融资。
一是单位投资信托（Unit Investment Trusts，UITs）。单位投资信托实际上是从融资者的角度定义的，而集合信托投资计划实际上是从投资者的角度进行定义的，如果对集合信托投资计划进行狭义理解，不包括共同基金，两者实际上指的是同一种信托产品。
单位投资信托产生于20世纪60年代的美国，是指单位投资信托的发起人通过向投资者出售可赎回的信托单位募集资金，持有人定期可获得信托单位的分红，到期后按其资产净值获得偿付。单位投资信托不需要聘用专业的投资顾问管理其投资组合，采取严格的购买并持有策略，在发行之初就将投资组合固定化，一般投资于相对单一的资产类型，专门投资于免税市政债券或高等级的公司债券。如果使用资金的企业不发生信用违约、并购或陷入破产等事件，单位投资信托一般采取“无人管理”的方式，没有董事会、高管或投资顾问，管理费用也远低于共同基金与封闭式基金。
二是以信托作为特定目的实体的资产证券化。英属开曼群岛于1997年制定了《特别信托法》（Special Trusts Alternative Regime Law），特别信托是开曼群岛的一种制度创新，灵活性很强，应用广泛，可用于融资。
特别信托在资产证券化领域有广泛适用，在资产证券化运行机制中，最核心的设计是风险隔离机制，而风险隔离机制最具典型的设计就是设立一个特殊目的机构SPV。发起人将证券化资产转让给受托人成立信托关系后，由SPV向发起人发行代表享有证券化资产权利的信托受益证书，然后由发起人将受益证书出售给投资。
三是房地产信托投资基金。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专家进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
房地产投资信托基金同样产生于20世纪60年代的美国，在美国得到了飞速发展，在欧洲、亚洲等地也得到了快速发展。在美国，房地产投资信托基金的年平均收益达到12%以上。房地产投资信托基金本质上是一种资产证券化，在海外，通过房地产投资信托基金为房地产企业进行融资已经成为常态，同时，房地产信托投资基金也为中小投资者提供了可以获取稳定收益回报的渠道。
③ 房地产和信托有什么关系
就是发起自己的信托产品，中间需要有一个担保方，老百姓把钱给信托公司，不能没有任何担保，这个公司或者你自己担保，或者找其他相关的机构进行担保也可以，一般情况下都是房地产公司用土地来进行担保，因为大家都知道，无论是杭州也好还是全国也好，土地属于稀缺资源，它的价值是永远恒定在那里，所以一般都会用土地进行担保。担保完了之后整个项目就成立，成立之后投资者可以进行购买，买入相关的信托产品，信托公司拿到这个钱，把这个钱以贷款的形式发放给房地产公司，整个一圈下来相当于这笔钱从房产公司的融资开始，到信托公司成立这个项目，然后到担保公司进行担保，最后到投资人把钱交给信托公司，最后信托公司把钱给了房地产公司。
④ 我国有房地产信托，国外也有，但只看到大家谈房地产投资信托基金（REITs）。
你问题比较模糊，REITs其实是基金，不是中国的信托，真正的REITs其实风险比较高，但收益也很大，在中国没有纯粹的REITs。但你要说的房地产信托都是固定集合资金信托，收益期限固定，风险相对较小，比较成熟，只是现在房产环境不好，要注意选择项目城市，还有资管也是刚刚起步，还有很多基金，都是你所说的类型，发展就是信托较成熟，资管刚开放发展，基金市场不规划。
⑤ 在海外设立信托有什么好处
《信托法》规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受委托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。在信托活动中存在民事信托、营业信托和公益信托三种。民事信托主要是以个人财产的抚养、赡养、处理遗产等目的而设立的信托；营业性信托主要是个人或法人以财产增值为目的，委托营业性信托机构进行财产经营而设立的信托；公益信托主要是以发展公益事业目的而设立的信托。
⑥ 房地产信托的发展历程
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificate Companies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。
换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。
⑦ 海外信托公司的信托计划在中国法律上承认不
信托计划的实质是一份合同，境外信托公司的信托计划招募说明书和信托合同是不会选择适用中国法律的，因此在处理信托各方之间的权利义务关系时，是不会用到中国法律的。
但是，境内机构或个人要购买境外信托计划必须要把人民币购汇换成外币才行。这是资本项目外汇业务，需要外汇局核准。在这一点上适用中国法律。
一般来说，只能借助境内信托公司操作，可以购买境内信托公司为了投资境外信托计划而在境内发行的集合信托产品，或者找到信托公司让他们跟你一个人订立单一信托合同委托他们去帮你购买境外信托计划，当然前提是信托公司愿意做。这样的信托公司必须具备“受托境外理财业务资格（这是根据《信托公司受托境外理财业务管理暂行办法》的规定取得的资格）”。
不知道你是要做什么，如果是想购买他们的信托计划，可以尝试以上方法。如果是境内有诉讼，涉及到该信托计划，那么在信托权利义务的有效性和内容上是由境外法律决定的。当然，诉讼各方必须向中国法院提交证据证明该境外法律的内容，证明不了的，法院高兴的自己查，不高兴的依法也有权适用中国法律。
⑧ 境外信托和国内信托是一回事吗
境外信托和境内信托，虽然都是家族信托，但是区别很大。
1、政策方面
在政策、法则法规方面，由于国内《信托法》是根据英美法树立而成，对于家族信托，国内《信托法》在法理层面与境外信托有着很大的区别。
《中国物权法》中并没有所有权，因此也并没有收益权。譬如说，国内《信托法》第十五条规定了委托人不是惟一受益人时，若要进行信托存续，信托财产就不作为其遗产或者清算财产。在信托转移方面，不动产、股权等资产，由于等级制度等限制，国内信托难以完全转移到信托方案名下，所以在操作层面也存在难度。
而海外信托，《英美法系信托法》中信托财产三权分立，信托人拥有所有权，受益人拥有收益权。而在《信托法》中第15/16/17条中，委托人、受托人终止，信托财产不属于清算财产，除了信托财产设立过担保或者自身产生的债务，法院对信托财产不得强制执行。在资产转移的需求方面，利用海外信托便可轻松做到将资产转移到国外，如吴亚军、潘石屹等人将自己即将上市的公司股权树立信托，极其有利于公司海外上市。
2、信托公司
对于设立信托公司，，因为两地的经济政治发展环境都不太一样，而海外和国内的做法也不太一样。
国内的信托公司多在建国后才树立起来，且国内信托长期以来多以为资金需求方为导向，而并非从高净值客户需求方面出发为其供应财富处理方案，所以国内的信托公司在此方面的阅历也显缺位。
海外信托公司多以咨询顾问的身份出面，按照委托人实践状况与需求、供应信托方案、税务方案、方案信托构造，仅一套方案便可收取高额的咨询费用。海外的信托公司都已树立几十年甚至百年以上，有长期的运营经验以及高度诚信的管理体系。
3、遗产税
海外信托和国内信托一样，都是出资者进行理财出资的一种首要选择。但是，对比于国内的信托品种，海外信托更能促进财富处理和传承，因此受到了家族企业的喜爱和追捧，变成一种转移财富的首要方式。
在遗产税方面，虽然《遗产税暂行条例》出台已久，但至今未实施初步征收，国内富豪将资产传承给下一代并没有很大阻碍，这就减少了国内对于传承信托的需求。但是由于国内的家族信托还未能够做到资产隔绝的效果，当富人家族在死后分配财产时则会出现各种纠纷，甚至导致将亲人诉诸法庭的后果。
在海外信托，最值得一提的就是良好的避税功能。海外的信托法律保护了信托财产的所有权转移给受托人所有，在整个信托法律关系存续期间，所有权都归属受托人。也就是说，当受托人去世之后，留在信托中的财产因其名义所有权已不属于委托人，切与委托人的固有财产独立，是不计入应交税的遗产总额的，从而避免了家庭之间的多种纠纷。
最后，对于委托人来说，最有效、快速而且安全的财富保存、财富传承才是最好的信托产品，而海外信托则能够赋予更多正确的理财观念、技术平台乃至健全的法律保护给你，让你的投资收益最大化，相信你也应跟上多数高净值人士的正确投资脚步。
⑨ 国外信托介绍求教国外信托的情况
国外一些房地产资产证券化运作的介绍
房地产证券化（Real Estate Secu
itization），是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。从广义上讲，房地产证券化可以分为以下四种形式。
1．房地产企业进行股份制经营，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合。
2．以
基金
形式表现的证券化，有四种，第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托（Real Estate Investment T
ust ,REIT）为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成...